Садовый участок

Сделки с землей и их правовое положение

За последние десять лет в России построены тысячи охраняемых коттеджных поселков, а также несметное множество отдельно стоящих кирпичных домов, пригодных для постоянного проживания. Земельные участки в пригороде пользуются сейчас огромным спросом. Многие обеспеченные горожане хотят обзавестись собственным коттеджем в районе с благоприятной экологией, лесом и живописным водоемом. На первый взгляд, например, в ближайшем Подмосковье - вполне достаточно площадок для строительства объектов коммерчсского назначения. Однако, как утверждают участники рынка, в реальности они все чаще сталкиваются с дефицитом подходящих земельных участков. В результате цены на них начали стремительно расти. Цена земельного участка во многом зависит от наличия леса и водоема, хотя и без этих загородных "достопримечательностей" самый стандартный земельный участок по карману далеко не всем. Если же вы приняли решение жить "на земле" и владеете достаточной суммой денег, самое время поговорить о дoговоре купли-продажи. 

Порядок покупки земельного участка

1. Составление договора, который подтверждает куплю-продажу участка, после его тщательного осмотра.
2. Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца не подготовлены, то после заключения предварительного договора необходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.
3. При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.
4. Расчет покупателя с продавцом. В ходе этой операции используют для надежности банковские ячейки.
5. Осуществление регистрации участка в юридических инстанциях.

Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность?

2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• полные данные и реквизиты продавца и покупателя;
• описывается предмет договора. Если дом вместе с участком земли продаются по одному договору купли-продажи, в документе подробно описываются оба предмета сделки;
• стоимость продаваемых объектов недвижимости с указанием валюты расчета и порядка осуществления передачи денег;
• дополнительные условия, касающиеся гарантий, срока наступления прав собственности у покупателя недвижимости, порядка оплаты расходов, требуемых для заключения сделки по купле-продаже, наличия акта приема-передачи продаваемых объектов, и другие важные для сторон соглашения условия.

В соглашении купли-продажи стороны при описании предмета отдельно указывают отчуждаемый участок земли и его идентификационные данные, а именно документацию, дающую право собственности на данную землю (например, регистрационное свидетельство), местонахождение, категорию (земли, предназначенные для индивидуального жилищного либо дачного строительства или для сельскохозяйственной деятельности), общую площадь и кадастровый номер участка земли.

4. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

4.1. Цена земельного участка, определенная по соглашению Продавца и Покупателя (либо профессиональным оценщиком) составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

4.2. Вариант 1. Покупатель обязан перечислить 100% указанной в п. 4.1 договора денежной суммы на счет № ________ Продавца в банке (наименование и реквизиты банка) в течение (указать срок оплаты) дней со дня подписания настоящего договора.

4.2. Вариант 2. Покупатель обязан передать 100% указанной в п. 4.1 договора денежной суммы Продавцу наличными деньгами в течение (указать срок оплаты) дней со дня подписания настоящего договора.

4.2.1. Продавец обязан выдать Покупателю расписку в получении указанной в п. 4.2 договора денежной суммы.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Продавец имеет право:

требовать от Покупателя оплаты земельного участка в размере, порядке и сроки, установленные п. 4 договора;

• справка из ФНС об отсутствии задолженности;
• справка об уплате членских взносов (если только вы не готовы принять выплату всех долгов на свои плечи);
• справка об отсутствии межевых претензий;
• письменное и нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу дачи. 

К таким участкам относятся земли, которые находятся в непосредственной близости от санитарной и шумовой зоны (скажем, рядом с кладбищем или аэропортом). В этом случае оформление в собственность участка возможно только в судебном порядке. Информацию относительно того, входит ли земельный участок в указанные зоны, можно уточнить в Комитете по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани.   Надо понимать, что садовая книжка не служит подтверждением права собственности продавца на земельный участок. То есть, даже заплатив деньги за участок и «переписав» книжку на свое имя у председателя товарищества, вы не сможете зарегистрировать свое право собственности в законном порядке. От покупки лучше отказаться либо попытаться убедить продавца оформить землю в собственность. Следует учитывать и то, что, согласно действующему законодательству, не все земли можно оформить в собственность.  Но нередко получается так, что желающие приобрести дачный участок сталкиваются с тем, что «угодья» не узаконены, и продавец может предъявить лишь свидетельство, выданное местным административным органом, а то и вовсе членскую книжку с печатью садового кооператива.

=================================================================================================================

При покупке дачного участка следует обращать внимание на такие характеристики, как категория земли, на которой он расположен, и вид разрешенного использования.

Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом регистрации проживания в нем. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества можно выращивать сельхозкультуры и даже построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.

=================================================================================================================

Если вы решили приобрести земельный участок, который расположен в дачном обществе или садоводческом товариществе и не оформлен продавцом в собственность, то вы должны знать, что такой участок является имуществом общего пользования всех членов сообщества. Вы в данном случае становитесь лишь членом садоводческого кооператива или товарищества. А деньги, переданные продавцу, – это своего рода паевой взнос для приобретения права пользоваться общим имуществом.

=================================================================================================================

Регистрирующий орган потребует:

• Заявление от продавца и от покупателя о регистрации права собственности каждого
• Квитанция об уплате госпошлины и другие документы, которые могут востребовать в вашем конкретном случае.

3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.

• правоустанавливающие документы на земельный участок, полученные от продавца;
• кадастровый план участка и кадастровую выписку из него;
• заявление от продавца и заявление от покупателя о регистрации перехода права собственности;
• нотариально заверенное согласие супруги покупателя, если он состоит в браке;
• нотариально заверенное согласие супруги продавца, если садоводческий участок приобретался по возмездной сделке в браке;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Здесь отметим только одно: если вы приобретаете дачу в СНТ и у продавца отсутствует свидетельство о праве собственности, то собственником дачного участка является именно товарищество. Вы же будете пользоваться участком на правах члена СНТ. Конечно, это не помешает вам в дальнейшем распоряжаться участком, но если захотите оформить его в собственность (в порядке приватизации), то придется потратить и деньги, и значительное количество времени.

Одним словом, лучше предотвратить и предвидеть любые проблемы и подготовиться к покупке основательно. При этом перепроверив каждый предъявленный вам документ.