Договор купли продажи гаража - скачать образец шаблона 2017 года
Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора купли-продажи гаража за 2015 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.
Примечание:
Самыми значимыми моментами в договоре купли-продажи гаража является описание гаража и цена гаража. Данные, дающие возможность точно определить имущество, передаваемое в собственность, должны быть обязательно четко определены в договоре купли-продажи. Цена определяется соглашением сторон договора.
Договор купли-продажи имеет многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой. Сегодня, более 75% всех сделок регулируется посредством договоров купли-продажи. Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости. Именно в нем закрепляются все договорные отношения, условия, обязательства сторон. Без договора купли–продажи недвижимости невозможна регистрация сделки купли-продажи.
Если сделку сопровождает юрист или опытный риэлтор, это обеспечит качественную процедуру проведения сделки купли- продажи, подписания договора и передачи денег. В противном случае сделка может пройти небезопасно («в машине, в регпалате»). В договоре необходимо четко прописывать порядок оплаты и ее сроки. В период, указанный в договоре, покупатель должен в полном объеме выплатить стоимость квартиры.
Стоимость услуги составления договора юристом
Роль регистрации права на недвижимость в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Данное положение предусмотрено ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской (ГК РФ).
Юридическая регистрация права на недвижимое имущество (жилье, земельный участок и др.) – обязательная и неотъемлемая процедура в процессе заключения сделки купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация – единственное и бесспорное доказательство существования зарегистрированного права.
Неосуществление данной процедуры приводит к признанию сделки ничтожной, а следовательно, влечет за собой возвращение прав и обязанностей контрагентов в состояние, предшествовавшее сделке (покупателю возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, а продавец признается владельцем оспариваемого объекта). Однако признать договор ничтожным может только судебный орган.
Если в квартире остаются лица, которые будут продолжать ею пользоваться, тогда нужно представить справку из управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ).
Все документы следует подавать в оригинале с приложением копии.
Согласен ли супруг?
До 1 марта 2013 года каждый раз, когда проводилась регистрация договора купли-продажи квартиры, обязательно требовалось предъявить согласие супруга, непременно удостоверенное нотариусом. Это согласие должны были представить обе стороны.
Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации требует согласия супруга, подпись которого удостоверена нотариусом, для сделок с недвижимостью, вступающих в силу с момента государственной регистрации. А раз договоры купли-продажи теперь госрегистрацию не проходят, значит, письменное согласие о покупке или продаже требоваться перестало.
Итак, закон исходит из того, что один из супругов совершает сделку, так как у него уже есть согласие другого супруга.
В тексте договора об отчуждении доли указываются
арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть
указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее
состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ
соглашения между собственниками о таком порядке пользования в
соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства
того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении
продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых
продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе
осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с
указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись
удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть
отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается
только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация
сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На
правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за
новым собственником.
Если квартира является общей долевой собственностью,
в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами
указывается долевое участие каждого, при этом лицо, отчуждающее часть
квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем
сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный
нотариальными органами запрет на отчуждение, или на квартиру наложен арест
судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке
БТИ .
Продавец:
ФИО (в данной строке должно быть полностью напечатано) (на следующей строке Продавец своей рукой сам должен написать полностью свои ФИО и поставить подпись)
В соответствии с достигнутой договоренностью продавец обязан «не ухудшать состояние продаваемой квартиры и не сдавать ее в наем, аренду, передавать в безвозмездное пользование или обременять правами третьих лиц» и передать ее вам посредством подписания передаточного акта. Вы в свою очередь обязуетесь оплатить указанную в договоре стоимость квартиры и подписать акт о ее получении. Также в этом разделе за вами будет закреплено право пользования квартирой.
- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);
- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);
и другие условия.
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение
В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.
Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.
В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.
При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ"Недвижимость & Цены" № 30 (2005 г.)) (
Саглар Адьянова
Важно знать, что недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность
обеспечивающего его обязательства. Так, если договор аренды недвижимости недействителен,
то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также будет недействительным.
И напротив, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства
не влияет на действительность основного обязательства.
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме,
какой он имеет к моменту удовлетворения (проценты, неустойку, возмещение убытков,
причиненных просрочкой исполнения, и т. д.).
