Оформление купли продажи земельного участка: как совершить сделку

Оглавление:

1. Пакет документов
2. Особенности совершения сделок
3. Продажа земли с домом
4. Собственность на землю в садовом товариществе
5. Коротко о главном

Как проводится кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке. Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков. Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане. Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью. Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием. После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

- свидетельство о праве собственности на землю, иной правоустанавливающий документ на земельный участок на основании которого и возникло право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);

- свидетельство о государственной регистрации права, выданoe соответствующей регистрационной палатой субъекта Федерации (например, Московской областной регистрационной палатой (МОРП), если земля была приобретена после 1 января 1998 года);

- текст самого договора купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем, в простой письменной форме (2 экземпляра) или в нотариальной (что желательно) форме (3 экземпляра), а такжеe передаточный акт к нему (3 экземпляра - при нотариальном оформлении сделки); 

- заявление обеих сторон договора о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности; 

• адрес, где расположен земельный участок,
• площадь участка,
• маркировка границ,
• описание участка,
• сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
• возможность их законного использования,
• качественные и экономические характеристики объекта,
• наличие на участке объектов недвижимости.

2. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
3. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
4. Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
   
   • проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
   • точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
   • уточнить правильность расстояния от границ соседей,
   • установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
   • выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
   • проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

• проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
• точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
• уточнить правильность расстояния от границ соседей,
• установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
• выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
• проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

- ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);

Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.

Расписка в получении денег или

денежная расписка продавца

При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.

Риск для покупателя состоит в том, что оплатив сумму сделки, он еще не вступил в права собственника уже оплаченного им объекта и вступит в свои права собственника только после госрегистрации.

 Поэтому денежную расписку надо брать с продавца независимо от момента или срока оплаты по условиям договора, после регистрации перехода права собственности или до подачи договора на госрегистрацию, в любом случае расписка при оплате наличными должна быть.

Если отчуждаемый объект недвижимости находится в долевой собственности, то расписки составляются каждым совладельцем на сумму соответствующую причитающейся каждому доли.

При окончательном расчете по договору, расписку в получении денег следует составлять на сумму договора за минусом предоплаты, чтобы не произошло удвоение сумм. В противном случае при расторжении договора у покупателя окажется расписок на сумму большую, чем он оплатил, а это риск для продавца.

  4. Ведение переговоров с продавцами, покупателями. Получение аванса.

  5. Составление и подготовка договора купли-продажи.

6.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению между Продавцом и Покупателем.

При невозможности достижения соглашения между сторонами, возникшие споры разрешаются в суде (арбитражном суде) в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Право собственности на земельный участок возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7.2. Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

7.3. Договор составлен в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах (нотариуса, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу _____, один - у Продавца, один - у Покупателя.

7.4. Расходы, связанные с оформлением Договора, несет Покупатель (Продавец, Стороны в равных долях).

Преимущества моей услуги:

• бесплатная консультация о сроках, порядке и условиях сделки. Я расскажу общие требования к документам и к их оформлению
• сбор и подготовку всех необходимых документов, я беру на себя!
• регистрация договора купли продажи в юстиции – очереди, это не ваша проблема!
• оперативность во всём!
• оплата по результату!

Заключение договора купли продажи с моей помощью пройдёт легко и быстро!

• В частную собственность нельзя оформить земли, находящиеся в ведении служб безопасности Российской Федерации. Например, воздушное пространство над этими землями может обладать особым стратегическим значением.

  Человек, живущий на таких землях по договору найма, владеет ими, грубо говоря, «до тех пор, пока не…», а уж распоряжаться в полной мере такими участками (приватизировать, а соответственно потом продать, подарить, сдать в аренду и т.п.) он не сможет до тех пор, пока земле в этих краях не присвоят другое назначение, что маловероятно. Приватизация таких земель невозможна с точки зрения интересов государства, все зависит от вида разрешенного использования (категорий земель).

• Если говорить конкретнее об интересах Государства, связанными с невозможностью приватизации соответствующих земельных участков, то это земли, которые могут оказаться необходимы Вооруженным Силам РФ для учебных действий или военных маневров. Также это земли, являющиеся собственностью Федеральных служб безопасности, как уже было сказано выше.
• Еще это земли Заповедников, имеющих особую научную и культурную ценность для потомков. Потому что, в большинстве случаев, там, где побывал человек, остается разруха, а такой судьбы для заповедных земель государство просто не может допустить.

Человек, живущий на таких землях по договору найма, владеет ими, грубо говоря, «до тех пор, пока не…», а уж распоряжаться в полной мере такими участками (приватизировать, а соответственно потом продать, подарить, сдать в аренду и т.п.) он не сможет до тех пор, пока земле в этих краях не присвоят другое назначение, что маловероятно. Приватизация таких земель невозможна с точки зрения интересов государства, все зависит от вида разрешенного использования (категорий земель).