Застройщики заявляют о повышении цен на жилье
Застройщики начали массово заявлять о внеплановом повышении цен на жилье после решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17%. Риск возникновения такой тенденции и без того рос на фоне рекордного падения рубля.
Девелопер Tekta Group, который строит объекты в Московской области (Балашиха, Мытищи, Сергиев Посад и Одинцово), в четверг сообщил, что «в связи с резким повышением ключевой ставки, колебаниями курса рубля, высокими инфляционными ожиданиями и общей напряженностью в экономической сфере» внепланово повышает цену квадратного метра во всех жилых комплексах с 22 декабря. Компания также пересмотрены условия рассрочки и скидки.
«О размере увеличения будет сообщено дополнительно. Текущие бронирования и сделки осуществляются на прежних условиях», — сообщила компания, не уточнив конкретных цифр и других деталей.
18 апреля 2014
Цены на жилье в Москве в последние месяцы растут вместе со спросом - риелторы объясняют это падением курса рубля. Многие москвичи, откладывающие деньги на "черный" день, при наступлении нестабильной ситуации на финансовом рынке и чередой лишений некоторых банков лицензий решили не рисковать своими сбережениями и инвестировать их в жилье, которое никогда не обесценится и, скорее всего, будет только набирать в цене со временем. Собственно, возросший спрос и подстегнул рост цены на жилье в Москве. Строящееся жилье в Москве цены - На первичном рынке жилья рост за последние пару месяцев составил около 3 процентов. Вторичное жильё в Москве цены - На вторичном рынке он был чуть ниже и равняется примерно 2,5 процента. Но в этом вопросе всегда нужно быть аккуратным, потому что на стоимость влияет очень много факторов и в двух агентствах недвижимости могут придерживаться полярных точек зрения, ведь оценку там производят по собственной базе жилья. Получается такая средняя температура по больнице. В тех же новостройках цена всегда зависит от этапа готовности дома и уровня спроса - если квартиры разбирают, то и цены растут, а если покупателей нет, то появляются скидки и различные стимулирующие предложения. Так что у одного застройщика цены могут расти, а у другого - нет.
В целом стоимость квадратного метра в Москве, а этот показатель специалисты считают самым объективным, в Москве медленно растет начиная с конца 2009 года. В кризис цены упали по некоторым предложениям сразу на треть, но сейчас уже вернулись на докризисные значения. В год жилье обычно дорожает на 8-10 процентов, но все опять же зависит от разных факторов - объемов вводимого жилья, его класса и покупательской способности населения. Цены могут по-разному вести себя в каждом сегменте недвижимости. К примеру, новостройки делятся на 3 основных класса: "Премиум", "Бизнес" и "Эконом". Самый распространенный - последний. Сам по себе он еще делится на "Эконом" и "Комфорт". Элитными новостройками считают дома в центре города, с высотой потолков от 3,2 метра со свободной планировкой и количеством санузлов по числу спален. Бизнес-класс - это жилье, расположенное в престижных, экологически благоприятных округах, с потолками от 3 метров, площадью от 80 кв.м. Эконом-класс - это типовые серии панельных домов. Потолки - 2,7 метра, стандартная планировка, площадь от 30 "квадратов". Район может быть любым, но обычно это окраины - такие дома часто возводят на месте бывших промзон. 206 тысяч за кв.м. - это средняя цена по новостройкам всех сегментов за исключением премиум-класса - там все начинается примерно с 300 тысяч. В домах экономичной серии "квадрат" стоит порядка 180 тысяч в зависимости от месторасположения.
12 апреля 2014
В марте в Москве по итогам сделок купли-продажи жилья было зарегистрировано 16 154 права на недвижимое имущество, сообщает пресс-служба управления Росреестра по Москве. Напомним, в феврале Росреестр оформил 13 833 права. Кроме того, в марте было зарегистрировано 3 618 ипотечных сделок (3 155 ипотек в силу закона и 463 в силу договора), а также 2 157 договоров участия в долевом строительстве жилья.
30 марта 2014
Инвестиции в недвижимость Москвы защищают от резкого ослабления рубля только частично: в период девальвации национальной валюты наблюдается умеренный прирост рублевых цен на фоне снижения долларовых. На первых порах жилье бизнес- и элитного классов лучше сопротивляется коррекции благодаря тому, что цены в этих сегментах номинируются в долларах или индексируются по курсу американской валюты – во всяком случае, продавцы предпринимают такие попытки, надеясь на повышенный инвестиционный спрос. Хотя в более продолжительной перспективе (от года и более) динамика цен на дорогое жилье и престижные районы практически ничем не отличается ни от общегородской, ни от динамики в экономклассе.
Таким образом, привязка цен на недвижимость к доллару практически ничего не дает. В кризисных условиях, когда обычно и происходит ослабление рубля, продавцам номинированного в долларах жилья все равно приходится предоставлять скидки, а впоследствии и снижать цены, чтобы продать недвижимость. Соответственно, покупка валюты лучше защищает от девальвации рубля, чем инвестиции в квартиру в Москве. Причины очевидны: российские квадратные метры несут те же экономические и геополитические риски, что и отечественная валюта, хотя и более устойчивы к негативу благодаря инертности.
