Что такое апартаменты и какие юридические и иные риски несет покупатель апартаментов. Чем апартаменты отличаются от квартир. Апартаменты в Москве.

Апартаменты или квартира? Какие права и обязанности у владельцев апартаментов? Как признать право собственности на апартаменты? Какие юридические проблемы возникают у покупателя апартаментов?

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.  Сопровождение сделок по приобретению апартаментов. Представительство в суде по спорам, связанным с апартаментами, в том числе по искам о признании права собственности, о расторжении договора о приобретении апартаментов в случае, если выясниться, что их строительство велось незаконно. 

Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку.

Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. «Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости. Такова особенность российского рынка. На зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием.

В рамках ряда российских проектов гостиничное обслуживание в апартаментах также предусматривается, однако в большинстве планируемых проектов они будут представлять собой аналог обычного жилья без права прописки»,— рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Отметим, что с временной регистрацией вы не сможете встать на биржу труда, в очередь на жилье или оформить ИНН. Однако вы свободно сможете прикрепиться к больнице или устроить ребенка в школу, детский сад. Это развенчивает еще два заблуждения касательно проблем с медицинским обслуживанием и записью детей в учебные заведения.

Миф 2. Высокие коммунальные платежи

Для квартир-апартаментов действительно характерен повышенный коэффициент расчета коммунальных услуг. Однако в основном это касается счетов за обогрев помещения, которые оказываются выше в среднем на 10-15%, а не в 2-3 раза, как часто думают покупатели.

Плавающее владение — покупатель, приобретая таймшер, определяется только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха и сезоном. В рамках своего сезона владелец таймшера может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты. (Прим.: В какой-то год вы едете в июне, а следующий год в сентябре или снова в июне.) Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно дню заезда. Никаких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.

Очки (баллы) — разновидность таймшера. Приобретённая собственность оценена в балах (очках), которыми владелец как бы расплачивается при каждом отдельном заказе. Очень гибкая система, позволяющая выбирать и варьировать по необходимости в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.

Владелец таймшера — физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом таймшер. Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» — это человек, указанный первым на членских документах (документах владения таймшером) в том числе на сертификате таймшера. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основной Владелец» и «Совладельцы» абсолютно равны в правах. Однако на сертификате указан адрес только «Основного Владельца» и на этот адрес высылается вся членская корреспонденция.

Проект компании «Астон» «Стрела».

Проект компании «Астон» «Стрела».

Самым привлекающим и в то же время настораживающим фактором апартаментов является цена. Она и так значительно ниже, чем у жилья, а учитывая маленькие площади, и вовсе становится смешной. И хоть девелоперы уверяют, что такие дешевые студии — идеальные варианты для студентов и молодых семей без детей, фактически такие объекты привлекают еще и огромное количество мигрантов. Таких покупателей, пожалуй, даже больше, чем молодежи, а значит, основная масса контингента будет состоять вовсе не из студентов.

6. Заключительные положения

6.1. Содержание статей Гражданского кодекса РФ 161 (сделки, совершаемые в простой письменной форме), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (общая собственность супругов), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 433 (момент заключения договора), 456 (обязанности продавца по передаче товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), также статьи 39 Жилищного кодекса РФ (содержание общего имущества в многоквартирном доме), а также иные нормы права, регулирующие взаимоотношения по сделке, Сторонам известны и понятны.

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.

6.3. Настоящим Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего Договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование органа регистрации прав] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

6.5. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

В Письме УФНС по г. Москве N 28-10/[email protected] от 23 мая 2006 г. было обращено внимание на то, что перечень объектов, приведенных в ст. 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. В договорах купли-продажи, свидетельствах о праве собственности, являющихся документами, подтверждающими право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, в качестве предмета или объекта права должны быть указаны квартира, жилой дом или доля в праве собственности на квартиру или жилой дом. Поскольку приобретенный объект недвижимости представлял собой апартаменты в здании, а апартаменты не поименованы в перечне объектов, в связи с приобретением которых налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то физическое лицо – приобретатель таких апартаментов не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Таким образом, можно сделать вывод, что если апартаменты находятся в здании, которое в целом является нежилым, то получить имущественный налоговый вычет физическому лицу — покупателю апартаментов будет невозможно. Если же апартаменты находятся в жилом доме, то они, по сути, являются квартирой, и покупатель таких апартаментов может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст.220 НК РФ.

Физическому лицу — покупателю апартаментов необходимо учитывать, что в зависимости от региона для жилых и нежилых помещений могут устанавливаться различные налоговые ставки по налогу на имущество для физических лиц. Зачастую ставка налога на нежилое имущество выше, чем ставка налога на жилое помещение. Однако в Москве ставка налога на имущество физических лиц одинакова для жилых и для нежилых помещений, инвентаризационная стоимость которых превышает 1 млн. рублей и составляет 0,75%.

DE269BS

Цена: 550 000 EUR

Люксовая вилла в престижном Баварском курорте Бад Киссинген

• Площадь строения: 290 м₂
• Размер земельного участка: 2000 м₂
• Машиномест: 2
• Конструкция здания: бетон

DE237AS

Цена: 558 000 EUR

Люксовая мансардная квартира с террасой в историческом доме в резидентной части Мюнхена - Зендлинг

• Площадь объекта: 103 м₂
• Этаж нахождения квартиры: 7
• Конструкция здания: кирпич

DE271AS

Цена: 625 000 EUR

Роскошный пентхаус в центре престижного курорта Бад Киссинген

• Площадь объекта: 165 м₂
• Этаж нахождения квартиры: 5
• Конструкция здания: бетон
• Форма собственности: частная
• Машиномест: 1

-разрешение на заселение

-регистрация кондоминиума, установленный размер долей, юридический кондоминиум

Регистрация личности Надо отметить, что в Таиланде акт о кондоминиуме не определяет особых требований, чтобы идентифицировать кондоминиум. По мере того как здание находится в собственности согласно площади, на которой сосредоточена частная собственность и совместная собственность. Не существует спецификации на высоту потолка или особых требований (хотя в новых требованиях они зависят от занимаемой площади), Несмотря на какие-то спецификации, устанавливающие минимальное количество необходимой индивидуальной доли в здании, есть другая форы кондоминиума, которая определена в акте о кондоминиуме как Вилла кондоминиума. Вилла может представлять несколько зданий, так называемый кондоминиум по горизонтали. Вилла кондоминиума управляется решением законодательным правительственным органом, но в соответствии с актом о кондоминиуме. В период с апреля 1999 по апрель 2004 в качестве временной меры с целью попытки уменьшить возросшее число кондоминиумов, иностранные подданные могли при таких ограничениях и определенной площади занимать 100% общей площади. С тех пор это соотношение равно 49 % от общей площади. Существуют три вида законодательных акта о покупки доли кондоминиума, это акт о кондоминиуме В.Е.2522 (1979), акт о кондоминиуме № 2, В.Е.2534 (1991), поправка положения 19 акта о кондоминиуме 2522 в переводе и акт о кондоминиуме №3 В.Е.2542 от 28 апреля 1999.

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов в рамках многофункциональных комплексов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.