Как купить квартиру на вторичке

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобныесделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Юридические подводные камни

Самостоятельная покупка квартиры связана с большим риском. Как рассказывает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", ситуация осложняется тем, что с начала кризиса количество юридически проблемных квартир увеличилось на 40%. "В основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры - чаще всего уволенные из-за нечестной работы или по сокращению штатов сотрудники риэлторских агентств. Особенно высок риск быть обманутым у тех, кто далек от юридических и практических тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на оплате проверки юридической чистоты квартиры профессиональными риэлторами и юристами. Для аферистов такой типаж - самый лакомый кусок", - отмечает он.

Поиск квартиры

Процедура приобретения варианта, на котором Ввы остановили свой выбор. Чаще всего подразумевает то, что Вы вносите залог в счет будущей покупки.
Далее следует сбор необходимой документации – справок и документов, подтверждающих права собственника и прочие бумаги, наличие которых обязательно согласно законодательству РФ (акт о вводе дома в эксплуатацию, технический паспорт на квартиру и прочее).
Затем составляется договор, собираются документы, необходимые для процедуры государственной регистрации, происходит размещение необходимой суммы в соответствующей банковской ячейке.
Затем составленный договор о купле-продаже регистрируется и оформляется Свидетельство о праве собственности покупателя.
Далее составляется акт передачи имущества, после его подписания фактически Вы становитесь владельцем недвижимости.

Каждый из вышеуказанных этапов подразумевает наличие познаний в области юриспруденции, а именно, осведомленности в соответствующих законодательных актах, которые содержат необходимую информацию о правах и обязанностях сторон, о соответствующей обязательной документации и правилах проведения сделки и ее оплаты.

Следует рассмотреть все пункты более подробно, дабы избежать вероятности длительной волокиты с документами, избавиться от риска «напороться» на недоброжелательных продавцов и аферистов, обезопасить себя и свое имущество.

Итак, для начала определим критерии, по которым лучше выбирать жилье на вторичном рынке. Рекомендуется учесть следующие факторы: давность постройки дома, из какого материала изготовлены перекрытия (дерево, смешанные). Дом может являться памятником архитектуры (соответственно в нем нельзя будет производить серьезный ремонт и перепланировку), быть в ветхом состоянии (замаскированном внешним косметическим ремонтом), определить есть ли на прилегающей территории парковка, гаражи, детские площадки (а также детские воспитательные учреждения, если у вас есть дети). С точки зрения соблюдения формальностей касательно закона, крайне желательно, чтобы квартира находилась в собственности владельца три года и более. Обычно, этот факт учитывает и сторона-продавец, так как продажа по истечении трех лет облагается меньшим налогом.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Второе правило: Проверьте историю жилья.  

Для полной ясности обратитесь к владельцу с просьбой сделать выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом документе должна быть раскрыта вся картина жизни понравившейся вам квартиры с 1998 года (дата создания ЕГРП) по сегодняшний день.  Если жилое помещение часто перепродавали, оно переходило от одного лица к другому, в нем фактически не проживали, возможно, сделки были «грязными», поэтому переключите свое внимание на более надежный объект.  Если в выписке будет сказано об оспаривании прав на квартиру, знайте, что если за последние три года до назначенного дня покупки споры не велись, то по закону вы можете спокойно купить ее, а спорящие стороны не смогут предъявить никаких прав на вашу собственность. Но если черным по белому будет написано, что споры велись, тогда вам следует попросить у владельца судебное решение, из которого будет ясно, кто является настоящим собственником. Может случиться так, что выбранная вами квартира вообще не внесена в ЕГРП. Не стоит паниковать, такое бывает с жильем из старого фонда. Скорее всего, после приватизации квартира не продавалась, с ней не совершалось сделок. Это отличный вариант для покупки. Однако лучше перестраховаться и запросить информацию о квартире в Департаменте жилищной политики. Больше от вас ничего не требуется.

Необходимые документы: нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (в поисках возможных обременений и для изучения условий приобретения квартиры ее нынешним собственником); выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); сведения о прописанных в квартире гражданах; наличие решений опекунских советов; дееспособность участников предыдущих сделок с квартирой; историю предыдущих сделок, особенно если квартира продавалась несколько раз за короткий промежуток времени

Рекомендация № 5: заключите сделку

Если все чисто, вносите аванс и начинайте готовить сделку. Если Вы присмотрели квартиру, которая продается без альтернативы, для подтверждения серьезности намерений достаточно бывает суммы порядка 1000 у.е., которая вносится как предоплата. При альтернативе вносится аванс, и суммы здесь фигурируют более существенные – от 3000 у.е. и выше, обычно – порядка 5 % стоимости квартиры. К моменту заключения сделки стороны должны согласовать договор купли-продажи. Теоретически саму сделку можно закрыть в течение дня: сначала подписывается договор купли-продажи, после чего – уже в банке – договор аренды ячейки. Дальше самое главное – подача пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Обычно регистрация договора купли-продажи оплачивается сторонами пополам, а вот договор перехода права – уже покупателем. Дальше остается только ждать, обычно не более двух недель.

Продажа по недействительному паспорту. 8.

Здесь конечно же прямое мошенничество. Или паспорт выкрали и продают вместо реального человека или паспорт "утеряли", получили новый, а потом по старому пытаются продать квартиру. Обязательно надо проверять паспорта собственника. Как на отсутствие подчисток и исправлений, так и на недействительность.

В квартире должно быть чисто и светло. Что можно сделать:

Поклеить недорогие виниловые обои, которые сделают квартиру более свежей. Только помните, что отдирать обои в старой «хрущевке» дело неблагодарное. Раньше клеили обои поверх других и использовали очень мощный клей, поэтому дело это непростое.
Постелить новый линолеум или недорогой ламинат. Будьте готовы к тому, что при вскрытии пола могут обнаружиться гнилые лаги.
Поменять выключатели и розетки.
Побелить потолки.
Заменить смесители и сифоны.
Установить любую металлическую дверь.

Все это стоит недорого, но внешний вид станет совершенно другим.

После сбора всех необходимых документов назначается окончательная дата сделки и согласуется с банком, где будут проводиться платежи, нотариусом, если он будет заверять договор, заказываются необходимые услуги по пересчету и перевозу денег, согласуется текст договоров купли-продажи и договоров на банковские услуги.

На сделке проводится контрольная сверка наличия всех документов, подписание договора купли-продажи, необходимые операции с денежными средствами. Далее документы отправляются на регистрацию в Росреестр, и после регистрации сделки проводятся окончательные расчеты, подписания актов и передача ключей (по договоренности может быть и раньше).

Для организации движения денег между покупателем и продавцом используются возможности банков по предоставлению банковских ячеек или расчетов аккредитивами. В ходе заключения сделки купли-продажи квартиры банк является гарантом того, что, сразу после регистрации сделки в предусмотренном законе порядке, продавец, после представления соответствующего документа, получает причитающиеся ему денежные средства. На время между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки сохранность денег обеспечивает банк, деньги не может забрать ни продавец, ни покупатель. Передача денег продавцу до окончания регистрации сделки в современных условиях не принята, однако по договоренности сторон возможны исключения, когда часть суммы передается сразу на сделке. Кроме того, в случае, если договор купли-продажи предполагает условия по выписке не выписанных до сделки граждан, то сумма или часть суммы может быть передана только после того, как прописанные будут выписаны.

Действие 7

Как купить квартиру по ипотеке?

Если у вас нет всей суммы на покупку недвижимости, а квартира вам необходима — вы можете взять ипотечный кредит в банке.

Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.