Переуступка прав на квартиру: отношение покупателей, продавцов, застройщиков
Выгода от приобретения квартиры по договору переуступки
По своей сути переуступкой права требования на квартиру является соглашение, по которому прежний кредитор меняется на нового субъекта.
Что такое переуступка прав собственности на недвижимость
Суть сделки при продаже квартиры по переуступке прав, заключается в передаче от одного лица другому прав и обязанностей, которые имеются у него перед третьей стороной (чаще всего в качестве третьей стороны выступает застройщик).
При этом не имеет значения, какой вид договора заключался с застройщиком изначально.
Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.
Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках
Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:
- появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
- иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
- во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.
Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.
Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.
Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.
Как заключается договор переуступки прав?
Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.
Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.
Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.
Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.
Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.
Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?
Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.
Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.
Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой
Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.
Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.
Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.
Риски при покупке квартиры по переуступке
Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.
Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:
- Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
- Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
3-й этап — составление договора переуступки прав
Оформление переуступки права «задним» числом
Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.
Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.
Переуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры >>Пай по переуступке
Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более 18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку и вынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.