Квартиры на первом этаже в новостройках имеют свои плюсы - Рынок жилья

16.06.2014 | 15:00

Текст:
Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок

Типовые многоэтажки, широко тиражируемые в советские времена, а также более или менее однообразные «хрущевки» надежно поселили в головах граждан всего постсоветского пространства уверенность в том, что квартира на первом этаже – это последний вариант, который стоит рассматривать при покупке недвижимости.

Причем, эта уверенность имела достаточно веские основания, некоторые из недостатков проживания на первом этаже мы приведем в качестве наглядного примера:

• 
  Относительно низкое расположение окон и потребность в обеспечении дополнительной защиты. Это обстоятельство в определенных случаях создает дискомфорт, поскольку любой желающий может вторгаться в личное пространство проживающих, заглядывая в окна. Для этого достаточно лишь приложить немного усилий. Низкое расположение окон определяет необходимость повышенного внимания к организации дополнительной безопасности от проникновения злоумышленников. Владельцы квартир вынуждены были нести расходы на установку решеток;
• 
  Подвальная сырость. Экономия проектировщиков на использовании эффективных технологий гидроизоляции практически всегда приводило к тому, что вся сырость, которая скапливалась в подвальном помещении, постепенно проникала в квартиры на первых этажах;
• 
  Отсутствие балконов. Зачастую первые этажи возводились без балконов, а балкон – это совершенно особое помещение в жизни советского человека. Там хранились до поры вещи, которые потенциально могли пригодиться, балкон мог быть переделан в достаточно комфортабельное место отдыха, а в некоторых случаях балкон мог превратиться в дополнительную часть жилого пространства.
• 
  Видовые характеристики. В силу максимально экономичного подхода застройщиков к планированию придомовой территории квартиры на первом этаже отличались наихудшими видовыми характеристиками. Частенько окна выходили прямиком на стоянку автотранспорта, на мусорные контейнеры, а то и на проезжую часть, что существенно омрачало быт обитателей этих квартир.

Изменения трендов на рынке первичной недвижимости

Подводные камни

При выборе квартиры, которую собственник планирует использовать не для проживания, стоит учитывать несколько моментов, которые могут усложнить ее перевод из одной категории в другую.

Для начала необходимо выписать из квартиры всех жителей, заказать проект на организацию отдельного входа и подать документы в городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда Москвы и в столичный департамент жилищной политики и жилищного фонда.

При этом гендиректор агентства недвижимости Century 21 Dios Real Estate Роман Кабушев предупреждает, что регламент перевода из жилого фонда в нежилой, предусмотренный властями Москвы, достаточно сложен.

Одним из главных условий такого перевода является согласие жильцов. И именно оно, по словам экспертов, в основном является камнем преткновения.

Правильность составления протокола общего собрания жильцов дома должна контролировать Мосжилинспекция, при этом согласиться с появлением в здании нового нежилого помещения должны две трети жильцов.

"Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое заявитель дополнительно представляет копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке", - уточняет представитель департамента жилищной политики.

незнаю тонкостей, но боюсь новому хозяину если вы продадите квартиру( а продавать вы будете как "жилую") всё придеться начинать сначала - и нефакт что к этому моменту в красноярске ещё будут разрешать переводит в нежилое.( в москве непереводят уже 15 лет- мотивируя что в москве достаточно торговых площадей)( что мешает пимашкову принять такое решение??)

этапы: 1 получение распоряжения на нежилое 2 месяца

Естественно, плюсы и минусы первых и последних этажей отражаются в их цене. В старых домах, в особенности в 5- и 9-этажных хрущевках, и первые, и последние этажи, отличающиеся серьезными недостатками, продаются с существенным дисконтом. «Квартиры на первом этаже стоят в среднем на 20% дешевле аналогичных, расположенных на других этажах этого же дома, а на последнем могут терять в цене около 10%», - рассказывает Мария Елова («НДВ-Недвижимость»).

В новых жилых комплексах экономкласса, в типовых панелях не самых новых серий, так же как и в старом жилфонде, первые и последние этажи тоже уценяются, но не существенно: «Дисконт по первому (а в большинстве проектов и по второму) этажу может достигать 10%, а скидка на последние этажи составляет, как правило, около 5%», - сообщает Алексей Остробородов (ОАО «ЦНИИМЭ»). А вот в проектах более высокого класса, в панелях последних серий и в монолитных домах с индивидуальными проектами скидки предоставляются обычно только на жилье на первом (втором) этаже, квартиры же на самом верху считаются ничем не уступающими другим вариантам, а иногда даже отличаются лучшими характеристиками, поэтому продаются даже по более высоким ценам. Дисконт же на нижний этаж не велик, как утверждает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), в среднем 5%. «В нашей компании квартиры на первых этажах стоят примерно на 3-5% дешевле, чем на третьем. Аналогично и у других застройщиков. А на верхних этажах у нас располагаются лучшие квартиры - двухуровневые и эколофты», - говорит Леонард Блинов (Urban Group).

