АН "САНКТ-ПЕТЕРБУРГЪ". Налоги при продаже и покупке недвижимости. Квартиры. Комнаты. Дома.

В Российском налоговом законодательстве существует несколько видов налоговых вычетов, среди них — имущественный вычет, который применяется при сделках с недвижимостью (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Рассмотрим три основных случая – когда человек приобретает квартиру, когда продает и когда совершается альтернативная сделка – продажа квартиры и покупка новой.

Вы купили недвижимость

Если вы купили недвижимость, вы имеете право получить налоговый вычет – то есть вам будут возвращен вами же уплаченный подоходный налог. Так как налоговый вычет выплачивается из суммы подоходного налога, который платит в государственную казну каждый работающий россиянин, вычет не предоставляется, если недвижимость или ее доля оформлена на неработающего человека (в том числе несовершеннолетнего ребенка, пенсионера), так как они не платят подоходный налог. 

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 3-х лет. Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры - купили, приватизировали, получили по наследству, - срок, после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как Вы стали собственником. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

При указании в договоре купли-продажи явно заниженной суммы сделки рискует, в первую очередь, покупатель. Это он, в случае признания сделки недействительной по какой-либо причине, может лишиться приобретенной недвижимости и получит взамен лишь небольшую часть честно уплаченных денег. Кроме того, сделки с указанной в договоре купли-продажи суммой менее 1 млн. рублей лишают покупателя права воспользоваться увеличенной с 1 января 2008 года суммой налогового вычета при приобретении жилья: покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн.рублей не смогут получить дополнительные 130 тыс. рублей из бюджета, вычет на продажу для них остается 1 млн руб. Однако даже если продавцу удалось уговорить покупателя пойти навстречу и указать в договоре купли-продажи явно заниженную сумму сделки, помните, что такая схема уклонения от налога при продаже недвижимости хорошо известна налоговым органам. Возможно возникновение закономерных вопросов о разнице стоимости недвижимости, указанной в документах, по сравнению со среднерыночными ценами на подобное жилье. Продавец избегает уплаты налога 13%, а покупатель может получить дополнительные проблемы с налоговыми работниками в связи с подозрением о необоснованном обогащении при покупке недвижимости по ценам явно ниже рыночных.

2. Налог при продаже квартиры уплачивается только, если продается когда-то купленная квартира, а если человек продал квартиру, в которой жил всю жизнь, то налог не уплачивается

Если с момента приватизации или приобретения квартиры в собственность прошло 3 года, то налог при продаже действительно не уплачивается. Однако надо учитывать, что вполне вероятна ситуация, когда человек длительное время проживал в квартире по договору социального найма, а приватизировал недвижимость незадолго до ее продажи. Если с момента приватизации до последующей продажи недвижимости прошло менее 3 лет, то налог при продаже придется заплатить.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект
права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности
по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2017 году не уплачивается

Читайте также: Обзор цен на недвижимость в 2016 году

Когда налоги платить не надо

Отсутствие обязанности по уплате НДФЛ при продаже квартиры не возникает у владельцев недвижимости, которые владеют собственностью более 3-х лет.

Законодательством предоставляется имущественный вычет в полной сумме обязательств уплаты налога, исчисленного от стоимости договора.

Налогоплательщик не должен доказывать право на получение освобождения от уплаты, все данные в ИФНС предоставляются регистрационной палатой.

Для тех, кто не платит подоходный налог что делать объяснят консультанты органов ИФНС.

Как избежать уплаты при приватизации

Продажа жилой недвижимости может производиться одновременно с приватизацией.

Срок владения имуществом берет начало не с момента получения свидетельства о праве собственности, а с момента начала владения.

При продаже вновь приватизированного имущества необходимо знать, что имущественный вычет в сумме произведенных при покупке расходов не производится.

Как не платить, если квартира в собственности менее 3-х лет

Согласно абз.22 п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

• Собственник продал квартиру за 1,2 млн.р, а приобрёл её ранее за 0,8 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,8 млн.р.). Налог платится только с сумм превышающих 1 млн.р. (1,2 - 1 ) * 13% = 26 тыс.р.

• Собственник продал квартиру за 3 млн.р., а ранее приобрёл её за 2 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученныйчистый доход составил 1 млн.р. (3 - 2 = 1 млн.р.). Расчёт ( 3 - 2 ) x 13% = 130 тыс.руб. В данном случае, надо уплатить налог 130 тыс.р.

• 2 собственника продали квартиру за 2,5 млн.р., а ранее приобрели её за 0,5 млн.р. В собственности она у них менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,5 млн.р.). Расчёт (2,5 - 1) x 13% = 195 тыс.руб. Каждый из собственников должен уплатить по 97,5 тыс.р.

Остаток нужно умножить на 0.13, чтобы получить налог, который вам нужно заплатить с продажи вашей квартиры.

Закажите выписку из ЕГРП прямо сейчас, чтобы легко и просто узнать кадастровую стоимость вашей квартиры и рассчитать налог при её продаже.

«Продаваемой квартирой владеют несколько собственников, поэтому налоговый вычет получит каждый из них»

Каждый собственник получит равноценную часть от 1 млн рублей вычета (от максимальной его суммы) на всех. То есть, при 4-х собственниках вычет на каждого составит 250000 р. Исключение - реализация долей отдельным покупателям и по отдельным договорам (см. выше).

«Если на деньги при продаже квартиры купить другую недвижимость, то налог платить не нужно»

Нужно в любом случае. Но если сделка по покупке жилья состоялась в тот же год, и другого жилья у вас в собственности нет, то вычет при покупке квартиры будет компенсацией вычета при продаже. Он составляет 13% от суммы до 2-х млн р. Данный вычет предоставляется единожды в жизни.