АДВОКАТЫ XXI века. РИСК ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Во-первых, не заключайте сделку купли-продажи, не осмотрев предварительно недвижимость. Важно убедится в том, что предлагаемая квартира именно то, что нужно и продавец не вводит вас в заблуждение.

Во-вторых, требуется уделить особое внимание документам, касающиеся непосредственно самой сделки.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Уже на этапе предварительной оценки жилья, вам стоит задуматься — будете ли вы проводить весь процесс поиска и покупки квартиры сами или привлечете риэлтора или агентство недвижимости. Профессионал поможет вам сберечь время и нервы, объяснить, что и где вы сможете купить за имеющиеся у вас деньги, но учтите — его услуги обойдутся вам в определенную сумму.

Как выбрать агентство недвижимости?

Выбирая агентство недвижимости, обращайте внимание на срок его работы на рынке, профессионализм сотрудников, наличие договора, условия договора, учитывающие интересы обеих сторон, наличие положительных отзывов и рекомендаций. Положительным моментом является наличие дополнительных гарантий, например: страхования сделки или положительная практика защиты клиентов агентства в суде. На ваши вопросы вы должны получить четкие и ясные ответы. Хорошо, если агентство готово оказать необходимую помощь и консультации по сбору документов. Дополнительным плюсом будет наличие у агентства статуса партнера банков, работающих с ипотекой, наличие образовательных программ для сотрудников, членство в общественных организациях риэлторов. Стоит обратить внимание на наличие у агентства отработанных и мощных систем рекламирования и распространения информации о продаваемых объектах. Если, в случае необходимости, агентство готово поменять работающего с вами риэлтора, предоставить замену — это тоже немаловажное преимущество. Обратите внимание и на наличие письменной отчетности перед вами о проведенных работах и оказанных услугах, актов просмотра квартиры и т.д.

Как выбрать риелтора?

В крупной компании далеко не всегда есть возможность выбора риэлтора. Кто с вами будет работать, определит руководитель, исходя из загруженности сотрудников или иных соображений. Работая с частным риэлтором вам проще совместить личные психологические и профессиональные предпочтения, однако частный риэлтор не всегда может предоставить тот же объем гарантий, что и крупная компания. На профильных сайтах по недвижимости существуют базы специалистов, в которых вы можете выбрать риэлтора по ряду параметров: стаж работы, количество дополнительных сертификатов, специализация работы и наиболее знакомые районы, работа в конкретном агентстве недвижимости и др.

Рис. Пример дежурных риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Сложность сделок с жильём на вторичном рынке обусловлена тем, что у квартиры уже есть некоторое юридическое прошлое, и оно может быть не совсем ясным. Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно досконально исследовать это прошлое и возможные последствия, чтобы минимизировать возможные риски. Так, например, купленная квартира может оказаться в залоге у банка, а продавец вам об этом не сообщил и кредит не оплачивал. Так добросовестный приобретатель, радовавшийся приобретению квартиры, может лишиться и квартиры, и уплаченных за неё денег, ведь квалифицированные юристы банка вероятнее всего выиграют процесс против неопытного в таких делах покупателя. И жильё перейдёт в собственность банка, а покупатель окажется ни с чем.

Мошеннических схем сделок с квартирами достаточно много, есть риск купить квартиру, которую продают по фальшивым документам. Покупатель, приобретающий квартиру на вторичном рынке впервые, никогда не видел и не знает, как должны выглядеть многие документы. Этим и пользуются мошенники. И когда через некоторое время появляется настоящий владелец квартиры, который и не думал её продавать, судебное решение может быть не в пользу покупателя. И в этом случае, даже если мошенники будут найдены, получить обратно вложенные в покупку деньги если и удастся, то через много лет и мелкими суммами.

• мы предложим вам купить квартиру в Москве недорого, не выходя за рамки бюджета, который вы можете себе позволить;
• проверим юридическую чистоту квартиры и обеспечим 100% безопасность сделки;
• проконтролируем отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
• позаботимся о том, чтобы в процессе оформления сделки от вас не потребовалось дополнительных расходов.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

4) Часто в своих схемах обмана мошенники прибегают к использованию фальшивых документов. Например, используя поддельные печати и бланки, с подставного нотариуса, мошенники могут оформить фальшивый договор купли-продажи на съемную квартиру. В результате покупатель остается и без жилья и без денег.

В целом, способы обмана можно перечислять практически бесконечно, так как фантазия мошенников безгранична. Чтобы избежать возможных неприятных ситуаций, и покупателям и продавцам квартир на вторичном рынке жилья необходимо очень аккуратно и тщательно подходить ко всем этапам оформления сделки. Если вы не чувствуете за собой необходимых сил и знаний, тогда лучше обратиться к профессиональным юристам, знающим все нюансы оформления сделок с недвижимостью.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи. Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены – ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.

И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке. «Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков – даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.

База квартир «МИЦ-недвижимости» в вашем распоряжении: чтобы купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке, если вас интересует квартира в строящемся доме в Москве, звоните или приходите в любое отделение компании.