Тонкости купли-продажи земельных участков

Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.

Так, при приобретении дачи покупатель должен получить на руки полный, можно сказать, «идеальный» комплект документов. Он включает в себя:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом с приложением правоустанавливающих документов – это может быть договор купли-продажи / документы о приватизации / иные документы (конкретный вид указан в свидетельстве о госрегистрации права собственности);

- свидетельство о государственной регистрации прав пользования земельным участком (собственность / аренда / бессрочное пользование / пожизненное наследуемое владение) с приложением правоустанавливающих документов (конкретный вид также будет указан в свидетельстве о государственной регистрации права);

• Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  
• Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  
• Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?III.

Документы, удостоверяющие продавца:

Оформляем договор

Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.

Как не зарыть
деньги4.0061.1 от
(Газета "Ведомости"
№100(1140))
Участок в строящемся коттеджном поселке — самое выгодное вложение денег в
загородную недвижимость

Самому не построить
Это вторая статья о том, как вкладывать деньги в загородную недвижимость
(первая опубликована 4 июня). На этот раз речь пойдет о том, какие объекты лучше
покупать. Большинство экспертов считает оптимальным вариантом инвестиций покупку
участка в коттеджном поселке на начальном этапе строительства.Правила купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
определяются Земельным кодексом, законом “Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения” и еще около 10 подзаконными актами.
Земельный кодекс определяет семь категорий земель, но строить жилье можно только
на одной — “землях поселений”. Поэтому за пределами МКАД инвестор, как правило,
сталкивается с необходимостью изменения категории земель. Пока не принят
соответствующий федеральный закон, этот процесс регулируется региональным
законодательством и занимает 6-12 месяцев. За 2002-2003 гг. из 1,7 млн га общей
площади земель сельхозназначения в Московской области выведено в другие
категории чуть более 5000 га (0,3%).
Пока в России не проведено разграничение земель на федеральные, региональные и
муниципальные. В Московской области, как правило, небольшими участками
государственных земель распоряжаются муниципальные образования, а крупными —
субъект Федерации. Но разделение на больших и маленьких весьма условно и
зачастую зависит от мнения конкретного чиновника.
НА ПОСЕЛЕНИЕ

