Задаток при покупке квартиры: правила и порядок проведения
Задаток – это деньги, которые будущие покупатель отдают продавцу в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку квартиры. Продавец обязуется не продавать другим до определенного срока. Задаток служит гарантом успешной сделки, т.к. он стимулирует продавцов и покупателей сделки выполнять условия договора. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Только после подписания договора задатка, можно передавать деньги продавцу. Cоставить договор необходимо по всем правилам и тогда он будет иметь юридическую силу, чтобы покупатель не потерял свои деньги, а продавец не продал квартиру другому за то время, пока все готовятся к сделке купли-продажи.
В Гражданском кодексе РФ указывается, что задатком является сумма денег, которую одна сторона выдает другой в знак доказательства того, что соглашение будет заключено и все условия - соблюдены. Задаток выдается в счет средств, которые причитаются по договору купли-продажи.
Чтобы не быть обманутым, условие о задатке нужно оформить в письменном виде. Это или отдельное соглашение о задатке, или пункт, специально прописанный в тексте договора. Если этот момент не учесть, то покупатель может потерять и деньги, и недвижимость. В случае привлечения к сделке третьего лица – посредника, нужен еще и дополнительный договор на комиссионные, в котором будет прописана сумма выплат за предоставленные услуги.
Что же выбрать при покупке квартиры: задаток или аванс? Это зависит от того, насколько вы уверенны в продавце и в себе самом, потому что при оформлении задатка, в случае отказа, кто-то потеряет деньги. Если же Вы оформите аванс, и сделка не состоится, ваш аванс вернется к Вам в том же самом размере.
Правила оформление задатка
Задаток при покупке квартиры необходимо оформлять в любом случае. Покупка недвижимости без оформления предоплаты – это грубое нарушение своей финансовой безопасности. Условия возвращения задатка, его сумма и сроки сделки обязательно должны быть указаны в соглашении сторон.
Без оформления нотариусом внесения задатка, шанс потерять деньги, для Вас составляет большой процент. При составлении соглашения о задатке нужно быть очень внимательным, обращать внимание на все детали, которые наверняка обезопасят Вас от ненужных убытков.
Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.
Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.
Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Вторая трудность. Задаток при покупке квартиры вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ
С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.
Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.
Помните о следующем:
Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);
Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);
Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).
Как вам уже, наверное, стало понятно, никакого образца задатка при покупке квартиры, который многие ищут в Интернете, фактически нет и быть не может. Как же тогда произвести оформление аванса как части стоимости приобретаемых квадратных метров?
Тут следует иметь в виду, что ГК вообще не определяет такого понятия, как аванс. В литературе оно трактуется как предварительная оплата, осуществляемая в рамках заключенного договора до наступления срока полного исполнения обязательств его сторонами. Таким образом, аванс (предварительная оплата) может иметь место только в случае, когда договор уже заключен, но фактическое исполнение обязательств наступает позже (например, если стороны в договоре предусмотрели передачу имущества и его оплату не в момент заключения сделки, а в будущем).
Всегда подлежит обязательной регистрации право собственности на конкретную недвижимость. А договоры на недвижимость должны быть зарегистрированы только в определенных случаях.
Пример 5
В случаях несоблюдения письменной формы соглашения, предусмотренной пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, а также составления письменного соглашения о задатке после заключения договора полученная сумма признается не задатком, а авансом, уплаченным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), и, следовательно, будет облагаться НДС с момента ее внесения (п. 1 ст. 167 НК РФ). Если же все документы будут оформлены правильно, то налогооблагаемую базу по НДС, так же, как и в случае подоходных налогов, сумма задатка увеличит только после исполнения договора, когда товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны).
Подтверждением этой позиции является письмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/[email protected], где отмечено, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно статье 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.
Неисполнение обязательства
НДФЛ и упрощенная система налогообложения
Рассмотрим ситуацию, когда обязательства по договору не исполняются. При этом последствия для двух сторон, как было указано выше, будут различные.
Если за неисполнение договора будет ответственным покупатель (заказчик), то, согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поставщик не возвращает задаток. В этот момент задаток у поставщика превращается в доход в виде безвозмездно полученного имущества (ст. 208, 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).
Однако не все так просто у покупателя. В соответствии с письмом Минфина РФ от 8 сентября 2005 г. № 03-03-03/2/56 сумма оставшегося у поставщика задатка должна рассматриваться как безвозмездная передача. И – как следствие – согласно подпункту 16 статьи 270 НК РФ, она не должна учитываться для целей налогообложения прибыли.
Как правильно оформить документ у нотариуса. Что обязательно должно быть указано в документе . Я продаю дом мне дают задаток . Остатки денег отдают в течении 6 месяцев.
20.09.2015 - Дмитрий Нестеренко
я продавала квартиру за материнский капитал , и мне дали задаток за неё 20000 р, но покупателям отказали в покупке т.к. она лишена родительских прав. Она требует вернуть задаток. Должна ли я его вернуть?
19.09.2015 - Леонид Гонимедов
Добрый день. Как правильно назвать документ о передаче задатка: "Договор" или "Соглашение"?
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.09.2015 - Артем Цикенонпасер
Добрый вечер! Подскажите, в каком размере возвращается задаток арендатору.
Ответ на вопрос дан по телефону.
14.09.2015 - Евдокия Ершова
здравствуйте!скажите пожалуйста,мы передали задаток 200 тыс. по соглашению о задатке,без предварительного и основного договора,в сроки не уложились по нашей вине,мы можем через суд вернуть задаток?
Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html
Ответ на вопрос дан по телефону.
08.09.2015 - Александр Гурьев
Денис, мне ждать звонка от Вас или нет (Клавдия на,)
08.09.2015 - Лидия Соловаьева
Меня интересует вопрос приобретения жилья с внесением задатка. Оформение всех бумаг планируется без агенства
06.09.2015 - Валерий Блинов
у меня и у моей совершеннолетней дочери 1\2 дома.хозяин второй половины хочет продать свою часть соседу по улице,но я тоже хочу выкупить .дело в том ,что сосед дал денег на восстановление документов .как это отразиться на мне ,если я захочу выкупить дом
15.07.2015 - Максим Дорошин
Здравствуйте! Скачала образец договора задатка за продаваемую квартиру с вашего сайта. Если возникнут проблемы с задатком, могу ли я обратиться в суд с этим подписанным документом без нотариальной печати?
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.06.2015 - Василий Высоких
Здравствуйте мы планируем купить квартиру в таунхаусе, хозяева наши знакомые но для этого нам нужно продать сначала свою квартиру, Продавец хочет задаток за свою квартиру 50000, но вопрос в том что мы не уверены что до нового года продадим свою квартиру и у нас будет остальная часть денег,как правиль
- определяет срок заключения основного договора;
- фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
- прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.
Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:
- договор о задатке (скачать) заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
- условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
- при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.