все о ставках и обязанностях агентов. Какой процент берет риелтор?
Чем именно занимается риэлтор? Попробуйте ответить на этот вопрос, например, маленькому ребенку и наверняка запнетесь. И это вовсе не потому, что риэлтор не делает ничего полезного: просто мало кто четко представляет, в чем обязанности агента по продаже недвижимости, а значит, трудно понять: сколько берут риэлторы и за что. Попробуем разобраться.
Взяли за основу
Как правило, при сделке купли-продажи типовой квартиры клиент платит агентству определенный процент от суммы сделки. В большинстве петербургских риэлторских компаний он варьируется в диапазоне от 3% до 8%, в зависимости от запросов агентства и сложности сделки. Однако многие компании еще несколько лет назад пошли дальше, разработав подробный прайс-лист на услуги и разместив его на своем интернет-сайте. Клиент может видеть, из чего складывается стоимость услуг риэлтора, и заранее определить свои расходы. В последнее время такая практика получает все более широкое распространение среди агентств недвижимости.
«Стоимость наших услуг зависит от объекта недвижимости, с которым нужно работать, и от того, какая рекламная кампания для него разработана, – говорит Николай Лавров, исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-Недвижимость». – Однако при ценообразовании в процентах от суммы сделки клиенты часто торгуются, считают, что риэлторы много берут. Поэтому в качестве эксперимента мы ввели тарифную сетку для программы «Военная ипотека». Например, простая подготовка документов к сделке у нас стоит 35 тыс. руб., но если к этому добавляется еще риэлторская услуга, то цена снижается до 23 тыс. руб. В итоге люди стали относиться к оплате риэлторских услуг гораздо спокойнее, ведь против тарифов сложно спорить. Для клиентов такая форма оплаты – более осязаемая и понятная, чем процент от суммы сделки. Думаю, что со временем большинство риэлторов придут к тарификации своих услуг, по крайней мере, в эконом-сегменте».
Детальный просчет.
В первую очередь я обзвонил компании так называемой большой четверки: «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость» и ГК МИАН. Больше всего меня удивили условия, предложенные в МИАНе. С него и начнем.
Дальше ситуация может развиваться по-разному, но с одинаковым финалом.
Ваши респонденты поначалу очень радостно записывают Ваши пожелания и координаты, а на просьбу предложить что-то эксклюзивное и навскидку отвечают, что такому уважаемому клиенту как Вы они не могут предлагать варианты, предварительно их не прозвонив. Ну ладно, прозванивайте. Через 5-10-... минут раздается звонок, Вам представляется риелтор, который будет работать по Вашей заявке, и предлагает несколько очень интересных вариантов. На просьбу организовать просмотр понравившегося варианта Вы услышите предложение подъехать на фирму и заключить «ничем Вас не обязывающий договор на оказание услуг, для их бухгалтерии/ для начальства/ для Змея Горыныча». Все реплики о том, что Вы хотите работать с несколькими риелторами, что у Вас срочный вариант, будут вежливо или не очень проигнорированы. Без подписания договора на оказания услуг по поиску недвижимости Вам ничего не покажут. Хотя- могут что-то и показать, при условии что вариант более или менее Вам подходит, а ключи от него на руках у риелторов.
Одним словом, работать с Вами будут только при условии: а) . подписанного Вами договора на подбор вариантов, б) . внесения некоей суммы= «страхового депозита» в кассу риелторов. Почему? Да потому что подбор вариантов, как правило, сложная работа, для того, чтобы организовать просмотры 3-4 квартир да еще в нескольких районах, надо сидеть на телефоне 1-2 дня. Возможность выбора сейчас есть, покупатели смотрят по 5-30 вариантов. Вот и посчитайте, сколько труда должен затратить риелтор на прозвоны, организацию и проведение показов. Естественно, хочется иметь какие-то гарантии оплаты своего труда.
Возможно, что Вам не будут с ходу предлагать заключить договор. Возможно, что даже какое-то время будут предлагать какие-то варианты. Причем агентства разные, а варианты — одни и те же. Просто цена будет отличаться- в зависимости от надежд на комиссию и представлений об уровне оплаты труда риелторов Ваших визави. Все риелторы, к которым Вы будете обращаться, расскажут о том, что у них САМАЯ ПОЛНАЯ БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ, что варианты у них- СЕКРЕТНЫЕ. Которых больше ни у кого нет. То, что эти слова не соответствуют действительности станет понятно позже, когда договор заключен и внесен тот самый депозит- порядка 30 тысяч рублей. (Я надеюсь, Вы понимаете, что этих денег Вы больше не увидите, если откажетесь от услуг этих риелторов?) Так что же делать?
Первое. Поверить в то, что ПРАКТИЧЕСКИ все варианты продаваемых объектов имеются в свободном доступе. И ВСЕ риелторы, к которым Вы будете обращаться, предлагать варианты будут одни и те же.
Срочная продажа
Бесплатно – услуги оплачивает покупатель. Условия предоставления денежных средств при заключении договора определяются индивидуально
0
От 2% и по обстоятельствам, в зависимости от сложности сделки. Частные агенты работают по договоренности, но примерно суммы равны.
Агент, действующий по договору с покупателем, представляет его интересы. Расходы по оплате услуг агента, зачастую оплачивает продавец. Некоторые соглашения покупателя и агента содержат пункты, по которым покупатель компенсирует разницу, если продавец заплатил меньшую сумму, чем процент, за который работают агентства недвижимости.
Покупатель сам платит комиссионные
• В большинстве случаев, продавец не обязан оплачивать комиссионное вознаграждение агента покупателя.
• В этом случае, цена продажи уменьшится на величину комиссионных, которые платит покупатель.
Кто на самом деле оплачивает комиссию агентства недвижимости?
А если посредник получил 10-15 тысяч, как он сможет обеспечить представительство клиента в суде? Открестится и скажет: «Делайте сами». И в случае более мелких проблем, скорее всего, частник уйдет от помощи, а своим скажет: «Что они хотели? Чтобы я им еще и бегал за копейки?» В солидном агентстве такого быть не может. Там поддерживается корпоративная культура, ответственность перед клиентом, существует контроль над агентами со стороны менеджеров и директора. Если клиент заплатил комиссионные, а риэлтор «ничего не делает», в агентстве в любом случае можно добиться правды. Но если клиент заплатил «налево» – он ничего не добьется.
Агентство старается проанализировать все, что возможно, «копнуть» настолько глубоко, насколько возможно. Наша система пока не позволяет осуществить проверку, как говорится, «по полной», либо это будет слишком затратно. Кроме того, есть закон, и есть его толкования, а также подзаконные акты. Вдобавок судья выносит решение, исходя из внутренних убеждений. Поэтому, будь ты прав миллион раз, 100-процентной гарантии по сделке нет и быть не может.
Возвратимся к теме: размер оплаты труда специалиста определяется индивидуально для каждого варианта после знакомства с клиентом, недвижимостью и документами на нее. Так что, выбирайте риэлтора, и сразу оговаривайте условия работы и оплаты».
Кому-то нужен простор, кому-то хорошая звукоизоляция, кому-то горячая вода в любое время суток. И это – только простейшие примеры. На деле комбинации требований очень сложны.
Дата публикации: 14:18 16 ноября 2010