Без иллюзий. Эксперты о том, что ждёт рынок жилья в 2015 году | Итоги и прогнозы | Новый год
Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30–40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и подешевев, жильё не стало более доступным: вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты, а банки поднимают ставки по ипотеке и неохотно выдают кредиты, снижаются темпы строительства. Большинство опрошенных АиФ.ru экспертов не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего ни у кого особого оптимизма нет.
Колебания рынка недвижимости сегодня вызваны в первую очередь психологическими, а не экономическими факторами. Во все времена вложение средств в недвижимое имущество считалось самым надёжным. В отличие от банковского счёта или бумажных денег, квартира вряд ли может обесцениться в один миг. Поэтому стоило курсу рубля начать падать, как началось повышение спроса на недвижимость.
В этот раз кризис не столь острый, но есть ощущение, что он будет более длительным. По крайней мере, никто не знает, когда он закончится. Потому есть предположение, что на рынке недвижимости он скажется гораздо значительнее, чем экономические проблемы 2008-2009 годов.
– Насколько серьезно повлияет на рынок недвижимости резкое снижение курса рубля?
– Это самый сложный вопрос. Понятно и просто спрогнозировать, как отразится удорожание ипотеки, снижение доходов населения, безработица. Мы это видели и в 1998-м, и в 2008-м. Что касается резкого удешевления рубля, то прямых аналогий в нашем опыте нет. Во время кризиса 1998 года доллар тоже подорожал за короткий срок в несколько раз. Но тогда рынок недвижимости был целиком долларовым – до 2007 года цены на жилье в Петербурге номинировались в американской валюте. Сейчас рынок рублевый, за исключением элитного сегмента недвижимости, цены на котором в основном фиксируются в валюте. Доходы россияне тоже получают преимущественно в рублях, которых больше не стало, и вроде бы нет предпосылок для повышения цен из-за валютных колебаний. Но нельзя сбрасывать со счетов психологический фактор: владельцы жилья, видя, как дорожают товары – автомобили, бытовая техника, гречка, постараются повысить цены.
Но, похоже, затяжному росту цен наступил предел.
- И новостройки, и жилье на вторичном рынке подорожали до такой степени, что к нему не подступишься даже с помощью ипотеки, - заявил "КП" Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".
Снижения цен аналитики не обещают, но о том, что вот-вот должна случиться стабилизация, они говорят все увереннее.
- Судите сами, - продолжает Олег Репченко, - за сентябрь средний уровень цен вырос на 4 процента, за последнюю неделю - только на 0,8. То есть идет снижение темпов роста цен. Думаю, что по итогам октября квартиры подорожают не больше чем на 3 процента. При таких темпах, я думаю, рынок остановится к концу года, и средняя цена квадратного метра не превысит 4200 долларов.
По прогнозу эксперта, жилье по итогам года подорожает не меньше чем на 10–15% за счет инфляции, роста цен в связи с повышением стадии строительной готовности проектов и сокращения объема предложения.
Ранее «Газета.Ru» писала, что в 2015–2016 годах в Москве может наступить дефицит доступного жилья, так как застройщики запустили продажи большого пула квартир слишком рано, в декабре прошлого года, реагируя на ажиотажный спрос после резкого повышения ЦБ ключевой ставки. Кроме того, в кризис девелоперы с осторожностью относятся к новым проектам и могут сосредоточиться на уже начатых, а значит, новое предложение будет ограниченно.
Руководитель агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти» Татьяна Чернышова также считает, что рынок стабилизировался, и отмечает тенденцию к стабильному росту цен. По ее мнению, за весну и лето новостройки Московского региона подорожают еще на 5%, а со второй половины сентября начнется активный рост.
Однако некоторые эксперты ожидают понижения спроса на зарубежное жилье. Налоги в этом сегменте имеют тенденцию к повышению, поэтому инвестиции становятся не такими выгодными.
Кроме этого, будут вызывать интерес вложения в долевое строительство в Москве и Сочи, а рынок загородной недвижимости продолжит стабильно развиваться.
Прогноз на 2014 год
Несмотря на опасения, что сложная экономическая ситуация в США негативно отразится на состоянии экономики России, аналитики считают, что отечественный рынок недвижимости не пострадает от макроэкономических потрясений. Даже если кризис приобретет глобальные масштабы, катастрофического падения цен на недвижимость в России не предвидится.
Впрочем, недавнее решение правительства выделить на поддержку ипотеки 20 миллиардов рублей с целью вернуть ставки по ипотеке к докризисным 13 процентам, сможет поддержать рынок новостроек. Мера своевременная, хотя и не вполне достаточная. По нашим оценкам, субсидирование позволит вернуть долю ипотечных сделок на уровень 30 процентов.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость»:
Тенденция последних дней — укрепление цен на нефть. При этом цена нефти еще никак не отразилась на рубле — в таких условиях сложно делать долгосрочные прогнозы. Стоит подождать итогов первого квартала. И риелторы, и застройщики говорят, что оценить ситуацию на рынке будет попроще после февраля-марта. Даже Минэкономразвития постоянно ухудшает прогнозы, а Набиуллина сказала, что катастрофическое снижение цен на нефть для нее стало неожиданностью. Если эти люди не все знают, сложно делать прогнозы.
С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Чтобы задать мне вопрос по вашей ситуации - смотрите информацию из страницы Контакты.
Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться