Обзор цен на загородную недвижимость - Загородная недвижимость

12.09.2011 | 18:00

Текст:
Алексей Резенков

Объем предложения на рынке загородной недвижимости Ленобласти значительно превышает спрос. Но покупатели не спешат воспользоваться богатством ассортимента. Сегодня они ищут добротную недвижимость, обеспеченную инфраструктурой, причем по минимальной цене, а продавцы все еще живут докризисными реалиями и не хотят идти на уступки.

В 2014 году на загородном рынке возможны серьезные перемены. Конкуренция станет еще более жесткой, многие проекты уйдут с рынка. Выживут сильнейшие, но им придется подстраиваться под спрос, повышая доступность предложения.

Прошедший год был непростым для загородного рынка. Как свидетельствуют данные Бюро аналитики по рынку недвижимости, по сравнению с 2012 годом число сделок у девелоперов, участвующих в информационном обмене (почти все крупные игроки рынка и ряд мелких компаний), сократилось в полтора раза.

Рынок в минорных тонах

Эксперт связывает такое положение дел с растущей инфляцией и общей нестабильностью экономического положения России – в этих условиях продажи загородных объектов, которые, как известно, не являются предметом первой необходимости, закономерно падают.

«Количество потенциальных покупателей, о котором можно судить по переходам на сайты коттеджных поселков, числу звонков, посещений офиса и пр., на сегодняшний день снизилось», – подтверждает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Марина Агеева.

введенные западные санкции;
резкий рост курса доллара и ослабление рубля;
проблемы с ликвидностью и прочие обстоятельства.
Будут ли граждане в этих условиях искать возможность сохранить сбережения и вкладывать их в недвижимость? Пройден ли пик роста спроса? Скорее всего, еще не пройден. Долгосрочные, перспективные вложения в недвижимость - это тот актив, который все еще демонстрирует стабильную тенденцию к росту, несмотря на то, что его высокая доходность проявляется не постоянно.

Риски банков из-за роста ипотечных долгов продолжат расти. При этом большая часть горожан, практиковавших аренду жилья, начнет склоняться к отказу от нее в пользу покупки собственного, причем не в столице, а за ее пределами, в ближайшем Подмосковье. Спрос пока стабилен, а цены растут еще и потому, что любую недвижимость можно:

2)      Задавить рекламным бюджетом. Некоторые застройщики считают, что продавать дом с участком за 4 млн. р. с рекламным бюджетом 100 т.р. гораздо сложнее, чем продавать тот же дом за 4,5 млн. р., но с бюджетом 600 т.р. Такая политика вполне имеет право на существование, но нужно помнить, что предельная отдача от каждого дополнительного вложенного рубля в рекламу имеет тенденцию к снижению. По моим оценкам, первые 100 т.р. привлекут в 3-4 раза больше клиентов, чем дополнительные 100 т.р. к бюджету 500 т.р. Конечно же, существует какая-то экономия на масштабах при проведении рекламной кампании, но эта экономия может нивелироваться менее качественной обработкой более высокого клиентского трафика. Да и эта разница в 500 т.р. должна быть понятна и акцептована клиентом, который должен осознать, зачем он по сути переплачивает.

3)      Привлечь супер-продавцов. Эта стратегия – венец всей системы продаж. Сама по себе эта стратегия проигрышна. Каким бы опытом и профессионализмом  не обладал продавец, он не сможет продать продукт, который не соответствует рынку, клиентам, которые не пришли по рекламе. Еще нужно понимать, что супер-продавцов мало и уровень мотивирующей их компенсации зашкаливает и может стать нерентабельным для проекта.

Идеальная система продаж должна включать в себя элементы всех 3 стратегий – соответствующий рынку продукт, эффективную и гибкую рекламную стратегию с продуманной концепцией продвижения и качественной обработкой клиентов.

Дуплекс – это таунхаус, состоящий из пары секций. То есть это два дома с одной общей стеной. Участки, вход и архитектура у них разные. Наиболее предпочтительны для жилья родителей и выросших детей.

Есть ли сейчас на загородном рынке покупатели-инвесторы, вопрос открытый. По мнению Ольги Ивановской, частные инвесторы с рынка ушли. «Инвесторов, покупающих недвижимость с инвестиционными целями на рынке единицы, за исключением отдельных лиц, которые сдают приобретенную недвижимость в аренду для получения дохода, а позже, когда цена объекта становится более привлекательной, перепродают его», – считает Ирина Романова.

Зато сложный и неоднозначный в ценовом плане загородный рынок может привлечь крупных профессиональных инвесторов, которые не рассчитывают на быстрый возврат средств и работают на перспективу. Так, по мнению Леонида Веденеева, с лета пошел сдвиг в самых «лежачих», но и самых потенциально доходных секторах – земель сельскохозяйственного и промышленного назначения (см. одну из последних публикаций на эту тему на БН.ру).

Из текущей неопределенной ситуации на загородном рынке могут извлечь пользу не только профессиональные инвесторы, но и обычные покупатели, ищущие дом для собственных нужд. Так, с хорошей скидкой можно приобрести добротный коттедж. Пример из жизни приводит Ирина Романова: «Во Всеволожске, в так называемом «золотом квадрате», недавно был продан коттедж площадью 212 кв.м. под отделку со всеми центральными коммуникациями на участке 12 соток за 5,6 млн. рублей. Продающиеся по соседству дома за 10-12 млн. покупатели даже не смотрят».

Автор: ООО "Кредит-Эстейт"

И таких «подводных камней» множество.

Поэтому покупку загородного дома желательно проводить с участием профессионального юриста в сфере недвижимости. Он поможет оценить юридическую чистоту сделки, все возможные риски покупки выбранного вами земельного участка и дома и организует грамотную сделку купли-продажи.

7. « Дачная амнистия». Изменение адреса объекта, присвоение адреса объекту.

8. Ипотека на загородную недвижимость. Ответы на популярные вопросы.

БОНУС! Всем, кто приобрел данный курс консультации бесплатно!