Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?
Помимо купли-продажи недвижимости в новостройках или на вторичном рынке, объектом сделки могут становиться права на строящуюся недвижимость.
Нередко складывается ситуация, когда инвестор, вложивший деньги в строительство и заключивший договор долевого участия с застройщиком, перепродает еще не построенную квартиру новому покупателю.
...
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!
Вконтакте
Ему же и переходят все обязательства. Данная процедура называется цессией. Тот кредитор, который уступает свои права должнику, называется цедентом, а тот, кто получает право требования – цессионарием.
Переуступка права собственности на квартиру осуществляется на основании договора между кредиторами (новым и первоначальным). Это может быть как дарение, так и отчуждение права за определенную сумму.
При переходе квартиры в собственность к новому кредитору все права сохраняются в том же объеме, в каком они были у первоначального кредитора. Сохраняется и сила всех условий о залоге, процентах, поручительстве и других способах, обеспечивающих обязательства, нужно будет заплатить и налог. Но в договоре может быть указано, что переуступается только часть требований к должнику.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ, необходимо сообщить должнику, что была произведена переуступка, но согласия его не требуется.
Переход прав кредитора по обязательствам другому лицу может происходить в следующих случаях:
- наследование. В таком случае права и обязанности кредитора переходят к наследникам;
- разные формы реорганизации юридического лица;
- перевод прав на основании судебного решения;
- установление преимущественного права на заключение договора;
- усиление законом запрета на совершение сделок с другими лицами.
Выгоды покупателя и продавца при оформлении договора переуступки прав
Как правило, такой способ является единственной возможностью приобрести жилплощадь в новом доме, квартиры в котором уже распроданы или же их продажа приостановлена. Еще одно преимущество такого способа приобретения квартиры – выгодная цена. По окончанию строительства застройщик выставляет цену на готовую квартиру, которая почти всегда выше той стоимости, которую платит покупатель по договору переуступки прав.
Для продавца, кстати, такая схема также материально выгодна. В большинстве случаев, способом переуступки прав продаются квартиры, купленные на стадии закладки фундамента здания, то есть по договору инвестирования. Разумеется, стоимость квартир в доме, который только начинает возводиться, будет ниже, чем их цена на завершающих стадиях строительства. Доход от таких операций с недвижимостью может достигать до 100% от исходной стоимости квартиры.
Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность. Сейчас существует два основных вида уступки: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).
Относительно первого варианта: во-первых, по договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. И, в-третьих, и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.
Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.
1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:
- полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
- наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
- наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.
При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.
Договоренность с покупателем не должна быть только на словах. В этом случае, вы обезопасите себя от ситуации, когда вы сняли квартиру с рекламы и готовы совершить сделку, а потенциальный покупатель продолжил поиск и в итоге, несмотря на то, что уже договорился с вами, выбрал другую квартиру.
Поэтому продавцу необходимо поставить вопрос о денежном подтверждении обязательства купить вашу квартиру: заключить соглашение о задатке или авансовое соглашение. Учтите, что в этом случае санкции могут быть применены не только в отношении покупателя, но и к продавцу. В случае отказа от продажи квартиры задаток придется вернуть в двойном размере.
Действие 3
При покупке квартиры по переуступке необходимо просчитать целесообразность покупки. Выгоднее всего приобретать жилье на начальных стадиях строительства. Цены в почти достроенных домах почти не отличаются от сданных. К тому же, чаще всего новостройки продаются вообще без отделки, на которую в дальнейшем придется потратить немало денег. Поэтому нужно трижды подумать и возможно присмотреться к покупке вторичного жилья.
Искали информацию на будущее?
Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.
Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:
Продать квартиру быстро, а главное за адекватную сумму, всё-таки вполне возможно. Главное правильно выбрать для себя метод, по которому будет осуществляться подготовка и непосредственно продажа квартиры.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.