Как правильно выбрать квартиру. Новостройки, соседи и прочие радости...

Вступительное слово

Продолжаю делиться с уважаемым читателем своим скромным жизненным опытом. На сей раз, речь пойдет о выборе квартиры. Уже вижу на вашем лице скучающий взгляд и саркастическую ухмылку:

- Дружище, таких статей в интернете видимо-невидимо, и совсем не обязательно клепать очередную!

Вынужден признать, что статей на данную тематику действительно очень много, но согласитесь, подавляющее большинство из них написано сухим статичным языком человека, который никогда не испытывал финансовых затруднений.
А теперь представьте себе молодую небогатую семью, с трудом сколотившую капиталец на свою первую (и, возможно, единственную) однушку. Если же капитала нет, и приходится довольствоваться ипотекой, ситуация становится ещё более затруднительной. Ошибиться в выборе нельзя! Ведь придётся жить в этой квартире долгие-долгие годы, без возможности продать или разменяться!

Учитывая вышеперечисленные факторы, мы и подойдём к рассмотрению вопроса.

Единственный нюанс. Обратите внимание на название статьи – «как ВЫБРАТЬ» – а не – «как КУПИТЬ». Бумажный вопрос (документы, справки, пошлины и т.д.) мы рассматривать не будем, сейчас этим с успехом занимаются многочисленные агентства недвижимости и частные риелторы. Сконцентрируемся только на выборе жилья.

И всё-таки, кое-что о документах

Хоть я и обещал не затрагивать документацию, один момент всё же хотелось бы подчеркнуть – время владения квартиры нынешним хозяином. Если этот срок менее года, надо насторожиться – в лучшем случае вы натолкнулись на перекупщика, или квартира с серьёзным «косяком», который теперешний владелец не обнаружил при покупке. В худшем – какая-нибудь афёра. Воздержитесь от покупки, если эта квартира не «предел мечтаний».

Если срок владения составляет один – два месяца (поверьте, бывает и такое) – не покупайте ни при каких обстоятельствах, это стопроцентная махинация. Обычно, такие предложения сопровождаются «вкусной» ценой. Будьте осторожны!

Выбираем дом

Вопреки бытующему мнению о замечательном «новостроящемся» жилье, я придерживаюсь несколько иного мнения – добротный кирпичный дом 15 – 25-ти лет от роду (т.е. в самом расцвете сил) – наилучший вариант. Почему именно такой? Давайте разбираться.

Ясное дело, немецкие дома, хрущёвки, старые панельки и прочую «шелуху» отметаем сразу.

Более половинный износ, гнилые коммуникации, текущие швы, малюсенькие балкончики (готовые обвалиться в любую секунду), тонкие межквартирные стены и перекрытия и, зачастую, соответствующий контингент – вот лишь неполный перечень радостей, присущих такому жилью.

С чего начать?

Сначала следует выбрать район, в который планируется переезд. При этом каждый руководствуется личными мотивами: одним важна развитая инфраструктура, другим принципиальна хорошая экология, третьим – транспортная доступность и т.д. Нужно выделить важнейшие критерии выбора. Когда в семье есть дети – необходимо наличие в районе детского сада, хорошей школы, игровых площадок. Если кто-то из членов семьи имеет проблемы со здоровьем – важно наличие рядом аптек и клиник. В пешей доступности должен располагаться супермаркет. Если в семье есть машина, неплохо иметь автостоянку недалеко от дома. Когда добираться на работу предстоит общественным транспортом – нужно обратить внимание на расстояние до ближайшей остановки и наличие удобных маршрутов. Очень важно оценить криминогенную обстановку в районе.