В следующей статье 18 июня мы расскажем о том, как платить налоги с доходов от
инвестиций в недвижимость и можно ли уменьшить риск потери денег, вложенных в
еще не построенный объект.
Зависимость между расстоянием от Москвы и оптимальной площадью дома для каждого
направления своя. На Рублево-Успенском шоссе надо рассчитывать на дома от 500
кв. м, для новорижского направления до “бетонки” и на эксклюзивном участке с
лесными деревьями будет ликвидным дом площадью 400-600 кв. м, а вот на большем
удалении надо выбирать меньшие дома, советуют в “Инкоме”
Анализ потребительских предпочтений покупателей загородной недвижимости,
проведенный экспертами компаний “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”,
показал, что примерно треть покупателей хотят дом “под ключ”, причем
предпочтительнее — в классическом европейском стиле площадью 250-300 кв. м.
Такие объекты наиболее ликвидны.
С точки зрения инвестиций не так важно, какие именно дома и по какому проекту
будут строить в поселке, считают в “Миэль-Недвижимости”. Дом, отвечающий личному
вкусу инвестора, не обязательно будет ликвидным. Здесь стоит довериться
девелоперу, который перед началом строительства потратился на маркетинговые
исследования.
Мода на многоэтажные замки прошла, и теперь востребованы дома не более чем в два
этажа. В категории элитных коттеджей (от $800 000 за дом или от $250 000 за
участок) популярны дома площадью 700-1500 кв. м. Покупатели жилья бизнес-класса
($300 000-800 000 за дом, $100 000-250 000 за участок) предпочитают дома
поменьше, 250-450 кв. м. Площади домов экономкласса (дома в районе $80 000 или
участки до $25 000) варьируются в пределах 100-200 кв. м. При высоком спросе
предложение объектов экономкласса на загородном рынке отсутствует, поскольку
строительство таких поселков менее рентабельно, нежели бизнес-класса или
элитных.
Крупные игроки едины во мнении: покупатель загородной недвижимости сегодня хочет
дом в новом охраняемом коттеджном поселке в пределах 30 км от МКАД, желательно в
лесу или у воды, с коммуникациями и хотя бы минимальной инфраструктурой.
Игра в классику
Эксперты Vesco Realty полагают, что цены на землю достигнут пика к весне 2005
г., соответственно, наиболее благоприятные условия для продаж земельных участков
и коттеджей наступят в первой половине года. Среди перспективных объектов для
вложения денег эксперты Vesco Realty отмечают новые поселки Павлово, Бенилюкс на
Новорижском и “Бельгийская деревня”, Стародачное, Южные Ватутинки на Калужском
шоссе.
Удорожание земли является основным фактором роста цен на загородные дома. Но
каждый конкретный поселок нужно рассматривать отдельно. Высокая доходность
загородных проектов привлекла на рынок огромное количество “диких” игроков,
поясняет Гриневич из Paul's Yard. Отсутствие у них опыта привело к увеличению на
рынке доли сомнительных проектов. Растущая конкуренция и рост предложения
увеличивают риски таких инвестиций.
Не менее стремительно росли цены на участках по Новорижскому шоссе. Цена на
самые ликвидные из них достигла $30 000 за сотку. Хорошие перспективы, по мнению
экспертов, у калужского, киевского, пятницкого и дмитровского направлений. Их
основными преимуществами стали природные условия, развитая инфраструктура и
достаточное количество свободных площадок.
“У Рублево-Успенского шоссе много проблем и недостатков, но ни одно другое
направление, кроме, может быть, Ильинского шоссе, не может похвастать такой
полнотой и развитостью инфраструктуры”, — говорит директор по маркетингу
департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.
Наибольшие темпы роста традиционно демонстрируют западные и юго-западные
направления. На самом престижном Рублево-Успенском шоссе наиболее ликвидны
вложения средств в земельные участки, расположенные на расстоянии 10-25 км от
МКАД. Средняя стоимость сотки в лесу там оценивается в $25 000- 35 000, а в
Барвихе и Жуковке в отдельных случаях — в $70 000. Стоимость домов доходит до $8
млн, а в некоторых проектах — до $15 млн. Дефицит качественных участков по
рублево-успенскому направлению настолько острый, что их ликвидность сомнений не
вызывает.
Рейтинг популярности направлений несколько последних лет практически не
меняется.
Где нам стоит дом построить
“Не надо искать лишних сложностей, затевая строительство. Это уже не инвестиции,
а бизнес, и, если им заниматься, надо свой основной бизнес заканчивать. Нужно
просто купить у нормального девелопера, который сделал уже не один проект,
инвестиционный контракт (или участок без подряда в централизованно застраиваемом
поселке) с понятными сроками начала и окончания строительства — так же, как
покупают квартиру в новостройке, на ранней стадии, — подождать до сдачи поселка,
продать и получить свою маржу”, — советуют в “Миэль-Недвижимости”. По оценке
компании, примерно 10% покупателей жилья в “Барвихе-2” преследуют именно
инвестиционные цели. За полтора года таунхаусы площадью 233 кв. м в этом поселке
подорожали с $280 000-300 000 за дом до $480 000-520 000.
Эксперт департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елена Гриневич выделяет
два основных способа инвестиций в загородную недвижимость: покупка одного или
нескольких коттеджей на этапе застройки с дальнейшей перепродажей и вложение
денег непосредственно в землю. Доходность таких вложений, по оценкам компании,
составляет 20-50% годовых в зависимости от объекта, а если инвестор участвует в
строительстве на правах партнера, то может доходить и до 100%. Если же строится
не один дом, а целый поселок, то после продажи всех домов цена одного
дома/участка возрастает на 40-50%, а иногда и больше. Поэтому желающим
инвестировать в подмосковную недвижимость ведущий специалист отдела загородной
недвижимости Vesco Realty Алексей Овсянников рекомендует прежде всего
приобретать землю в будущих поселках, причем без подряда на строительство. Когда
большая часть участков в поселке будет застроена, ее можно будет выгодно
продать.
Скорость, с которой идет строительство, является едва ли не главным риском этого
вложения денег. Поэтому важно правильно выбрать не только проект, но и
девелопера. Исследование компании IRN.ru показало, что всего на рынке
загородного жилья работает 86 операторов (10 крупнейших по числу продаваемых
объектов приведены в таблице).
Поэтому в последнее время стала популярной покупка земельных участков в
строящемся поселке для дальнейшей их застройки, отмечает Кувшинова из Penny Lane
Realty. Ликвидность таких участков высока, а стоимость объекта по мере
продвижения строительства постоянно возрастает.
Между двумя крайними вариантами частному инвестору предоставляется масса
возможностей для инвестирования. Пожалуй, оптимальный вариант инвестиций в
загородную недвижимость — уже упоминавшаяся покупка объекта в строящемся
коттеджном поселке. Это избавит вас от хлопот по приданию земельному участку
подходящего статуса и организации строительства.Золотая середина

