Аренда квартир: Как избежать рисков? Часть 1. Риски нанимателя.

РИСК 1. Информационные агентства

Мы неоднократно предупреждали об информационных агентствах, прямой целью которых является обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся незадачливые наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным им схемам. Коротко расскажем об этом.

Информационные агентства за небольшую сумму в пределах 1500-2500 рублей обязуются в течение одной-двух недель предоставить информацию о квартирах и комнатах, которые сдаются в Москве, в виде факсимильного сообщения или распечаток (в зависимости от пожеланий заказчика). Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся варианты размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Сразу предупредим, результат обзвона окажется неутешительным: в лучшем случае квартира уже давно сдана, в худшем - никто об этом и не помышляет.

И хотя с агентством заключен договор, оно вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку.

• Если предприятие применяет «упрощёнку», то арендная плата относится к доходам, и налог уплачивается в зависимости от налоговой базы;
• Если предприятие применяет общую систему налогообложения, то арендная плата является доходом, который увеличивает налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Если арендатор является физическим лицом

Если арендатором жилья является физическое лицо, то ему (собственнику – арендатору) необходимо уплачивать подоходный налог с арендной платы за квартиру. Как вариант – регистрация ИП и уплата единого налога на упрощёнке, или же покупка патента на сдачу свой квартиры в аренду.

Собственнику квартиры необходимо заключить с арендаторами договор на аренду квартиры (Подробнее см. Как составить договор аренды жилого помещения (скачать бланк, образец)?). Те из собственников, кто не желает этого делать, должны иметь в виду, что для правоохранительных органов – это уклонение от неуплаты налогов.

Со стороны налоговиков система отслеживания неплательщиков ещё не совсем отлажена. Но, они принимают все возможные меры, чтобы «уклонистов» с каждым годом становилось всё меньше.
Конечно, никто не хочет расставаться со своими деньгами. И уплачивать государству налоги. Но, существует несколько способов экономии на уплате налогов.

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Как правило, арендатором при подписании договора аренды/найма вносится страховой депозит – залоговая сумма в размере месячной арендной ставки, которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудования (повреждение мебели, поломка техники и т.п.). В случае если до конца срока аренды ничего подобного не происходит, страховой депозит либо возвращается арендатору, либо засчитывается за последний месяц арендной платы.

Какие документы необходимо предоставить собственнику жилого помещения – наймодателю, необходимые для регистрации по месту временного пребывания нанимателя, в том числе для иностранного гражданина?

Собственник жилого помещения – наймодатель обязан выдать в письменном виде согласие на подобную регистрацию, а также необходимо согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих (зарегистрированных/прописанных) в данном жилом помещении, удостоверенных руководителем обслуживающей организации (РЭУ. ДЕЗ, ЕИРЦ, ТСЖ).

Прописан в комнате в приватизированной коммунальной квартире, хочу сдать ее в наем. Только соседи (семья из трех человек) категорически возражают. Могу ли я сдать комнату и какие меры противодействия могут предпринять соседи? Они утверждают, что есть места общего пользования и вселение посторонних лиц нарушит права соседей. Сколько человек я могу пустить на площадь 13 кв.м ? Благодарю за ответ. Александр.

Уважаемый Александр! Если ваша квартира в результате приватизации стала вашей собственностью и у вас есть соответствующие документы, подтверждающие это (договор передачи жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации, свидетельство о праве собственности), то вы можете самостоятельно, не спрашивая соседей реализовать свое право собственника по распоряжению своей собственностью, в частности путем сдачи ее в наем (аренду). Относительно мест общего пользования, судебная практика идет по следующему пути: число нанимателей комнаты в коммунальной квартире должно быть равным или на 1-2 человек больше, чем число проживавших или имеющих права проживать в этом жилом помещении, до сдачи комнаты в наем, граждан. Какой либо нормы жилой (общей) площади для регистрации по месту пребывания в приватизированной комнате не существует, ограничение только вышеуказанное по местам общего пользования, да и то, в законе оно не закреплено.

Дает ли право, оформленный надлежащим образом договор найма квартиры, на временную регистрацию по месту пребывания без согласия (участия) собственника – наймодателя ? Артем.

Уважаемый Артем! Нет, не дает. Потому что это разные вопросы. Для оформления регистрации по месту пребывания в паспортно-визовую службу должен явиться и дать свое письменное согласие на регистрацию в своем жилом помещении собственник (наниматель) жилья. Без такого согласия никто вас в арендуемом жилье не зарегистрирует. Поэтому заранее до заключения договора найма с хозяином согласовывайте с ним такой вопрос. Помимо этого, напомните ему, что за допущение проживания в своем жилье гражданина без регистрации (именно в арендуемом жилом помещении), на владельца такого жилья может быть наложен административный штраф в размере до 2500 рублей, причем неоднократно в течении срока договора найма. Может это повлияет на то, чтобы хозяин зарегистрировал вас, соответственно временно, на срок действия договора найма.

Иногда наниматель отказывается съехать под предлогом, что он еще не нашел другого жилья. В то же время договорные отношения закончены и хозяину срочно требуется квартира... Обращаться в суд? В ожидании, пока закончится судебное разбирательство, скорее всего снимать жилье придется уже наймодателю. Выселить нанимателя, прибегнув к помощи участкового или работников ЖЭКа, удается редко. Поэтому стороны предпочитают пойти на компромисс, обратившись в агентство недвижимости. Пока риэлтеры ищут новую квартиру для нанимателя, хозяину приходится терпеть его в своем доме. Единственное утешение, если жилец готов выплатить сверх обычной месячной платы компенсацию.

