Нелегальная сдача в аренду ипотечной квартиры: возможные последствия
Если верить статистике, около 30% недвижимости наши сограждане приобретают с целью инвестиций, а не потому, что им негде жить. Квартира покупается не для проживания с семьей, а для того, чтобы не дать накоплениям обесцениться. Как известно, золото и качественные квартиры – лучшие инвестиции. Ликвидность недвижимости только возрастает.
– владелец жилья нам ничего не платитбесплатно Это
– первые клиенты уже в день обращения. быстроЭто
- бесплатные консультации по налогам, договору аренды надежноЭто
В наше агентство недвижимости часто обращаются с вопросом – можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренде? В данной статье мы попытаемся объяснить, в каком случае можно сдавать в аренду, а в каких нет.
Но именно здесь и таится «загвоздка», причем достаточно серьезная. Как правило, условия ипотечного договора подразумевают «обременение» — невозможность совершать целый ряд сделок без согласия третьей стороны сделки — банка. И собственник может оказаться меж двух огней: сдавать квартиру «неофициально» — рискованно (могут последовать санкции как от банка, так и от налоговой), а официальная сдача в аренду «ипотечной» квартиры пока что остается неким темным местом — об этом мало что известно.
рублей на срок 15 лет.
- оценка квартиры - 5 000 руб.;
- страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
- аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
- регистрация сделки - 2 000 руб.
- Люди, которые взвалили на себя груз ипотеки и опасаются, что не смогут вовремя выплатить необходимую сумму или же их финансовое состояние может резко ухудшится. Это касается той категории заемщиков, у которых сезонный бизнес или же временные проблемы с постоянным местом работы;
- Граждане, которые боятся уменьшить свои растраты и не готовы считаться с экономией на себе любимых.
Еще одним аргументов «против», который выдвигают банки, является то, что по большому счету ипотека является удовлетворением личных нужд заемщика. У него должен быть стабильный подтвержденный доход и квартира ему нужна для проживания – именно это становится основной аргументацией при установлении низких процентных ставок по ипотеке. Если же вы намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду, тогда цели у вас – предпринимательские, а значит, проценты по такому кредиту будут куда выше. К слову, против такого использования ипотечной квартиры выступают не только банки, но и страховые компании. Ведь сдача квартиры в аренду влечет за собой возникновение новых рисков, а значит, стоимость полиса должна быть существенно выше.
Поэтому проще всего поставить в известность банк о своем желании сдать ипотечную квартиру в аренду и получить от него разрешение.
Если вы точно проплачиваете взносы, то банк охотно пойдет вам навстречу, ведь для него подобный шаг будет означать то, что у вас появится дополнительный источник дохода, и ваша кредитоспособность повысится.
Во-вторых,
из-за неофициальной сдачи в аренду ипотечной квартиры у вас могут возникнуть проблемы со страховкой, поскольку согласно любому договору ипотеки вы должны будете застраховать купленную квартиру.
Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.
Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.
Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на
Допустим, человек купил квартиру (ту, о которой я писал выше) в 2005 году.
Как мы говорили выше, тогда квартира стоила сумму, эквивалентную 80 000 долларов.
Сейчас стоимость такой квартиры составляет примерно 5 200 000 рублей, что эквивалентно 220 000 доларов.
Если же придется такую квартиру снимать в аренду, то месячная арендная плата будет эквивалентной (по состоянию на май 2008 года) 900 долларам в месяц.
Надеюсь, Вы заметили, что платеж по ипотечному кредиту я посчитал равным 770 долларам. Но сравнение было не корректным: мы сравнивали стоимость аренды целой квартиры с платежами по кредиту, составляющему 85% стоимости квартиры. Поэтому, предположу, что кредит заемщиком был получен на все 100% стоимости квартиры, то есть, на 80 000 долларов.
Таким образом, платеж по кредиту получился равен 906 долларам.
То есть, прошло всего три года, и платежи по ипотечному кредиту и за аренду аналогичной квартиры - сравнялись!
Но при этом, «ипотечник» получил доход за счет удорожания стоимости квартиры!
2010 год: ипотека или аренда?
- А мне надоело в вечных пробках по 2- 3 часа стоять! - сказал мне один знакомый Антон. - Я сдал свою квартиру в Подмосковье и стал снимать возле работы. Теперь 10 минут пешком вдоль парка - и я у себя в офисе.
Размен оказался довольно выгодным. Однокомнатную квартиру в одном из городов-спутников столицы рядом со МКАД приятель сдает за 20 тысяч рублей, а однушку возле работы снимает за 30 тысяч.
- На бензин, маршрутки, электрички и метро я обычно тратил 7 - 8 тысяч в месяц, - говорит Антон. - А сейчас мои траты ужались до 1 - 2 тысяч. Зато стал чаще встречаться с друзьями и высыпаться. За дополнительные 3 часы жизни каждый день я готов заплатить 5 тысяч рублей в месяц. И даже если поменяю работу, то всегда смогу переместиться поближе к ней.