Продажа и покупка квартиры с перепланировкой

Покупка или продажа квартиры с перепланировкой, имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Кроме того, 29 статья ЖК РФ предусматривает наказание и за невыполнение предписаний контролирующих органов. В частности, в третьем пункте этой статьи говорится о том, что в случае, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, в отношении собственника будет принято решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Что это означает для собственника и для покупателя? Первым делом, если вы являетесь собственником квартиры, которую хотите продать, то вам следует удостовериться в соответствии имеющейся планировки квартиры поэтажному плану БТИ. Для покупателя отсутствие красных линий на поэтажном плане говорит о том, что в дальнейшем, после оформления покупки, у него не будет проблем с соседями, с Мосжилинспекцией и управляющей компанией.

Во-вторых, если в вашей квартире все-таки была произведена самовольная перепланировка, а на поэтажном плане обозначены красные линии, то наилучшим выходом из этой ситуации будет узаконивание перепланировки "задним числом" в соответствии с действующим законодательством. В данное время узаконить перепланировку постфактум можно при помощи разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. (Данный документ вы можете заказать в нашей организации, у нас есть все необходимые допуски СРО на разработку проектной документации).

Для внесения изменений в планировку жилья владельцу сначала необходимо получить разрешение и оформить документы, из которых будет видно, что планируемые изменения не повлекут нарушения прав соседей, не повлияют на сохранность здания, и строительные нормы не будут нарушены.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подать заявление о перепланировке, для этого потребуются следующие документы: документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье, инвентаризационный план дома, акт обследования зоны перепланировки.

Все знают, что продажа жилья обязательно требует наличия технического паспорта на жилое помещение, изготовленного не более 3 лет назад. Если такой техпаспорт у вас на руках и БТИ ничего не знает о ваших переделках, то сделка состоится беспрепятственно и с «чистыми» планами. Тогда у покупателя чуть позже возникнет неприятный сюрприз в виде оформления перепланировки и дополнительных финансовых затрат.

Немного другая ситуация, если техпаспорт нужно изготавливать. В этом случае в квартиру обязательно приезжает техник, который сверяет фактическую планировку квартиры со сведениями, имеющимися в БТИ. В случае выявления расхождений все неузаконенные моменты помечаются на плане помещения тонкими красными линиями.

Такие линии говорят о том, что отсутствует согласование проекта перепланировки квартиры, и продать её уже гораздо сложнее, а если затронуты несущие конструкции, то и вовсе невозможно.

Однако если перепланировка была незначительной, то продать жильё можно. В этом случае ответственность за дальнейшее узаконивание новой планировки лежит на покупателе, равно как и возможные штрафные санкции. Поэтому приготовьтесь к тому, что красные линии на вашем плане станут причиной снижения стоимости жилья. И всевозможные арки, дополнительные перегородки или незаконное устройство камина в данном случае не преимущество, а сплошной недостаток.

Чтобы не потерять значительных сумм от стоимости продаваемого жилья нужно привести в соответствие документацию на квартиру и её существующий внешний вид. Здесь применимы всё те же два варианта:

При сверке будущим хозяином плана с внешним видом квартиры незаконным может оказаться даже такая мелочь как рассыпавшейся от старости встроенный шкаф или же давно замурованная дверь. Поэтому смотреть проверяющие будут очень пристально на все мелочи. В руках необходимо иметь эскиз жилого помещения и проект, в эскизе можно пометить красными чернилами то, что бы хотелось убрать, а зеленым – то, что собираетесь добавить. Но перед проведением таких работ необходимо техническое заключение, выдержит ли здание такие ремонтные работы.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Заключительным этапом сделки является ее регистрация в ФУГРЦ (статья 122 Федерального закона, статья 131 ГК РФ). Через 30 дней ваши покупатели получат свидетельство о собственности. Если вы все выполнили в соответствии с законом, то оспорить сделку и признать недействительной будет невозможно (статья 2967, 3075 ГК РФ).

Таким образом, строго по закону Росрегистрация вправе завернуть сделку, только если перепланировка связана с изменением общей площади жилья. В остальных случаях «красные» линии на плане БТИ, свидетельствующие о неузаконенной перепланировке, не преграда для госрегистрации договора.

БДИ!

Как не проколоться при покупке

Изменение отношения банков к кредитованию квартир с незаконной перепланировкой существенно расширили выбор жилья для ипотечных покупателей. Теперь заемщик может приобрести квартиру, даже если пакет документов на нее не совсем полный. Раньше от понравившегося варианта приходилось отказываться или ждать, пока продавец приведет все бумаги в порядок, сейчас такую квартиру купить в ипотеку можно. Правда, согласованием перепланировки новому владельцу придется заниматься в первый год после покупки. О том, как самостоятельно узаконить перепланировку читайте в материале - .