Сдача квартиры и ип

Сдача квартиры: уплата налогов и отчетность в Москве и регионах России

Вы владелец квартиры, которую хотите сдавать в аренду?

Тогда этот материал будет полезен как собственникам такой недвижимости в Москве, а также и в любом другом регионе России.

Ниже будут рассмотрены основные существующие варианты сдачи квартиры. Для варианта, когда Вы откроете ИП на УСН 6% для сдачи квартиры, наша компания предлагает специальные условия по ведению налогового учета.

Заполните краткую форму заявки, чтобы заказать бухгалтерские услуги:

Осуществляя сдачу квартиры в аренду, владелец жилой недвижимости должен предусмотреть вопросы налогообложения получаемого дохода от сдачи квартиру в аренду и отчетности в налоговый орган и в ряде случаев во внебюджетные Фонды России.

В зависимости от того в каком регионе находится сдаваемая в аренду квартира, основные способы организации такой деятельности могут различаться, в силу ряда причин среди которых:

К сведению. Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества присвоен код 70.20.1.

Вместе с тем регистрация в качестве предпринимателя - достаточно серьезный шаг. Возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу и (или) платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения не должна вводить в заблуждение. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя определенные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Конечно, рассуждать о целесообразности регистрации в качестве предпринимателя можно только в случае, если закон это позволяет. Если же деятельность по сдаче внаем квартиры является предпринимательской (о чем было сказано выше), можно говорить только о целесообразности применения той или иной системы налогообложения в рамках действующего законодательства.

Мы не рассматриваем вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между нанимателем и наймодателем осуществляются неофициально и наймодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Этот вариант, конечно, является самым выгодным, но одновременно и самым рискованным, причем последствия для наймодателя могут быть весьма и весьма плачевными.

На конкретном примере

Рассмотрим порядок налогообложения доходов от сдачи жилого помещения внаем на конкретном примере.

Для расчета будем использовать следующие данные: однокомнатная квартира площадью 45 кв. м, сумма платы за проживание - 8000 руб. в месяц. Срок сдачи квартиры внаем - 1 год. Собственник квартиры является налоговым резидентом РФ.

Для чистоты эксперимента предположим, что сумма налога на имущество физических лиц составляет порядка 1000 руб. Эта сумма является достаточно условной, однако в связи с участившимися предложениями уплачивать налог на имущество в зависимости от рыночной стоимости имущества (в настоящее время - от инвентаризационной стоимости) она может стать одним из решающих факторов при выборе статуса налогоплательщика и системы налогообложения (напомним, что предприниматели, находящиеся на УСНО, а также переведенные на уплату ЕНВД, не уплачивают налог на имущество, используемое ими в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ)).

Жилое помещение сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя

Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Физическое лицо, сдающее квартиру и получающее доход от такой деятельности, должно самостоятельно рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы. В этом случае гражданин не должен забывать об обязанности представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Другое дело, если арендатором является организация. Вопрос о том, будет ли в этом случае организация-арендатор налоговым агентом, является спорным. Мы не станем углубляться в него, скажем лишь, что с учетом позиции контролирующих органов минимальные риски будут в случае, если организация-арендатор будет исполнять обязанности налогового агента. В этом случае гражданину-арендодателю делать ничего не нужно. Организация самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ.

Если же организация по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый - не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй - не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (Письмо Минфина России от 17.04.2009 N 03-04-05-01/225).

Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 96 000 руб. в год (8000 руб. x 12 мес.).

Сумма НДФЛ составляет 12 480 руб. (96 000 руб. x 0,13).

Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 83 520 руб. (96 000 - 12 480).

Не забываем про налог на имущество, который должен уплатить собственник квартиры. С учетом данного налога у гражданина остается 82 520 руб. чистого дохода.

Жилое помещение сдает индивидуальный предприниматель

Рассмотрим ситуацию, когда физическое лицо принимает решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае оно может выбрать, какую систему налогообложения применять: общую систему налогообложения, УСНО с объектом обложения "доходы", УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы", УСНО на основе патента, уплата ЕНВД.

Выбираем общую систему налогообложения. Общую систему налогообложения большинство предпринимателей не рассматривает в качестве возможной. Одними из многих причин являются тяжесть налогового бремени и обязанность ведения непростого налогового учета по соответствующим налогам.

Так же, как и у обычного физического лица, доходы предпринимателя облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

Необходимо вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430.