Многие знают, что сегодня залог недвижимого имущества (ипотеку) чаще всего применяют
банки для обеспечения возврата кредитных средств. Но заложить в качестве способа
обеспечения обязательств можно не только недвижимое, но и другое имущество и даже
имущественные права.
Договор о залоге заключают в письменной форме. В нем должны быть указаны: предмет
залога, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Договор ипотеки помимо прочего подлежит регистрации в органах по регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Залог — один из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Здесь
исполнение обязательства обеспечивается заложенным имуществом. То есть если должник
не исполнит обязательство, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества.Залог
Очень часто поручительство третьих лиц необходимо, чтобы получить кредит в банке.
Договор заключают в письменной форме, в противном случае он будет недействителен.
При этом условие о поручительстве может быть оформлено как отдельным соглашением,
так и включено в договор, обязательства по которому он обеспечивает. Во втором случае
документ подписывают кредитор, должник и поручитель.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату
процентов, возмещение убытков кредитора, вызванных неисполнением сделки. В свою
очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые
мог бы представить должник. Он не теряет это право, даже если должник признал долг
или отказался от возражений.
Но закон или договор может предусмотреть субсидиарную (дополнительную) ответственность
поручителя. То есть если основной должник отказался исполнить обязательство, кредитор
может удовлетворить свои требования за счет поручителя. После чего к поручителю,
исполнившему обязательства перед кредитором, переходит право регресса к должнику.
Попросту говоря, он вправе требовать с должника то, что ему пришлось отдать кредитору.
Суть поручительства в следующем. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства
должником поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность.
То есть кредитор вправе предъявить свои требования как к должнику, так и к поручителю;
как совместно, так и по отдельности; как полностью, так и в части долга.
По договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица
отвечать за исполнение последним его обязательств полностью или частично. Другими
словами, поручитель — это гарант исполнения обязательства.Поручительство
В случае сомнения, является ли сумма задатком (например, если не составлено письменное
соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
В отличие от задатка аванс выполняет платежную функцию. Аванс — это предварительный
способ расчетов, и по закону он подлежит возврату, если сделка не состоялась.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается
у другой стороны. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток,
она обязуется вернуть другой стороне двойную сумму. Кроме того, сторона, ответственная
за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если договором
не предусмотрено иное.
При прекращении обязательства до его исполнения по соглашению сторон либо по причине
невозможности такого исполнения задаток возвращается.
Соглашение о задатке (как и о неустойке, поручительстве или залоге) должно быть
заключено в письменной форме.
В соответствии с ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство
заключения договора и обеспечения его исполнения. Таким образом, задаток выполняет
две функции: удостоверяющую и платежную.Задаток
Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего
исполнения обязательства не освобождает должника от исполнения обязательства. Другими
словами, все равно придется сделать, что обещал, но уже надлежащим образом, если
законом или договором не предусмотрено иное.
А как же убытки, которые может понести сторона? ГК РФ гласит, что если за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются
в части, не покрытой ею. Но законом или договором могут быть предусмотрены случаи,
когда допустимо взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть
взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы
неустойка или убытки.
Соглашение можно составить отдельным документом или внести условие о неустойке в
один из пунктов договора. Например, в договор купли-продажи недвижимости внести
пункт, что покупатель обязан заплатить неустойку в случае просрочки платежа. Если
неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить
ее.
Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от формы
основного обязательства. Несоблюдение данного условия влечет за собой недействительность
соглашения о неустойке.
Приведем пример, когда может применяться неустойка. Граждане А и Б заключили договор
купли-продажи квартиры, в котором прописали пункт о неустойке, предусматривающий,
что покупатель обязуется оплатить неустойку, а именно 0,5 % от стоимости помещения,
за каждый день просрочки, если он в течение трех дней с момента подписания договора
не заплатит за приобретаемое жилье.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная
законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Сумма штрафа всегда
конкретна (например, 0,1 % от суммы договора купли-продажи квартиры за просрочку).
Пеня же исчисляется непрерывно нарастающим итогом (например, 1 % за каждый день
просрочки). Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему
убытков, то есть необходим лишь факт неисполнения или ненад-лежащего исполнения
обязательств должником.Неустойка
Что можно сделать? Существует несколько способов обеспечения обязательств: неустойка,
задаток, поручительство, залог и другие, предусмотренные договором или законом.
Рассмотрим некоторые из них.