02 февраля 2014
Рост курса доллара в январе ускорил темпы снижения долларовых цен на недвижимость. В среднем по рынку индекс стоимости жилья потерял 1,1%. От ослабления рубля примерно одинаково пострадали практически все типы жилья в Москве, за исключением современных монолитно-кирпичных домов, цены на которые не изменились. Это объясняется тем, что продавцы современного жилья бизнес-класса пытаются привязать его стоимость к доллару или индексировать по доллару рублевую цену своей квартиры.
Динамика цен на недвижимость по географии выглядит более разнообразно. Наибольшее падение цен продемонстрировали как престижный Юго-Западный округ, так и достаточно демократичные Северный и Юго-Восточный округ, а также все районы за МКАД, где находится самое дешевое в старой Москве жилье. Наиболее устойчивыми к коррекции тоже оказались довольно разные округа - дорогие Западный и Северо-Западный округа и одновременно Восточный округ, в котором в основном бюджетные квартиры в Москве.
02 февраля 2014
Стоимость квартиры в Москве - Январь наступившего 2014 года прошел под знаком ослабления рубля, которое добавило участникам рынка недвижимости и населению панических настроений. Впрочем, обычно в условиях нестабильности на финансовых и валютных рынках недвижимость только выигрывает – в такие периоды возникает бегство от риска, что приводит к активизации рынка недвижимости и росту объемов продаж. Но, с другой стороны, рост курса доллара усилил коррекцию вниз долларовых цен на недвижимость. Это очередной раз показывает – в нынешних условиях, в отличие от прежних лет, квадратный метр уже не готов расти вслед за долларом.
За январь общегородской индекс стоимости жилья потерял более 1% и снизился с 5.144$ до 5.087$ за квадратный метр. Опять же следует помнить, что динамика среднемесячных индексов - это, по сути, изменение цен с середины декабря по середину января. При этом к концу января как ослабление рубля, так и снижение долларовых цен на квартиры в Москве усилилось – это показывает более динамичный еженедельный индекс стоимости. В частности, только за последнюю неделю января индекс потерял еще целый процент.
01 февраля 2014
В какой мере нынешнее падение рубля, вновь взбудоражившее общественность, может получить дальнейшее развитие, пока не ясно. Казалось бы, поводов для него вообще нет! Цены на нефть стабильно продолжают держаться выше отметки в 100$ за баррель. Все другие макроэкономические показатели также «дергаются» на прежних уровнях с небольшой амплитудой. Ситуация полностью противоположна той, что сложилась в 2008 году, когда стоимость нефти упала в 4 раза и было очевидно, что падение рубля имеет место быть. Сейчас падение рубля в 2014 году выглядит более чем искусственным. А значит, если макроэкономическая ситуация будет оставаться относительно стабильной, то и курс вполне может отыграть назад в обозримом будущем.
Поэтому пока, по мнению аналитиков, наиболее вероятным все равно представляется сохранение цен на основную массу жилья на нынешнем уровне. Разумеется, могут иметь место незначительные вариации в пределах плюс-минус 5-10%. Впрочем, развитие того или иного реального фактора нестабильности довольно быстро может выбить рынок из нынешнего состояния равновесия.
20 января 2014
Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму – темпы роста ВВП падают на протяжении семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2013 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее. Нарастают проблемы в банковском секторе. Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков страны, спровоцировал панику среди вкладчиков и банкиров. Обоснованность подобных настроений подтвердила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявившая в Госдуме, что «Мастер-банк», прикрытый из-за дыры в балансе диаметром в 2 млрд руб. и подозрений в отмывании денег, – «не один такой». И действительно, вслед за «Мастер-банком» обанкротились еще пять банков, – «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования», «Смоленский», «Аскольд» и «Рублевский». Банкиры и журналисты гадают, кто следующий в очереди на «зачистку», а граждане экстренно снимают деньги со счетов.
"Если с 2016 года будут новые правила, стоимость недвижимости вырастет минимум на 30 процентов. И второе – строить будут только государственные компании. Чтоб построить дом, надо квадратный метр умножить примерно на тысячу долларов. Такие деньги даст только государство. На сегодняшний день у нас девелоперскими компаниями владеет "Сбербанк" и "Внешторгбанк". Частные банки почти не смогут финансировать такие стройки. Сейчас у нас вводится ежегодно 80 миллионов метров жилья, плюс еще ведется стройка 150-180 миллионов квадратных метров. Это 15-20 миллиардов долларов", - пояснил он.
Девелоперам запретят продавать недостроенные квартиры
Разные данные - разные выводы
Когда мы не задумываясь говорили о трехкратном повышении цен за 3 - 4 года, мы говорили о «феноменальном росте цен». А раз рост «феноменальный» и экономически вроде как необоснованный, то и вывод делался, что дальнейший рост цен или не возможен вообще, или будет совсем незначительным.
Но поменяв начало отсчета и то, с чем сравнивать, вывод напрашивается совершенно другой: «Рост цен не просто возможен, он может быть достаточно сильным!»
