на стадии котлована или в построенном доме?

С момента закладки фундамента новостройки до сдачи ее в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается как минимум на треть. Поэтому большинство покупателей недвижимости не возражали бы против приобретения жилья на ранних стадиях строительства. Если бы не одно «но»: суровая реальность и печальный опыт «проблемных» жилых комплексов вынуждают потенциальных новоселов учитывать высокий риск такой покупки. Дилемма «дешево или безопасно» могла бы стать ключевой для отечественного рынка новостроек. Но сами покупатели прекрасно понимают, что безопасность, когда речь идет о недвижимости, всегда будет относительной. И ситуация практически не зависит от стадии готовности дома или от цены жилья.

Жилье на разных стадиях строительства и стоит по-разному. Понятно, что меньше всего денег надо заплатить за квартиру на стадии котлована, а самая дорогая — это недвижимость "под ключ".

Чаще всего люди покупают новостройку, преследуя сразу несколько целей:

1. Буду жить сам.

2. Можно быстро продать квартиру и «навариться».

3. Можно выгодно сдать в аренду.

2. После получения разрешения можно обнести участок забором и начинать рыть котлован. Иногда еще до начала рытья котлована на строительной площадке уже установлена бытовка — офис менеджера по продажам. Законом это не запрещено, именно с момента получения разрешения на строительство можно открывать продажи, предлагая заключить договор долевого участия. Стоимость квартир в Москве и Подмосковье на этом этапе может иметь скидку до 40-50% относительно стоимости после сдачи дома в эксплуатацию.

3. Начало строительства. Начинается заброс техники на участок, роется котлован, закладывается фундамент. Этот этап — этап котлована — один из самых трудоемких и затратных процессов строительства. Здесь риск того, что застройщик откажется от своих планов уменьшается и соответственно увеличивается стоимость квадратного метра на 10-15% относительно нулевого цикла.

На автомобиле:

Однако судить о качестве будущего жилого комплекса покупатели могут только по презентационным материалам и предыдущим проектам девелопера. Кроме того, в течение полугода стройплощадка может казаться пустырем, на котором ничего не происходит. Хотя на самом деле там идут важные глубинные работы. Наконец, покупатели рискуют тем, что девелопер по разным причинам может заморозить проект. Тогда сроки начала строительства и ввода жилья в эксплуатацию сдвинутся на неопределенное время — вплоть до нескольких лет. Поэтому по статистике, на стадии котлована элитное жилье готовы приобретать не более 20 процентов покупателей.

* Выбирайте наиболее известные компании

Когда документы по проекту получены, идет подготовка площадки, стартует активная рекламная кампания. На этом этапе объект уже может выходить на реализацию, объясняет Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Продолжительность первого, подготовительного этапа — 1-3 месяца. За этот период цены могут увеличиться на 3-5%. На втором этапе, когда есть котлован и возводится фундамент, цена подрастает еще на 3-5%. Продолжительность работ — 2-3 месяца.

Во время третьего этапа — строительство до 2-4-го этажа — рост может составлять 5-10%. Строительство со 2-4-го до финального этажа добавляет к стоимости еще 15%. «Цены могут корректироваться несколько раз в зависимости от активности строительства», — добавляет Литинецкая. Продолжительность третьего и четвертого этапов составляет 9-12 месяцев. Сдача госкомиссии дает прибавку еще в 5%. На этом этапе, как правило, остается небольшой объем нераспроданных квартир.

Помимо собственно строительства и увеличения готовности дома толчком к росту цен могут стать заявления властей о строительстве метро в данном микрорайоне, например, или изменении границ. После появления на карте столичного региона «большой Москвы» цены в проектах, которые неожиданно оказались внутри мегаполиса, начали расти на 7-15% ежемесячно.

Эльдар Султанов добавляет, что покупателю стоит внимательно изучить предварительный договор: «Следует обратить внимание на сроки строительства, ответственность застройщика при невыполнении обязательств, описание квартиры. Это поможет избежать основных рисков». Сегодня на этапе котлована находится около трети строящегося жилья Петербурга, и у покупателей есть возможность выбора. Павел Андреев советует обращать внимание на жилье рядом с метро, поблизости от объектов социальной и коммерческой инфраструктуры: «В таких квартирах не только комфортно жить, но и продать их можно будет быстрее и легче».

Но есть и те, кто приобретает недвижимость на конечной стадии – это когда уже идут отделочные работы. Именно на этом этапе риски минимальны, квартиру уже можно посмотреть и осмотреть. У покупателей появляетс