Как продать квартиру по доверенности
Как продать квартиру по доверенности
«А ты выпиши доверенность, да и все. Зачем тебе самой с бумагами возиться и на просмотры бегать», - советовала одна моя знакомая своей соседке, которая наконец-то решилась заняться улучшением жилищных условий. «Неизвестно что они еще сделают», - отвечала она, - Разве сейчас можно кому-то доверять?»
О том, что такое продажа квартиры по доверенности, и как защитить свои интересы, мы поговорили с экспертами:
* Еленой Никоненковой, заместителем директора юридической компании «Прецедент»;
Доверенность
Стоит еще раз упомянуть о том, что же такое доверенность. Это документ, выдающийся одним лицом для другого лица в целях представления его интересов перед третьими лицами. Своего рода, способ узаконенного посредничества межу продавцом и покупателем. Человек, который представляет доверителя, всегда соблюдает его интересы и отстаивает их при заключении сделки. Составлена доверенность должна быть письменно, а в некоторых случаях и удостоверена нотариально. Продавец, чьи интересы отстаивает доверенность, может передать документ напрямую покупателю без представителя. От имени же юридического лица доверенность предается представителю. Она должна быть подписана руководителем организации или сотрудником, уполномоченным на подписание такого рода документов с проставлением печати фирмы.
Инициатива правительства, позволяющая одному супругу распоряжаться семейной недвижимостью без нотариального согласия другого, единогласно принята Думой, несмотря на возражения комитетов. Закон опасен, считает риэлтор
Подготовленные правительством поправки в Семейный кодекс и закон о регистрации прав на недвижимое имущество предполагают исключение обязательного нотариального удостоверения согласия супруга на совершение другим супругом сделки с их общей недвижимостью. Вместо этого предложен иной механизм: оба супруга приходят в регистрирующий орган и в присутствии чиновника этого органа оформляют такое согласие, пояснил на пленарном заседании член профильного по законопроекту комитета по законодательству Сергей Фабричный, представляющий эту инициативу. Предложение очень серьезное, ко второму чтению комитет поддерживать его не будет, пообещал депутат.
В этом случае все они оформляют доверенность на одно, менее занятое, чем остальные, лицо, которое и занимается всеми делами по недвижимости. Самое главное, при оформлении доверенности, не забыть “слегка” ограничить доверенное лицо в его правах, т.е. четко прописать в документе какими именно полномочиями оно наделяется.
Когда доверенность могут признать недействительной
Распространенный вид мошенничества – продажа квартиры по недействительной доверенности. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ). Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей или попечителей.
Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности.
Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше.
Ведь действие доверенности прекращается по самым разным причинам, а не только в связи с истечением срока.
В частности, она может потерять силу вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим её.
Случается, что такой факт неизвестен представителю продавца квартиры либо он намеренно скрывает эту информацию.
Что предпринять перед подписанием договора?
Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо:
- подъехать с посредником к нотариусу, удостоверившему передачу прав по сделке,
- и выяснить у него, не была ли доверенность отменена.
Доверенность утрачивает силу. Когда?
- в связи со смертью выдавшего её гражданина,
- либо при признании его недееспособным, безвестно отсутствующим и т.д.
Доверенное лицо может быть признано недееспособным, ограниченно дееспособным (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 7): квартира продана, деньги «переданы (только уже доверенным лицом) мальчику из песочницы …»:
Доверитель может быть признан безвестно отсутствующим. (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6): от кого на сей раз привет? Наверно от доверенного лица. Раз доверитель безвестно отсутствует, то, ему и деньги не переданы. А значит, деньги должны быть у доверенного лица. Но доверенное лицо ведь может деньги потерять. Привет Вам от доверенного лица! Когда имеете дело непосредственно с продавцом, то, хочет, например, продавец вернуть квартиру обратно: пусть возвращает деньги. А в данной ситуации кто, и что возвращать будет?
Поясняю мысль: квартира должна достаться правопреемникам. А когда будет ясно, кто ими стал? Ведь, если человек пропал без вести, то он скорее жив, чем мертв, просто от него слишком давно нет вестей.
Хорошо, если он жив. А если нет?
Если мертв, или по-прежнему, слишком долго нет от него вестей, то через какое-то время, он будет признан умершим, затем, возможные наследники обратятся к нотариусу, и лишь затем, по прошествии еще 6 месяцев, нотариус определит правопреемников. А где все это время находятся деньги за квартиру? А знает ли покупатель, что продавец пропал без вести? Но он же должен был узнать (и опять есть несколько свидетелей)!
Другими словами, если у вас нет времени на продажу или покупку квартиры, рекомендуем вам обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Вы сможете оформить на риэлтора генеральную доверенность и поручить ему весь процесс покупки или продажи.
Заключение
Думая о том, как можно продать квартиру по доверенности, знайте, что такой вид относится к наименее популярным сделкам, осуществляемым на рынке недвижимости. Дело в том, что обе стороны таких деловых отношений могут пострадать от непредвиденных ситуаций, связанных с преждевременной смертью собственника и нежеланием продавать жилье. Но такие сделки то и дело подписываются на рынке, поскольку в некоторых случаях собственник действительно не может лично заниматься продажей своего жилья.
Важно только учесть все нюансы, рекомендованные выше, и грамотно подойти к составлению документа.
В остальном же — процесс продажи квартиры ни чем не будет отличаться от сделки купли-продажи в традиционном понимании.
Зато вы будете избавлены от множества хлопот и сможете вести привычный образ жизни, не разрываясь между работой и суетливым хождением по кабинетам и инстанциям с целью получения очередного документа или справки.
Так что не стоит бояться оформления доверенности. Правильно составленный документ поможет вам успешно реализовать недвижимость без лишних усилий и временных затрат.
Скачать бланк доверенности на продажу квартиры.
Скачать бланк доверенности на продажу квартиры.