Другая крайность — купить завершенный проект, на который не только оформлены все
документы, но и уже построен дом. Здесь нет практически никаких хлопот и гораздо
меньше рисков (см. таблицу), вот только эффективность такого вложения денег, по
словам риэлторов, также минимальна.
Частному лицу это не под силу, заниматься этим должен профессионал. Он будет
готовить технические условия подведения коммуникаций, согласовывать генплан
застройки и т. д.
“Например, есть некий земельный участок, — поясняет специалист департамента
загородной недвижимости Penny Lane Realty Ирина Кувшинова. — Чаще всего это
бывшее колхозное угодье. Для начала ему необходимо придать статус, позволяющий
построить на нем дом, т. е. сменить категорию участка на „земли поселений“ и
разрешенное использование „индивидуальное жилищное строительство“ либо, не меняя
категорию „земель сельскохозяйственного назначения“, получить разрешение на
дачную застройку. Для конечного потребителя разница только в том, что в
последнем случае он не сможет прописаться в построенном доме”.
Участники рынка считают это одним из самых выгодных способов инвестиций в
загородную недвижимость. Вот только при этом вам придется превратиться в
застройщика. Для человека без опыта это практически нереально, во всяком случае,
об основной работе или бизнесе на время придется забыть. Вместо этого надо будет
оформлять все документы на землю, а потом на дом (см. врезку), придумать, кто и
что будет строить, и контролировать качество строительства. Такие инвестиции
могут превратить участок стоимостью $80 000 в объект с продажной ценой $200 000,
но это прерогатива мелких застройщиков, резюмирует руководитель департамента
маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев.
Чтобы избежать этого, можно сразу начать на купленной земле строительство одного
или нескольких домов, которые потом продаются под ключ или под чистовую отделку.
Для этого участок должен быть ликвидным на уже ставшем престижным или
перспективном направлении, достаточного размера и с возможностью подвода
коммуникаций — “Мосводоканал” обещает добиваться запрета на строительство
частных построек без полного комплекта коммуникаций, поскольку рост числа
“бесконтрольных объектов индивидуального строительства в водоохранных зонах”, не
оснащенных системой канализации, приводит к загрязнению вод.
Вкладывая деньги просто в участок земли, инвестор принимает на себя
множество рисков, начиная от сложностей с оформлением земли в собственность и
заканчивая возможностью изъятия участка, если он два года не разрабатывается и
не оформлен в поселок.Елена Никитина

Систематизирование и учет всех кадастровых планов в России заносится в Единый государственный реестр, где указываются сделки с землей и передачи прав собственности. Из данного реестра понадобится справка для оформления сделки. Документ будет состоять из двух справок: первая посвящена описанию объекта недвижимости и его описание, а вторая справка характеризует права собственности с указанием имени правообладателя и его данных.

Данный пакет документов сдается в государственный орган Департамент городского имущества г. Москвы, либо Администрацию района, в зависимости от месторасположения земельного участка.
После рассмотрения пакета документов государственными органами «на руки» выдается проект Договора аренды, который необходимо подписать будущему арендатору земельного участка и предоставить в орган осуществляющий государственную регистрацию (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве и Московской области), с целью регистрации договора аренды.

Оформление земельного участка под строительство

На примере земельного участка расположенного в г.Москве: чтобы получить земельный участок под строительство, который будет оформлен в аренду на срок строительства, необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) с заявлением. Когда наберется достаточное количество претендентов, подавших заявления, Департамент назначит торги, о дате начала проведения торгов заранее извещают каждого претендента на данный земельный участок. На торгах покупается не сам земельный участок, а право строить на нем. В дальнейшем владелец земельного участка имеет право оформить его в аренду либо выкупить у города.

Когда аукцион выигран Департамент назначает срок строительства объекта недвижимости на данном земельном участке, за который строительство необходимо завершить, ввести строение в эксплуатацию и оформить права на земельный участок. За все время строительства взимается арендная плата за участок. После завершения строительства объекта недвижимости и получения правоустанавливающего документа на данный объект необходимо оформить права на земельный участок (аренда, собственность).

За предоставления земельного участка под строительство, расположенного в Московской области отвечает местная Администрация. Процедура торгов является аналогичной как и в Москве.

Таковы основные этапы оформления сделки купли-продажи участка. На мой взгляд, эта схема выгодна обеим сторонам, поэтому более 90 % сделок проводится таким образом. Крайне важно правильно составить предварительный договор, основной договор и корректно составить условия доступа к ячейке. 

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 №475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

П. 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

• органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

• затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

Государственная регистрация

Заключенный договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию в юстиции. Право собственности покупателя возникает только с момента получения государственного свидетельства на право собственности земельным участком. Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить договор купли-продажи на земельный участок, кадастровый план, квитанцию об оплате госпошлины.