Придется представлять в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50% налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

По итогам года придется представить декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Мы регистрируем Вас как ИП (индивидуального предпринимателя) — услуги юриста обойдутся Вам всего в 6 000 рублей (единоразово),
Мы помогаем правильно оформить документы, рассчитываем налог на сдаваемую квартиру (6% от Вашего дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду), или приобретаем патент , ведем и сдаем за Вас документы в налоговую инспекцию — услуги профессионального бухгалтера составляют 3500 рублей в квартал.

Плюсы этого варианта:

Вы платите всего 6% с дохода, получаемого при сдаче квартиры или при покупке патента — 60 тыс. руб. в год (вместо 13%, которые Вы будете платить как физическое лицо)
Мы помогаем Вам оформить все документы правильно, подаем их за Вас в налоговую инспекцию
Как только Вы прекращаете сдавать квартиру и получить от этого доход, Вы перестаете платить налог за аренду квартиры

Вмененный доход — это потенциально возможный валовой доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение такого дохода, на основе данных, полученных путем статистических исследований, в ходе проверок налоговых и иных государственных органов, а также оценки независимых организаций.
Ставка единого налога установлена в размере 20% вмененного дохода.

Уплата единого налога производится ежемесячно путем осуществления авансового платежа в размере 100% суммы единого налога за календарный месяц. Сроки уплаты авансового платежа устанавливаются нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

К примеру, собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. Тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:

1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%;

2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% + 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год);

3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента + 50% от 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год).

• Требуется регистрация ИП, со всеми вытекающими тратами и сложностями;

• Если планируется прекращение деятельности, то потребуются затраты и на закрытие;

• ФОМС и ПФ никто не отменяет.

• Сама сумма патента (довольно существенная). Ее стоимость складывается таким образом: чиновниками рассчитывается, какой доход вы сможете получить от сдачи квартиры, и от него высчитывается 6% налог. На данный год, властями было принято решение, что на сдаче квартир в аренду москвич может заработать 1 миллион рублей (причем нет подробного объяснения, каким образом получилась эта сумма). В итоге, сумма годовой платы составила 60000 рублей, то есть ежемесячно 5000.

Более всего пугает не размер самой суммы, а тенденция ее постоянного роста. Если в 2010 году власти были уверены, что москвичи, осуществляющие данную деятельность, зарабатывают в год 720000 рублей, то ставка патента была 43200 руб. Как видим, рост более чем существенный, он даже идет впереди инфляции, так сказать на опережение.

И, наконец, ранее было озвучено, что основным преимуществом деятельности по патенту считалось, что он «закрывает» сразу несколько квартир. То есть, для пенсионерки, которая сдает небольшую однокомнатную квартиру, на окраине столице, за 30000 рублей ежемесячно, данный патент совершенно не интересен. А вот для тех, кто владеет 7 элитными квартирами – это просто подарок! За все квартиры, только 60000 рублей в год.

Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.

Итак если Вы решили платить налоге при сдаче квартиры в аренду (найм), действующее законодательство предусматривает две возможности:

Сдавать квартиру как физическое лицо, подать в налоговую инспекцию ежегодную декларацию и заплатить 13% причем, если Вы сдаете квартиру юридическому лицу для проживания в ней сотрудников, удержать с Вас 13% - обязанность юридического лица.
Сдавать квартиру как индивидуальный предприниматель, т.е. сдавая квартиру осуществлять предпринимательскую деятельность. В этом случае при переходе на упрощенную систему налогообложения вы платите 6% и 150р. в месяц в Пенсионный фонд. Индивидуальный предприниматель обязан зарегистрироваться и сдавать бухгалтерскую отчетность.

Служба быстрого реагирования и технического обслуживания позволит вам решить критические ситуации, будь то потерянный ключ, неисправное сантехническое оборудование, ремонт бытовых приборов, обслуживание инфраструктуры квартиры или дома. Просто позвоните по «горячей линии», и в любое время суток наши специалисты ответят на вызов и устранят неполадки.

При таком подходе необходимо учесть некоторые особенности: ИП должен вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования. Кроме того каждый квартал необходимо вносить авансовые платежи по налогу. До 30 апреля года, следующим за истекшим календарным годом, нужно уплачивать окончательный налог. Могут понадобиться услуги бухгалтера, которые, скорее всего, так же не бесплатные.