Как начинается рост цен
2014
2013
2012
1 к. кв.
255 794
287 276
245 659
234 447
2 к.кв.
316 433
343 962
303 997
301 341
3 к.кв.
370 240
381 531
342 404
386 786
Но этот рост остановился примерно на том уровне, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки. По всей видимости, этой причиной и обусловлено снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в 2007 году. Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает.
Есть и еще один критерий – отношение цен аренды жилья к ценам продажи, что служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях это отношение должно быть порядка 10%-12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку квартиры (крупная сумма, срок от года и т.д. – в среднем это порядка 7%-9% годовых в зависимости от банка).
1.3%
Тверь
47657
47860
0.4%
Смоленск
45700
47424
3.8%
Краснодар
46988
47056
0.1%
Омск
44647
46406
3.9%
Барнаул
44321
46261
4.4%
Кстати, в упомянутом законопроекте налоговой администрации за основу налогообложения физических лиц взят именно такой принцип (не странно ли в связи с этим заявление Азарова?): налог назначается на квадратные метры избыточной площади.
Другое дело, что трудно согласиться с конкретными параметрами данного проекта. ГНАУ предлагает, в частности, установить необлагаемый минимум в размере 200 кв. м общей площади для жилья, 100 кв. м общей площади для садовых дачных домиков и 30 кв. м общей площади для индивидуальных гаражей. Правда, ставка налогообложения предусмотрена по прогрессивной шкале – от 1% до 5%. И способ начисления налога администрация выбрала, несомненно, правильный: в процентах от минимальной зарплаты за каждый метр превышения необлагаемого минимума площади. Тем самым автоматически решается проблема ежегодных пересчетов размеров ставок налога.
В упомянутых украинском и российском вариантах налога налицо два перегиба. Проект закона о налоге на недвижимость в России предполагает, что, скажем, семье из трех человек придется платить, если площадь квартиры превышает 54 кв. м. Законопроектом же от ГНУ хотят освободить от налогообложения даже тех, у кого площадь квартиры 180-190 кв. м. Это что – бедные украинцы имеют сегодня такие квартиры или дома?
Думается, разумно было бы взять какой-то средний параметр необлагаемого минимума – например, 100 кв. м для квартиры (ведь подавляющее большинство граждан имеет меньшие квартиры) и 120 кв. м для дома (в сельской местности есть старые дома с большой площадью). А уже благодаря прогрессивной шкале платить придется больше тем, у кого просторнее апартаменты. Можно также усилить прогрессию за вторую-третью квартиру во владении одной семьи – по подсказке российского правительства.
Однако понятно, что все это будет оставаться лишь разговорами до тех пор, пока у власти не появится действительное желание ввести налог на недвижимость. Что не только позволило бы увеличить местные бюджеты, но и остановило бы удорожание жилья (а вторичное жилье должно подешеветь).
За рубежом.
Банки готовы еще больше снизить цены на недвижимость.
Не делать слишком больших скидок, сохраняя таким образом стабильность на рынке недвижимости,— такова была стратегия испанских банков во время предыдущих кризисов, но не в этот раз. Сейчас они считают снижение цен единственным способом избежать спада, подобного тому, который уже несколько десятилетий продолжается в Японии.
Сейчас покупательская способность снизилась настолько, что некоторым банкам даже приходится продавать недвижимость в убыток, лишь бы избавиться от нее.
Но эта тактика тоже имеет недостатки. Убыточные продажи создают риск банкротства для слабых банков. Многие региональные сберегательные банки уже сейчас остаются на плаву только благодаря поддержке Европейского центрального банка.
Родриго Рато, бывший министр финансов, теперь является президентом Caja Madrid — одного из крупнейших сберегательных банков страны. По его словам, сейчас банки находятся в сложном положении. Для них жизненно необходимо найти золотую середину между слишком низкими ценами, ведущими к неплатежеспособности, и слишком высокими, которые могут стать причиной затяжного кризиса по японскому сценарию. От поведения банков зависит дальнейшая судьба испанского рынка недвижимости. Общая стоимость конфискованных помещений превышает 200 млрд евро, то есть 20 % испанского ВВП.
Рато считает, что проблему поможет решить либо уменьшение цен, либо повышение зарплат. Первый вариант более вероятен, потому что испанский рынок рабочей силы испытывает трудности, а правительство не прикладывает достаточно усилий для их устранения.Банки уже делают огромные скидки на объекты недвижимости. Вот несколько свежих примеров:
· Altamira Santader объявляет о снижении цен на 400 объектов, на некоторые из них — до 58 %. Квартира с двумя спальнями на острове Тенерифе теперь стóит 68 000 евро вместо прежних 98 000.
При общей тенденции роста, эксперты и аналитики вполне допускают и снижение цен на жилье в следующем году в отдельных штатах. По оценке Анны Батизи, сейчас имеются все необходимые предпосылки для дальнейшего роста цен. В то же время, очень многое зависит от ставок на ипотечные кредиты.
Эксперты прогнозируют незначительные колебания цен в пределах сезонных колебаний без значительного увеличения или снижения цен на недвижимость.