Обязательства следует выполнить надлежащим образом: вовремя передать недвижимое
имущество, заплатить деньги, выполнить ремонт помещения и т. д. К сожалению, на
практике дела обстоят иначе. Продавец может ждать причитающуюся ему сумму несколько
месяцев, арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом, ремонт помещения
не заканчивают в положенный срок и т. д.
Покупатель и арендатор — должники по отношению к продавцу и арендодателю, которые
для них кредиторы. Но и кредиторы в свою очередь могут выступать должниками, поскольку
и на них возложены определенные обязательства. Продавец обязан передать имущество
в собственность покупателю, а арендодатель — предоставить недвижимость в аренду.
Таким образом, сторона считается должником другой стороны в том, что обязана сделать
в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право требовать.
При заключении договора купли-продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность
уплатить деньги за имущество, а у продавца — право требовать денег за это имущество.
То же при договоре аренды: у арендатора возникает обязанность по внесению арендной
платы, а у арендодателя — право требовать получения денег. В равной степени это
относится и ко всем другим сделкам.
Заключая договор, два человека берут на
себя определенные обязательства. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу этого одно
лицо (например, должник) обязано совершить в пользу другого (кредитора) оговоренные
действия (передать имущество, уплатить деньги, выполнить работу и т. д.), а кредитор
имеет право требовать от должника исполнения обещанного. Если взятые обязательства
не выполняются, закон позволяет воздействовать на нарушителя.
СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ЗАДАТОК("Недвижимость & цены",август 2007)Впрочем, не все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, поэтому в некоторых
случаях проблем с обеспечением исполнения обязательства с помощью задатка не возникает,
поскольку договор считают заключенным с момента его подписания. В частности, регистрация
не нужна, если предметом купли-продажи, мены или аренды является недвижимое имущество
нежилого назначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки
и т. д.). Главное — не забыть закрепить соглашение в простой письменной форме. Кстати,
в Гражданском кодексе предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение
договора, обязана возместить контрагенту убытки с зачетом суммы задатка, если только
в договоре не предусмотрено иное.
Как же следует оформлять операции с задатком, чтобы в дальнейшем избежать судебных
разбирательств? Только путем заключения должным образом договора купли-продажи и
его государственной регистрации. Кстати, условие о задатке можно включить в текст
договора. Правда, в такой ситуации его обеспечительная функция отходит на второй
план, и он становится, по сути, авансовым платежом.
В подобных случаях, как правило, подписывают предварительный договор, а авансовый
платеж по нему оформляют как задаток. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному
договору никаких платежей не производят. Подписывая его, стороны лишь обязуются
заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Выходит, если покупатель откажется приобретать квартиру,
он имеет право подать иск о взыскании с продавца уплаченной суммы, поскольку в данном
случае это не задаток, а именно аванс.
Сложность в том, что по букве закона задаток должен быть включен в сумму, подлежащую
уплате по договору. Однако договора еще нет! Даже если стороны поставили под ним
свои подписи, заключенным его считают только после государственной регистрации.
Соответственно, принимаемые продавцом деньги фактически не являются задатком и не
могут выполнять функцию обеспечения. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ если есть
сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по
договору платежей, задатком, ее считают авансом, если не доказано иное. А внесение
аванса, да еще и без дополнительных гарантий, нарушает интересы покупателя.
Представим такую ситуацию: продавец находит покупателя и подписывает с ним соглашение
о задатке. Если последний передумает совершать сделку, то задаток остается у продавца.
Если же владелец в свою очередь не пожелает расставаться с квартирой или найдет
другого покупателя, то он будет вынужден вернуть другой стороне полученную сумму
в двойном размере. Казалось бы, все правильно. За одним исключением: это не задаток.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) задаток выдает одна из сторон другой
в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора. Его выплачивают в
счет денежных сумм, причитающихся по договору получателю. Одно из условий действительности
такого соглашения — простая письменная форма. Статья 381 ГК РФ устанавливает, что
если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается
у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает
ее в двойном размере. Фактически речь идет об ответственности сторон, выраженной
в денежном эквиваленте.
Ситуации, когда продавец или покупатель квартиры вдруг в корне меняет свое решение,
увы, не так уж редки. И задаток призван гарантировать соблюдение сторонами договоренности
о купле-продаже недвижимости. Однако специфика рынка обуславливает некоторые особенности
применения этого способа.