Как продать квартиру в ипотеке

Продать квартиру можно, даже если она в ипотеке, но необходимо понимать, что данная процедура не совсем проста.

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

2. Покупатель.

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Для этого нужно иметь основания для вселения. Сделка купли-продажи не произошла (за свои деньги покупатель не купил у продавца даже доли квартиры), поэтому оснований для вселения - нет.

Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В соответствии с ними жилье, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

"На практике, как правило, кредиторы в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования, которое не может быть ограничено никаким договором или требованием, - говорит заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Татьяна Чепенко. - При нарушении данного правила залогодержатель вправе потребовать признания такой сделки недействительной и возврата сторонами всего полученного по сделке либо потребовать досрочного полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от того, кому оно в этот момент принадлежит. В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной".

1. Найденный покупатель на квартиру, после заключения сделки, досрочно оплачивает банку оставшуюся сумму долга и становится владельцем данной собственности.
2.   Банк берет обязательства по оформлению всех необходимых документов (регистрация, аренда ячейки по депозиту и т.д.) и совершению сделки по продаже.
3. Если при заключении договора по ипотечному кредитованию было указано о невозможности досрочного погашения кредита, следовательно, нужно договориться  с банком о снятии запрета и после этого заниматься продажей квартиры.
4.  Некоторые банки могут согласиться переоформить кредит на нового заемщика, но только тогда, когда банк одобряет его кандидатуру. Тогда долг переходит от продавца к покупателю.
5. Реализация квартиры банком через аукцион в случае неодобрения самостоятельной продажи. Такие случаи встречаются, когда заемщик не вовремя погашает кредитные выплаты.

Банк имеет право отказать заемщику в продаже квартиры купленной по ипотеке и даже предъявить штрафные санкции.

Неофициальная продажа квартиры.

Многие задаются вопросом: «А можно ли продать квартиру в ипотеке самому?». Без сомнения, можно. В таких ситуациях заемщик может сам найти покупателя, который будет согласен погасить ипотечный кредит досрочно. У этого способа есть свои плюсы и минусы. К негативным сторонам такой схемы продажи недвижимости относится то, что необходимо найти хорошего покупателя, который будет согласен на досрочное погашение займа. А во вторых в договоре с банком должен быть прописан пункт о возможности досрочного погашения, без различных штрафных санкций. При наличии подобного пункта, квартира может быть продана, даже не оповещая банк. Заемщик просто погашает задолженность, банк получает свои деньги, а покупатель новую собственность. Это и есть одна из положительных сторон этой схемы. Второй плюс заключается в том, что из-за быстрорастущих цен на недвижимость, заемщик может продать квартиру дороже, чем приобретал. В этом случае можно не только избавиться от ипотечной недвижимости и долга, но и остаться в денежном плюсе.

Наследование

Москва
Добрый день! Мой отец погиб в аварии, случившейся по вине водителя. Я дочь от первого брака. У него было еще двое детей, которые умерли задолго до него. У папы от второго брака есть сын. Со второй женой он был в разводе. На данный момент она ...

Елена, 30 марта 2017 года, 09:55

подробнее>>

Главная | Ипотека, ипотечный кредит: когда своих денег на покупку не хватает, как получить кредит? | Продам квартиру, обремененную ипотекой

Согласно Жилищному Кодексу для того, чтобы сняться с регистрации, люди сами должны обратиться в паспортный стол, а если прийти в паспортный стол лично они по каким-то причинам не могут или не хотят, то выселить их можно будет только через суд. Есть еще одно НО: если в договоре купли-продажи, который подписывает покупатель, написано, что такие-то граждане сохраняют право пользования данной квартирой, то выписать их через суд будет невозможно.

Сервитут – обременение земельного участка.

Обременение в виде ареста

Такое обременение обязывает владельцев сохранять внешний вид здания и ремонтировать его регулярно. Причём ремонт таких домов, а вернее, реставрация – не дешёво обходится жильцам. Перепланировки в таких домах согласуются дольше и тщательнее, а согласующий орган – не жилконтора вашего района, а специальная уполномоченная государственная структура.

О таком обременении можно узнать в администрации района.

Купить квартиру с обременением в виде принадлежности здания к фонду памятников истории, архитектуры или культуры престижно конечно, но чревато. Поэтому, взвесьте все «за» и «против» перед тем, как подписывать договор задатка или купли-продажи квартиры.