Взаимное согласие на продолжение найма должно быть зафиксировано письменно. Если условия остаются прежними, достаточно заключить дополнительное соглашение. Когда же какой-либо из пунктов изменяется, нужно составить новый договор или дополнительное соглашение к "старому" договору.

О найме комнаты в приватизированной квартире

Собственник жилья имеет право сдавать внаем как всю квартиру, так и часть жилплощади: одну или несколько комнат. При этом нужно соблюдать норму проживания, регламентированную законодательством. Она составляет 12 кв. м на одного человека. В соответствии с Гражданским кодексом, квартира должна использоваться исключительно для проживания. Поэтому нельзя сдавать комнату для других целей: под офис, промышленные и производственные мастерские и т. д.

Условия найма комнаты в приватизированной квартире лучше оформить письменно, в виде договора. Содержание этого документа практически аналогично условиям договора найма квартиры. В нем также указываются адрес снимаемого жилья, цель его использования, сумма залога и предоплаты, порядок расчетов и штрафные санкции за нарушение или невыполнение условий договора. Наем комнаты становится возможным после того, как на него дали согласие все проживающие и временно отсутствующие собственники квартиры. Как правило, наймодатель подтверждает их согласие. Отличительная черта найма комнаты заключается в том, что и хозяева квартиры, и наниматели эксплуатируют места общего пользования (МОП): кухню, туалет, ванную, коридор. Как показывает практика, конфликты "хозяева - жильцы" чаще всего связаны именно с этим фактом. Поэтому чем подробней оговорены условия пользования и правила проживания в квартире, тем меньше проблем возникнет в будущем. От количества нанимателей зависит и порядок расчетов за квартиру, телефон, электричество и коммунальные услуги.

Случается, что вместо одного нанимателя в комнате появляются еще двое-трое жильцов. Если договор не предусматривал их появление, но хозяин готов предоставить им жилье, то все изменения (в том числе и по оплате) стоит оформить письменно. Если же новые наниматели поселились в квартире без ведома и согласия наймодателя, то он вправе принять решение о прекращении найма в одностороннем порядке. Разумеется, при этом хозяин не обязан выплачивать штраф.

.оплачиваются
согласно действующему прейскурантуВ
случае оказания  услуг, не входящих в выбранный Вами пакет Доверительного управления,  эти услуги
оказываются после подписания дополнительного соглашения и

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите "договор аренды" и выберите "Формы документов".

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

5.2. При отказе Нанимателя от внесения очередного платежа из числа установленных настоящим Договором Наймодатель вправе расторгнуть договор и выселить Нанимателя из Помещения с возвратом упомянутой выше гарантийной суммы  при условии сохранности мебели и оборудования квартиры, с возмещением внесенных авансом сумм платежа за Помещение, но с удержанием неустойки в пределах одномесячной суммы платежа.

5.3. При взыскании с Наймодателя и/или собственника Помещения штрафов, пеней, неустоек, связанных с нарушением Нанимателем правил пользования жилыми помещениями, протовопожарной и санитарно-эпидемеологической безопасности, просрочкой возложенных на Нанимателя платежей данные штрафы, пени, неустойки компенсируются Нанимателем по первому требованию Наймодателя, в противном случае Наймодатель вправе расторгнуть договор и выселить Нанимателя из Помещения с возвратом упомянутой выше гарантийной суммы  при условии сохранности мебели и оборудования квартиры, с возмещением внесенных авансом сумм платежа за Помещение, но с удержанием неустойки в пределах одномесячной суммы платежа и сумм штрафа, пени, неустойки, а также очередного платежа за электроэнергию и телефон (абонентская плата и переговоры).

5.4. Наниматель отвечает за сохранность имущества Наймодателя как за свое собственное имущество.

5.5.  Если Помещение или квартира в целом в результате действий Нанимателя или непринятия им необходимых, достаточных и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Наниматель восстанавливает ее своими силами, за счет своих средств или полностью возмещает ущерб, нанесенный Наймодателю и/или собственнику квартиры.

6. Заключительные положения.

6.1. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у  Нанимателя.

6.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является Акт сдачи-приемки Помещения.

6.3. Договор вступает в силу с момента подписания Акта сдачи-приемки Помещения и уплаты Нанимателем платы за Помещение, как сказано выше.

Основное правило взаиморасчетов с хозяином - никаких денег без расписок! Пусть это будет самая простая расписка, где приведены паспортные данные наймодателя, или даже клочок бумаги с подписью хозяина, что арендную плату за определенный месяц он получил. Но она должна быть. Если отношения с собственником квартиры официальные - документ тоже должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Никогда не угадать, какие сюрпризы готовит жизнь. Известно много случаев, когда, получив арендную плату, наймодатель не доносил ее до дома, а потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хозяин вдруг "обнаруживал", что их гораздо меньше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Итак, нанимателю следует придерживаться следующих правил:

1. Не обращаться в информационные агентства и к частным агентам. Искать квартиры по знакомству или через агентства недвижимости, которые предоставляют реальные варианты и тщательно проверяют документы хозяина.

Минэкономразвития предлагает снизить ставку налога на доходы физических лиц, доведя ее примерно до уровня налогообложения при упрощенной системе, но без дополнительных трудностей. Для многих это может оказаться привлекательной возможностью сдавать квартиру без риска получить обвинение в неуплате налогов. Арендодатели будут заинтересованы включить сумму налога в стоимость арендной платы, но максимальный размер арендной платы будет зависеть от рыночной ситуации.