Как правильно заключить договор переуступки прав требований - Рынок жилья

30.09.2014 | 00:00

Текст:
Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Т.е. в случае с переуступкой квартиры, третьим лицом является — застройщик. Как правило этот вид соглашения появляется на этапе застройки нового дома. И возможен он в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна.

Переуступка квартиры возможна при любом виде сделки - по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателем по этому виду договора могут быть как физические лица, так и юридические, которые могут подобным образом выкупать целые подъезды.

После получения права собственности цена квартиры еще увеличивается, но иногда этот процесс так затягивается, что инвестор предпочитает не ждать, а зафиксировать прибыль и продавать квартиры по переуступке права собственности.
ВАЖНО: Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность.

Риэлторы советуют обратить внимание на один важный момент, связанный с переуступкой по ДДУ. С одной стороны, права участников сделки защищены 214-ФЗ. Но с другой – если договор участия в долевом строительстве будет по каким-либо причинам расторгнут, конечный покупатель получит первоначально обозначенную в ДДУ стоимость квартиры. То есть понесет существенные убытки, поскольку разница в стоимости квартиры будет утрачена, и ему возместят только минимальную цену, зафиксированную на первоначальном этапе строительства.

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Но на практике в большинстве первичных договоров прописывается либо порядок уведомления застройщика о переуступке прав либо даже невозможность переуступки.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

• основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
• документальное подтверждение расчетов между сторонами;
• согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
• вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
• акт передачи документов.

Нюансы и тонкости

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

Возникают проблемы в том случае, если первичный инвестор умалчивает, что была произведена частичная оплата квартиры по ДДУ или что она находится у банка в залоге. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, необходимо снять все обременения. Можно договориться с новым инвестором и переоформить на него долг на квартиру. По советам экспертов, производить окончательный расчет по договору переуступки необходимо лишь после проведения госрегистрации.
Когда уже подписан и зарегистрирован договор, у покупателя квартиры должны быть документы:

• основной договор по совершению уступки;
• документальное подтверждение расчетов, которые были произведены;
• акт передачи основных документов;
• подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку;
• договор уступки.

5.Помимо подписей обеих сторон, документы подписывает и застройщик. Бумаги всегда заверяются печатью синего цвета, свидетельствующей о том, что сделка проводится с согласия застройщика.

Пакет документов по сделке

После подписания договора о переуступке прав покупатель должен иметь на руках следующий пакет документов:

- основной договор либо его нотариально заверенная копия, по которому и была произведена переуступка;

Кстати, банк оставляет за собой право изменять условия ипотеки в случае переуступки, вплоть до оплаты половины стоимости жилья.

Особенности налогообложения при переуступке прав на квартиру

Как уже упоминалось стоимость квартир, при их продаже по переуступке прав, возрастает по отношению к той стоимости, по которой изначально приобреталась эта жилплощадь. Эта разница рассматривается, как получение прибыли, с которой необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц. То есть, необходимо уплачивать подоходный налог при продаже квартиры по переуступке, который в данном случае удерживается из разницы между изначальной стоимостью квартиры и ее ценой на момент продажи.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.