Необходимые расходы при покупке квартиры. — Сайт "Солнечные руки" Анастасия Гай Рашид Кирранов
Во сколько обойдется вам
квартира и её покупка? Как понять
общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки?
Какие возникнут расходы при покупке квартиры?
Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания, либо того, что не уделили достаточного внимания расходам при покупке квартиры
. Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при
первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешеном темпе искать деньги.
Конечно, покупка жилья через
агентство снимает массу забот с покупателя, но, при этом не стоит забывать, что
не все риэлторы, как и не все застройщики, являются добросовестными и такие
сделки, кроме явной выгоды покупателям, несут в себе риски.
Советы юриста по покупке новостройки через агентство
Предлагаем ознакомиться с
некоторыми советами юристов, которые помогут Вам избежать ошибок при выборе
риэлтора и знать, на что обращать внимание при покупке жилья в новостройке
через агентство – посредника:
Договор услуг.
Работая с агентством следует помнить, что риски несёте и вы, и фирма. Это значит, что во всех договорных документах должно быть записано не фамилия агента, а название агентства. При подписании договора с агентством, пропишите в нём все варианты возможных рисков и форс – мажорных обстоятельств. То есть в договоре должно быть чётко указано, за что именно агентство несет риски и какие конкретно услуги входят в предмет договора. А иначе, в случае конфликта, вы ничего не докажете. Не соглашайтесь на «стандартный» договор. Указывайте в нем пункты, устраивающие именно Вас. Помните - в случае возникновения проблем - потребовать Вы сможете только те услуги, которые указаны в договоре и ответственность компании устанавливается законом только за них, в том числе и страховка распространяется именно на ущерб возникший от оказания именно тех действий агентства - которые прописаны в договоре четко и однозначно.
Риэлтор поможет Вам упростить поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг.
Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. В ст. 188 ГК РФ приводится перечень всех оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного. Как правило, в риэлторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.
В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Добейтесь, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре, в том числе и услуги риэлтора и какие именно. Вознаграждение риэлтора в фиксированной цене тоже должно быть прописано в договоре. В договоре должны указываться и расходы по сделке: 1) расходы на рекламу квартиры; 2) расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов; 3) расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи). Также в договоре должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Покупка недвижимости через нотариуса.
Нотариальная поддержка.
При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом.
Если чудом вам покажут такой договор. То найдите в нем условия обмена клиентской базой, особенно пункт о разделе комиссионных между агентствами. Если таких пунктов в договоре нет, то договор не прозрачный(завуалированный) значить переплаты вам не избежать. Кстати чтобы вас удержать могут показать и не существующий договор, поэтому проверяйте у руководителей агентств подписавших этот договор.
Шаг 2-й, оформление договора. Укажите в договоре важные пункты.
В договоре должны быть отражены:
- Характеристики интересуемых вас квартир, районы, этажи и интервал цен. Иначе риелторы могут предлагать вам что угодно в большом количестве, но только не то что вы описали в договоре. А если случиться конфликтно отказываться от услуг агентства, то последние могут запросить с вас уплату всех затрат за предоставленные варианты и закон на их стороне. И хоть деньги там не большие, но выше отражённые сведения защитят вас от ненужных расходов
- Размер комиссионного вознаграждения. При отсутствии в договоре размера комиссионного вознаграждения вы позволяете агентству требовать с вас оплату выше оговоренной и навязывать всякие завуалированные сборы.
- Проведение агентством правовой экспертизы правоустанавливающих документов на квартиру, а также на наличие или отсутствие каких-либо обременительных обстоятельств, для обеспечения вам законного и беспрепятственного оформления договора купли-продажи квартиры. Обременения это разного рода аресты и запреты, выставляемые судебными приставами, банками, судами на совершения сделок с продаваемой квартирой. Отсутствие в договоре этого пункта побуждает риелторов не проверять обременения, что стопорит сделку на продолжительное время, при сдаче договора купли-продажи на гос.регистрацию.
- Условия, что услуга считается выполненной, если при совершении сделки купли продаже квартиры нет лиц, сохраняющих право пользования. Потому что часто агентства обещают выписать пользователя, но как только получают свою комиссию, так сразу забывают про клиента, заявив, что ваши требования договором не предусмотрены. Обязательно предусмотрите включение пункта по совместному приему квартиры у продавца иначе вы остаетесь наедине с не вывезенной из квартиры мебелью продавца, а также без ванны и газовой плиты, которые продавец вывезет или поменяет на бракованные.
