Обмен ипотечной квартиры, находящейся в залоге
Средний заявленный клиентами срок ипотеки - 15 лет. Это достаточно большой срок, в течении которого у заемщика может вырасти доход, и он захочет купить более просторную квартиру. Но, что делать с ипотечной квартирой, за которую еще не выплачен долг, и она находится в залоге? Можно ли ее обменять на новую и расширить жилые метры?
Наследование приобретенной в ипотеку и заложенной в банке недвижимости – весьма непростой с юридической и практической точки зрения сюжет. Постараемся разобраться в алгоритме действий наследника.
Беря ипотечный кредит на 15-20 лет, человек настраивается на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Мечты, увы, сбываются не всегда – несчастный случай или болезнь порой становятся причиной преждевременной смерти. После умершего остаются квартиры, долги и наследники.
Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры
В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировках. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.
До внесения поправок в закон об ипотеке лица, передавшие в залог свое единственное жилье, могли совершенно не бояться того, что в случае отсутствия платежей по кредиту с их стороны банк заберет их недвижимость. Подобную уверенность вселял в них Гражданский кодекс, не позволяющий изымать единственную квартиру у ее собственника ни при каких обстоятельствах. Данная норма позволяла оформить ссуду, приобрести жилье, отказаться возвращать долг и остаться при этом безнаказанным. Естественно, такая ситуация совершенно не устраивала банки, которые могли в любую минуту оказаться без выданных ранее денег, не имея никакой юридической возможности принудить своего клиента компенсировать убытки посредством продажи недвижимости, выступающей в качестве обеспечения по кредиту. Результатом бурной реакции банковского сообщества на подобную несправедливость стало внесение изменений, в соответствии с которыми кредиторы получили право на выселение из ипотечного жилья неудачливых заемщиков не взирая практически ни на что.
Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.
Наиболее простым выходом из ситуации, как в первом, так и во втором случае является поиск покупателя, обладающего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности. При этом покупатель авансом вносит платеж в банк, покрывающий сумму задолженности. После чего банк оформляет документы о снятии ипотеки и вручает их продавцу, который на основании полученных документов может проводить дальнейшие операции – заключить с покупателем договор продажи (если речь идет о готовой квартире) или переоформить договор долевого участия с застройщиком (если квартира продается на стадии строительства).
Но если для продавца эта схема является наиболее простой, то для покупателя сделка является достаточно рискованной. Как правило, банк оформляет необходимые документы в течение 2-3 месяцев после внесения денежных средств. При этом, внося оплату, покупатель не получает никаких имущественных прав на квартиру. Кроме того, государственные органы могут отказаться регистрировать сделку, могут возникнуть затруднения со снятием залога, что еще более осложнит ситуацию.
Довольно распространенный способ, практикуемый в подобных случаях, предполагает использование банковских ячеек и следующий порядок проведения операций:
-
Банк дает предварительное согласие на проведение сделки, но залог с квартиры не снимает. -
Сумма и документы, необходимые для снятия залогового обременения, помещаются в банковский сейф (после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи). -
В другой сейф помещается сумма, причитающаяся продавцу. -
После того, как кредит погашен, документы, необходимые для снятия обременения, переходят покупателю. Продавец получает свою часть средств при переоформлении прав собственности (в случае с новостройкой – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).
А если впустить квартирантов?
Иногда спор супругов приводит к мысли о сдаче квартиры в аренду. Впустить квартирантов возможно только с разрешением банка, т.к. собственность находится в залоге. Схема довольно проста: обязательства по договору и сам договор остаются без изменений, долг погашается согласно срокам, после чего происходит продажа и раздел собственности.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как взять ипотеку под залог
Что делать,если отказали в ипотеке - советы от RegionalRealty.ru
Обмен ипотечной квартиры
Как говорят, жизнь непредсказуема, и, казалось бы, некоторые вещи решены
Это вполне возможно. Самое главное, это получить разрешение банка на проведение такой сделки. Обменять квартиру, которая находиться в залоге можно двумя способами.
Продажа путем покупки кредита
При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:
Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.
Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.
Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.
Помимо документального подтверждения вашей платежеспособности, потребуется справка от ипотечного банка в том, что вы не имеете текущей задолженности по займу и закладную.
Также понадобятся следующие документы:
- заверенный нотариально договор с покупателем;
- платежное поручение о переводе средств от продажи, которыми погашается остаток кредита;
- договор купли-продажи;
- доказательство снятия обременения.
Видео: Как продать квартиру с обременением
Когда все процедуры соблюдены, и необходимые документы у вас на руках, вы можете оформлять покупку новой квартиры по условиям ипотечной сделки. То есть, по сути это та же процедура купли-продажи жилья, усложненная долгом заёмщика перед банком и необходимостью выплатить весь кредит.