Как правильно составить договор | Noctua
В
данном обзоре мы поговорим о том, 
как
правильно составить договор. Если раньше вы никогда не готовили такого рода
документы, вполне возможно, вам понадобится юридическая консультация. Договор состоит из нескольких
обязательных разделов: предмет договора, права и обязанности сторон, срок
действия договора, цена и порядок расчетов, правила приема-передачи работ
(услуг), ответственность сторон, порядок изменения и расторжения договора.
Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
Есть 3 варианта согласия других собственников:
- Письменное согласие, которое можно написать от руки.
- Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
- Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:
А что представляет из себя сам договор? Как правило, это документ, заключённый в письменной форме и подписанный сторонами. Из каких основных частей он состоит? Назовём эти части условно: вводная часть; предмет; условия; реквизиты, адреса, подписи сторон; приложения. Теперь расшифруем каждую из них.
Вводная часть включает в себя, прежде всего, наименование договора. С этим проблем не должно возникнуть: купля-продажа, поставка, мена, дарение, возмездное оказание услуг, хранение, поручение — всё кажется понятным, но стоит всё же остановиться на спорных моментах.
Вы можете предусмотреть оплату работ после их окончательного выполнения, а также предварительную оплату.
Стороны договора:
Сторонами договора могут выступать как физические лица, так и юридические, а также третьи лица, действующие от имени заказчика и в его интересах.
В качестве подрядчика могут выступать строительные организации, индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на осуществление строительной деятельности.
Если в договоре прямо не указано, что подрядчик лично должен выполнить работы, подрядчик может привлечь других лиц (субподрядчиков) для исполнения своих обязательств по договору.
Права и обязанности сторон:
Подрядчик:
Условия внесения изменений. В стандартных договорах подряда встречаются такие фразы, как «подрядчик обязуется внести необходимые изменения по требованию клиента». Ни в коем случае не используйте ее! Эта расплывчатая формулировка позволит клиенту полностью изменить масштаб проекта и заставить вас переделывать выполненную работу на безвозмездной основе. Если вы не хотите работать бесплатно, в договор следует включить следующие пункты, касающиеся внесения изменений:
• Клиент имеет право единожды внести изменения на безвозмездной основе в пределах первоначального объема договора.
• Клиент обязан компенсировать Подрядчику внесение дополнительных изменений на условиях почасовой оплаты или в фиксированном размере.
• Условия внесения изменений, превышающих первоначальный объем проекта, обсуждаются отдельно.
Ответственность сторон. Если клиент должен предоставить какие-либо данные, не забудьте указать, что задержка повлияет на сроки реализации проекта. Кроме того, длительный период отсутствия отклика со стороны клиента может являться основанием для расторжения договора. Если проект большой, следует указать следующее:
• Имя человека, который будет принимать работу (подписывать акт сдачи-приемки работ).
• Сроки, в которые он должен принять или отклонить выполненную работу.
• Работа считается принятой, если в течение указанного срока не была отклонена (в письменном виде). В случае отказа клиент должен четко оговорить все необходимые изменения.
- полные и достоверные реквизиты сторон, участвующих в заключении сделки;
- достоверное и подробное описание квартиры, которая включает в себя адрес и этаж, площадь, количество комнат и многое другое;
- форма приобретения собственности – долями или целиком;
- могут ли на приобретаемой площади проживать определенные лица, по настоянию Продавца, или нет;
- полный перечень документов, подтверждающих существующее право собственности Продавца на недвижимость;
- точный срок с указанием даты, когда Продавец обязан покинуть продаваемую жилую площадь;
- и самое главное, должна быть указана реальная, а не балансовая, стоимость недвижимости.
Также, в случае если приобретение квартиры осуществляется с использованием денег, взятых в кредит, необходимо дополнить список документов. В него также включается заключенный в банке кредитный договор и, если расчет будет производиться не наличными средствами, а переводом со счета на счет, реквизиты и сам счет покупателя и продавца.
Срок договора аренды квартиры может быть от одного месяца и выше. Доверительное управление предусматривает заключение договора не менее, чем на один год. Если договор аренды квартиры заключается с юридическим лицом, то стороны вправе по своему усмотрению определять срок договора. Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если в условиях не указан срок действия договора.
Договор аренды
Критичными условиями для бухгалтера при заключении
договоров аренды являются пункты, описывающие права и
обязанности по ремонту арендуемого помещения,
предоставления услуг охраны, телефонии, вывоза мусора и
т. д. Именно эти позиции будут положены в основу
принятия к затратам с целью исчисления налога на прибыль
приведенных расходов, понесенных как арендодателем, так
и арендатором.
При
анализе договора аренды с точки зрения налоговых
последствий также надо четко определить, кто из сторон
сделки оплачивает при необходимости ремонтные работы,
которые, в силу действующего законодательства, могут
быть отнесены к понятию «капитальный ремонт». Так,
например, работы связанные с отделкой фасада здания,
(побелка, покраска) можно считать капитальным ремонтом;
и только если в договоре предусмотрена обязанность
выполнения их за счет арендатора, то таковые могут быть
приняты к налоговому учету в целях уменьшения налога на
прибыль у последнего. В противном случае затраты
арендатора на фасадные работы нельзя будет использовать
в при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на
прибыль.
Случай читательницы "Денег" Елены Михеевой, увы, этот тезис подтверждает. По ее словам, во время переговоров в компании "ИНКОМ-недвижимость" ей обещали бесплатно подобрать новое жилье в случае возникновения в течение первых трех месяцев проживания конфликта с владельцем квартиры. Но хотя ссора и случилась чуть ли не на следующий день после заезда, агент заявил, что свою работу он уже выполнил. В ответ на устные претензии, утверждает наша читательница, руководитель отделения компании вежливо посоветовал ей обратиться в суд. По просьбе корреспондента "Денег", Елена Михеева проверила, есть ли в ее договоре с агентством пункт о гарантиях, который позволял бы надеяться на успех подобного процесса: оказалось, что ничего подобного там не записано. Гарантийные обещания агент дал ей лишь на словах, так что претензии к нему могут быть разве что в сфере морали, но не права.
"Мы каждый месяц на заседании комитета рассматриваем претензии к разным агентствам,— замечает Вероника Панкова из МАР.— В большинстве случаев жалобы касаются именно гарантийных обязательств". Вывод не сложен: что бы вам ни обещал агент, нужно попросить его показать это на бумаге.
- Vk.com
- Telegram
- Skype
Загрузка...