«В современном проекте чем выше расположена квартира, тем больше ее стоимость, особенно если она выше окружающей застройки, - утверждает Денис Бобков (Est-a-Tet). – Цена может возрастать с каждым последующим этажом, либо по блокам: например, квартиры на 3-5-м этажах предлагаются по одной стоимости, с 5-го по 8-й она возрастает на определенный процент и так далее. В элитном сегменте квартиры на последних этажах могут стоить более чем в два раза дороже, чем на первом. В жилых комплексах бизнес-класса – в 1,5 раза дороже. В экономклассе разница в цене может составлять 5-15%». Рассуждения эксперт подкрепляет примерами:

ЖК «Скай Хаус». Класс премиум Этажи Цена кв.м
2-7 216 000 – 231 000
10 - 15 243 000 – 265 500
23 - 27 354 000 – 405 000

ЖК «Одинцовский Парк». Класс эконом Этажи Цена кв.м
2 60 000 – 66 000
4-16 63 000 – 70 000
18 60 000 – 68 000

Но все это относится преимущественно к экономклассу. В объектах другого формата стоимость квартиры находится в прямой или обратной зависимости от этажа. Например, квартира на первом этаже старой хрущевки будет стоить значительно дешевле остальных. А помещение на первом этаже новостройки бизнес-класса в хорошем районе дороже. Аналогичная ситуация происходит и с высокими этажами. Жилье на последнем этаже панельной девятиэтажки всегда продается со скидкой. "В домах, построенных в советский период, квартиры на последнем этаже на 5-15% дешевле остальных. Здесь часто протекали крыши. В результате отсыревала и отваливалась штукатурка с потолка, отслаивались обои, в особо запущенных случаях можно было остаться без электричества – вода заливала электрические щитки. Эти беды жильцов последних этажей связаны с грубыми нарушениями строительных норм и правил проведения кровельных работ, выбором неподходящих материалов, а также неудачным проектным решением", – делится Михаил Куликов. В то же время квартиры на верхних этажах элитных домов и в сегменте бизнес-класса стоят дороже. Разница в цене между квартирами одинаковой площади и расположенными в одном доме может достигать, в зависимости от этажа, 15-20%.

Дмитрина

3 фев 2014, 17:35

Мы два года снимаем квартиру на первом этаже. Ничего страшного, жить можно. Очень хорошо, если дом не на первой линии и перед домом есть какие-то зеленые посадки. У нас перед домом несколько яблонь растет. Сейчас (очень надеюсь) мы находимся с процессе выбора квартиры для покупки - первый этаж не рассматриваем. Если честно, очень напрягает необходимость постоянно задергивать шторы... мечтаю жить с открытыми шторами.

Svetlana_S

3 фев 2014, 17:38

прогревающиеся машины
слышимость
летом есть еще любители музыку в машинах компашками слушать, там же бухать, смеяться и так далее - все будет как будто у вас дома происходить

Мы живем на третьем этаже, все перечисленные "прелести" у нас тоже присутствуют. Вроде и дом кирпичный, и стены толстые, и окна пластиковые, но все равно... Детская площадка не под окнами, но все равно все слышно, особенно летними ночами

Так что первый этаж в этом плане не такой уж и необычный

Наталья Ш

3 фев 2014, 17:54

Не то что голой не походишь, а вообще как то жизнь на первом этаже становится немного публичной. И видно и слышно. Если окно или форточка приоткрыта. Ну если совсем всегда с закрытыми шторами не жить. Меня вот это всегда пугает. Хотя если окна за дом выходят, то поспокойнее конечно....

Если вопрос именно таков - или плюс комната в квартире, или плюс этаж - то однозначно за большую площадь.

Шум при открытом окне одинаков что на первом этаже, что на третьем, выхлоп от прогревающихся машин я порой чувствую на седьмом

Насчет штор и хождения голышом - у меня одна комната это позволяет, вторая же окнами выходит на соседний дом - поэтому шторы в ней задернуты.

Надо смотреть картину в целом, от простого переезда на два этажа выше (я бы поняла еще, если речь шла бы о первом и, положим, десятом этажах) большинство возможных минусов не исчезнет.

Paulinka

3 фев 2014, 18:02

автор, в Вашем случае я бы наверно взяла эту квартиру. сигнализация с тревожной кнопкой + есть окна взломоустойчивые (они дорогие, но я бы потратилась а таком случае), решетки не стала бы ставить из соображений собственной безопасности

Galateya-julia

3 фев 2014, 18:07

могут ставить машины, курить проходя мимо, разговаривать, хлопать подъездной дверью.. Все слышно, чувствуется. Чем выше, тем меньше.

Ну а теперь можно сказать о самой банальной причине, по которой судятся соседи – это затопление. Людям, которые живут на первых этажах, это не грозит, так как если у них прорвет трубу, максимум кого они могут залить - это грызунов в подвале, если, конечно же, там такие имеются. И поэтому не придется ссориться с соседями снизу.

Итак, если ориентироваться на массовый спрос, то на данном этапе квартира на первом этаже интересна потенциальному покупателю лишь своей невысокой ценой. Поэтому строительные компании всё чаще отводят первые этажи под нежилые площади. В них планируется размещать офисы, магазины, предприятия сферы бытовых услуг, и даже детские сады.

Есть реальная надежда, что в скором будущем сама собой отпадёт проблема квартир на первом этаже. Ведь в жилом фонде их попросту не останется.

Что еще интересно посетителям сайта: