Алгоритм продажи неприватизированной квартиры

Неприватизированные квартиры составляют меньшую половину от общего объема жилья. Казалось бы, какие сделки можно провести с таким жильем? Разве что обменять его, но наши люди умудряются их продавать и покупать…

На самом деле при необходимости срочной продажи квартиры, которая не приватизирована, можно воспользоваться некоторыми способами. Рассмотрим их подробнее.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» - это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

Зато, даже если обмениваемые квартиры находятся в разных городах, это не является препятствием для сделки. Главное, чтобы ее одобрил наймодатель. Площадь объектов недвижимости тоже не обязательно должна точно совпадать. Однако, если в результате переезда на каждого члена семьи будет приходиться площадь меньше учетной нормы (в каждом регионе она своя), обмен могут запретить.

Как видите, список условий, препятствующий обмену неприватизированного жилья, выглядит довольно внушительно. Если ваша квартира не попадает под описанные случаи, можно приступать к поиску подходящей жилплощади и обращаться в муниципальные органы, с которыми заключен договор социального найма, за разрешением на обмен.

Действие 2

- Можно ли продать свою комнату в коммунальной квартире не соседям, а другим людям?

-
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать, приватизирована ли
продаваемая комната и в какой собственности находятся другие комнаты в
квартире.

Впрочем, при этом действии статусы квартир все равно сохраняются прежними. Так, купленная квартира по-прежнему не приватизирована, а промежуточное жилье, послужившее «посредником», как и раньше – приватизировано. Тогда зачем же такая сложная схема сделки?

Как правило, неприватизированное жилье может оказаться привлекательным лишь по одной причине – его низкая стоимость и малый спрос на такое жилье. А для продавца это – единственный способ продать неприватизированное жилье.

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Что необходимо для обмена?

Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свои экземпляры договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.

Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:

Согласуйте план продажи неприватизированной квартиры, чтобы договоренности были письменно оформлены и не возникало недоразумений.

Надо признать, что продажа неприватизированных квартир – достаточно распространенное в России явление. Согласно статистике, лишь 5−7% сделок совершаются с приватизированными объектами недвижимого имущества. Быть может, приведенная нами схема кажется запутанной. Не мудрено: далеко не все профессиональные риэлторы могут понять ее суть.