- Профессиональная ответственность агентства или риэлтора перед клиентами агентства застрахована и подтверждаться полисом и иными необходимыми документами. Если вам ответят, мы работает много лет и у нас супер риэлторы, поэтому нам не зачем страховать свою ответственность, то это все манипуляция. Если агентство готово нести ответственность, оно страхует свою деятельность, не готово, то будет выкручивается любым способом. Слова к ответственности не пришьешь. Кроме того не каждое агентство может получить страховой полис. А отсутствие его лишает вас материальной защиты в случае причинения вам ущерба агентством. Например: признанная судом, сделка купли продажи недействительной не позволит вернуть покупателю оплаченную стоимость квартиры и как показывает практика взыскать эту сумму с агентства или продавца практически невозможно.
- Если в договоре от агентства действует риэлтор, то попросите показать выданную ему доверенность. Отсутствие доверенности на риелтера от лица агентства, лишает вас права на защиту от негативных последствий услуг. Дело в том, что в большинстве мелких агентств все риэлторы не трудоустроены, а значить они не имеют права не только подписывать договора но и принимать деньги за услуги. За некачественную услугу вы не сможете предъявить к агентству претензии и что либо с него взыскать, если оно вам подсунет криминальную или проблемную квартиру. А ваш договор легко расторгнуть как заключённый с неуполномоченным лицом агентства и все материальные требования вы можете предъявлять только к лицу, принявшему у вас деньги оказавшее вам проблемную услугу. Взыскать будет проблемно, и в суде скажут: надо было все проверять заранее.
В маленьких агентствах вам могут предлагать не оформлять договорные отношения, чтобы не тратить время или оформить когда найдется квартира. В таких случаях не обязательно оставлять свои координаты агентству ? Потому что, во-первых, у агентства нет обязательств предлагать вам квартиры(нет договорных отношений), во-вторых вам можно «спихивать» криминальную или проблемную квартиру. И если вы оплатите услугу агентству без договора, то ни какой ответственности за выплывшие последствия агентство не понесет. Как показывает практика взывать к своей проблеме органы и правосудие, бесполезное занятие, вините только себя. Бывает риэлторы агентства отговаривают от заключения договора т.к. услуги будут дороже надо включать налоги и далее всякое «бла – бла – бла» и вы соглашаетесь с этим, то последствия те же. Иногда за подобными предложениями риэлтера скрываются его намерения оформить сделку вне агентства. Что тогда делать, да все просто, отказаться от услуги потому что вас уже начали обманывать.
Шаг 3-й показ квартир. Выявляйте прозрачность
Способы раскошеливания клиентов в агентствах, заявляющих об общей квартирной базе и 2-х % услугой.
Первое: они выпрашивают у крупных агентств адреса продаваемых квартир и показывают с накрученными на цену квартиры комиссионными.
Второе: говорят что обзвонили все агентства и вот нашли только одну в агентстве например «Лабуда», правда цена по дороже. Вы соглашаетесь, потому что деньги жмут, и вы умный, торгуетесь, и вам даже продавец немного сделает скидку. Но в сумме вы все равно заплатите далеко не 2%, а как минимум 4%.
Третье: некий хитроумный риэлтор в тайне от своего руководства предложит посмотреть квартиры у знакомого из другого агентства, где покажут квартиру с заранее накрученными комиссионными, а тот ещё дальше. В итоге сделку оформляет непонятно кто, и гарантированно в такой схеме вы заплатите больше из-за непрозрачности сделки и к ответственности ни кого не привлечете. По своему агентству мы знаем, число таких наивных покупателей якобы заплативших всего лишь 2% комиссии выросло.
Для этого надо:.дополнительную проверку «чистоты» квартиры После заключения предварительного необходимо осуществить 2)
- получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):
- запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;
- запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;
- запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;
- убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.
Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения
налогового вычета.
Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.
Покупка квартиры в новостройке
Покупка квартиры — сделка сопряженная с риском, где на кону стоят большие деньги, и поэтому требует грамотного сопровождения как юридического, так и административного. Московское Агентство недвижимости «ЭТАЖ» гарантирует своим клиентам именно такое обслуживание.
• Обычно, покупатель вправе выбрать форму совершения сделки. Законодательством в России предусмотрены следующие варианты совершения сделок с недвижимостью: это всегда письменная форма, которая может быть простой (т.н. «договор купли продажи в простой письменной форме»), или нотариально удостоверенной (т.н. «договор купли-продажи в нотариальной форме».
• Мы рекомендуем получить более подробную консультацию по вопросу организации взаиморасчетов и выбору формы сделки у специалиста по недвижимости.
14 ) Регистрация договора купли-продажи
Владельцы квартир в столице смогут выгодно продать свое жилье с участием специалистов АН «Лигант»: это многолетняя практика и грамотное оформление каждой сделки, проверка документов и гарантированная безопасность взаиморасчетов, хорошо продуманная, эффективная реклама жилья и тщательный подбор покупателей.
Источник: