Как самостоятельно проверить квартиру при покупке

Что нужно знать при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры?Статья о том как проверить квартиру перед покупкой, что нужно знать покупателю и какие риски он может нести при покупке квартиры.

Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.

Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.

Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?

4. Проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в НД (наркологическом диспансере) по месту жительства.

5. Проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в ПНД (психоневрологическом диспансере) по месту жительства.

6. Выявление зарегистрированных обременений на квартиру.

7. Проверка фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом, проверка данных о прописанных и зарегистрированных в квартире лиц в прошлом, начиная с заселения дома.

8. Анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру (комнату).

9. Выявление зарегистрированных обременений на квартиру.

Также можно проверить государственную регистрацию договора - это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Проверяем историю квартиры

Документы, которые нужно изучить при
покупке квартиры:

· В
случае смерти бывшего собственника надо выяснить, проводилось ли по этой
причине расследование, и чем оно закончилось. При этом надо ознакомиться, кто
претендует на наследство, и на кого оно было оформлено.

правильность составления договора купли-продажи квартиры;
список всех бывших собственников данной квартиры;
сведения из БТИ;
финансово-лицевой счет, свидетельствующий о наличии или отсутствии финансовой задолженности;
выписку из домовой книги;
список всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире;
перечень лиц, временно выписанных из продаваемой квартиры в связи с призывом на военную службу, нахождении в доме престарелых и т.п.;
отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
отсутствие ареста, запрета или т.п. на квартиру.

Кроме того, для проверки всех нюансов сделки можно:

Проверить в полиции, не поступало ли заявления об утере паспорта от кого-либо из собственников данного жилья;
Попросить продавца представить справку из налоговой службы об оплате налога на квартиру (налог на наследование, дарение, ежегодный налог на имущество);
Проверить сведения о родственниках. Если их нет, то продавец должен предоставить письменное заявление об их отсутствии. При наличии супруга, детей или других родственников, которые также могут претендовать на квартиру или ее долю, продавец должен представить письменное согласие супруга, разрешение попечительского совета или другие документы (обычно требуется их нотариальное заверение);
Узнать, не значится ли дом, в котором продается квартира, в списке на реконструкцию.

Чтобы полностью обезопасить себя от риска, можно застраховать риски приобретения жилья в страховой фирме, однако такая гарантия стоит недешево.

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

заключить предварительный договор о покупке квартиры
внести аванс (с получением расписки)
передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

дату и место составления договора
кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
о какой квартире идет речь
стоимость этой квартиры
срок заключения сделки купли-продажи
о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
указать размер задатка
предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

место и дату составления расписки
кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
сведения о заключенном договоре задатка
размер полученной суммы (цифрами и прописью)
роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владение квартирой.

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Для физического лица госпошлина за регистрацию права на недвижимое имущество составляет 1000 рублей. Регистрация договора купли-продажи обычно оплачивается сторонами пополам, а договор перехода права – покупателем. После этого нужно подождать регистрации примерно две недели.

– оригинал паспорта, ксерокопию всех его страниц и согласованный договор купли-продажи. Остальной пакет документов должен подготовить продавец квартиры. В него входят: свидетельство о регистрации права собственности, правоустанавливающий документ на квартиру, экспликация, кадастровый паспорт наПокупателю необходимо подготовить следующие документыквартиру (оригинал), квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки или нотариальное подтверждение того, что лицо в браке не состоит, выписка из домовой книги (срок действия – 1 месяц), копия паспорта.

Передача ключей новому владельцу обычно осуществляется в день выдачи Росреестром зарегистрированных договоров. Это событие, как правило, сопровождается подписанием акта-приема передачи квартиры. В акте указывают, в каком состоянии продается квартира. После этого в тот же день продавец может забрать деньги из ячейки.

Перед тем, как подписать договор, следует лично встретиться с владельцем квартиры. Это позволит убедиться в том, что именно он продает квартиру. Обратите внимание на его физическое и психическое здоровье. Если его поведение кажется странным, или возникли подозрения о злоупотреблениях алкоголем или наркотиками – от сделки лучше воздержаться.

Если вы пользуетесь услугами риэлторской фирмы, необходимо проверить ее полномочия. Это же относится и к нотариусу, у которого удостоверяется сделка. Были случаи, когда частные лица использовали бланки и печати риэлторских фирм, будучи уже уволенными из них. Противозаконные действия совершали и помощники нотариусов, воспользовавшись их доверием. Поэтому следует все проверить до заключения сделки и передачи денежной суммы.

Квартира в залоге или под арестом. Тоже довольно частое явление. Взяли квартиру в ипотеку, а расплатиться не смогли, решили продать. Или еще что-нибудь в этом роде. Что следует знать о квартирах с обременением? Приготовьтесь к одному из двух вариантов. Либо в Регистрационной палате договор купли-продажи откажутся регистрировать (а это значит, что сделка окажется невозможной), либо квартира достанется покупателю вместе с обременением.

Не буду описывать дальше, думаю, вы уже осознали, насколько важно проверить юридическую чистоту квартиры до ее покупки. А ситуаций может возникнуть великое множество, в каждой будут свои нюансы, так что описывать все не имеет смысла.

Если во время изучения документов и справок заметили какое-либо несоответствие информации, то это, скорее всего, результат несвоевременной передачи данных между инстанциями, поэтому не поленитесь, обойдите все инстанции самостоятельно и уточните все на месте.

Напоминаем, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно проверить квартиру перед покупкой или у вас нет времени этим заниматься, советую обратиться к нам за услугой. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также он бесплатно проконсультирует.

После покупки квартиры надо туда прописаться. Читаем как прописаться в квартире и собираем необходимые документы для этого.

Если будете делать перепланировку в своей новой квартире, то делать это надо по закону, как описано здесь. Также описано как узаконить самовольную перепланировку.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру? Это сделать можно если есть для этого предпосылки. Подробности по этой ссылке .