Рекомендуем придерживаться следующей последовательности: «характеристики района расположения квартиры – характеристики в целом дома — качества квартиры». Непосредственно из вашей квартиры вы можете сделать «конфетку» путем привлечения высокооплачиваемого дизайнера, лучшей бригады строителей, проведения евроремонта, перепланировки. Но… При затопленном подвале, непреходящих проблемах с мусоропроводом, постоянных отключениях воды из-за регулярного ремонта старых труб даже самая лучшая квартира титула комфортного, статусного места жительства заслужить, увы, не сможет. Можем допустить, что силами эксплуатационников и стараниями жильцов все проблемы мусоропровода или инженерных коммуникаций (т.е. отдельного дома) удастся устранить. Однако если дом находится в районе свалки мусора или чего-то подобного — общая оценка жилья будет столь же негативной.

В каком районе выбирать новую квартиру.

Общая обстановка.
Посетите микрорайон предложенной квартиры при сухой, ясной погоде (нет ли облаков пыли) и после дождя (не разливаются ли безграничные лужи). Чтобы получить представление об уровне преступности, целесообразно понаблюдать насколько спокойно жители района проделывают путь к своим домам ближе к ночи. С утра проверьте, сколько по району образовалось пустых бутылок, окурков, пакетов. Также при этом можно оценить качество работы районной эксплуатационной службы.

Районная инфраструктура.
Анализируем расстояния до детсада, школы, аптеки, супермаркета, поликлиники и так далее. Не следует себя убеждать, что это неважно, так как что-то вашей семье не нужно или можно на авто быстро съездить во все эти заведения. Ещё раз повторим: жильё – это надолго, за это время измениться может многое. Шаговая доступность объектов социальной инфраструктуры совсем не случайно служит важнейшим условием современной урбанистики.

Желательно, чтобы у застройщика ваш объект был не первый,хотя и это иногда не спасает.

До сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи желательно регулярно ходить в церковь, молиться и ставить свечки за то, чтобы все кончилось хорошо.

Основное правило для покупателя: проверять, проверять и проверять.

Проверять нужно все: личность продавца (оказывается, именно это на сегодняшний день является одной из самых сложных процедур), его дееспособность, а также историю продаваемой квартиры... Да, это потребует от вас вполне определенных усилий, времени, денег... Но ставка слишком велика, чтобы пустить процесс на самотек и предоставить все воле божьей. Если возможностей "нагреть" покупателя на первичном рынке существует не так уж и много (но как ни странно, ими мошенники пользуются с завидной регулярностью и успехом), то изобретательность любителей больших и легких денег на вторичном рынке жилья просто не знает границ.

Но прежде чем мы приступим к разговору об этом, нелишним будет помочь вам выработать стратегию вашего поведения на самом, что называется, невинном этапе - просмотре квартиры. Ведь прежде чем что-то купить, мы придирчиво (или не очень) и долго (или не совсем) выбираем объект наших притязаний. Оказывается, не только покупку квартиры, но и выбор ее нужно делать с умом.

Удивительно недорогая квартира.

По окончании подготовительного периода, сбора пакета всех необходимых для совершения сделки документов и справок нужно, между участниками сделки составляется договор, по которому продаваемая квартира отчуждается в пользу нового собственника.

• Как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее сбыть, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями.
• Была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства.
• Если квартира была приватизирована, все ли прописанные в квартире граждане, на момент приватизации, участвовали в ней. Если нет, то почему? Они могут оспорить приватизацию через суд.
• Если квартира была унаследована, есть ли еще наследники. Если есть, то почему они отказались вступать в наследство?

Чтобы не стать объектом внимания криминально настроенных людей, не надо хранить крупные суммы денег дома и делиться информацией с незнакомцами, в том числе каждым человеком, который представляется агентом по недвижимости.

Тщательная подготовка к покупке квартиры позволит быстрее сделать ее выбор на самых привлекательных условиях.

После того как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. С этого момента сделка считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье

Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц.

Поэтому внимательно просмотрите свидетельство о праве на собственность. Если жилье заложено, то в «основании выдачи» будет иметься информация о заключении ипотечного договора…