Долевая собственность при ипотеке

Оформление права собственности на квартиру

По общему правилу, любое жилое помещение, будь то квартира или таунхаус, отнесено к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит обязательной государственной регистрации. При этом не имеет никакого значения форма приобретения квартиры – покупка, получение ее в дар, приватизация или обмен.

Регистрация права собственности осуществляется управлением Росреестра, которое присутствует в каждом регионе, и производится в несколько этапов:

прием представителем уполномоченного органа документов, необходимых для регистрации права;
анализ законности совершаемой сделки, направленной на получение жилья в собственность, а также комплексная проверка подлинности представленных документов и их соответствия требованиям законодательства;
выявление или исключение наличия обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности;
внесение в государственный реестр соответствующей записи – при условий оснований для отказа в регистрации права;
внесение в правоустанавливающие документы записей, подтверждающих окончание процедуры регистрации;
выдача собственнику соответствующего свидетельства.

На выполнение всей процедуры закон отводит чиновникам ровно 30 суток со дня поступления документов на регистрацию в управление Росреестра.

Особенности регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку

В отличие от других видов кредитования, ипотека предполагает получения жилья в собственность сразу же, то есть еще до того, как приобретатель выплатит кредитору полную стоимость квартиры. Таким образом, регистрация прав осуществляется по общему принципу – путем подачи заявления в Росреестр. Однако помимо стандартного набора, пакет документов включает в себя еще и соглашение о залоге, согласно которому в случае нарушения условий договора ипотечного кредитования, квартира переходит в собственность залогодержателя, то есть, банка, предоставившего средства на ее приобретение.

Абсолютное большинство кредитных организаций работает в тесном сотрудничестве с агентствами недвижимости, поэтому предлагают своим клиентам услуги по оформлению права собственности на вновь приобретенное жилье. Соглашаться на такое предложение следует очень осторожно и только при условии доверия к банку. В любом случае стоит уделить внимание проверке репутации агентства. В идеале оно должно быть членом всероссийской гильдии риелторов – при возникновении нештатной ситуации туда можно будет обратиться для ее разрешения.

Приобретение квартиры в новостройке: особенности регистрации права

У участников долевого строительства есть два варианта оформления права собственности на квартиру: воспользоваться услугами организации-застройщика или сделать это самостоятельно.

При выборе первого варианта, на первый взгляд, процедура для будущего новосела существенно упрощается и выглядит следующим образом: застройщик сам передает в управление Росреестра все необходимые документы и по истечении установленного срока предоставляет дольщику свидетельство о регистрации. Минус здесь один, но весьма ощутимый – времени такое оформление занимает гораздо больше, чем самостоятельное обращение в надлежащую инстанцию. Это объясняется большим количеством дольщиков, поскольку документы в ФРС подаются в массовом порядке.

Затягивания сроков регистрации можно избежать лишь одним способом – настоять на включении в договор на передачу прав на оформление документов застройщику пункт, предусматривающий неустойку за нарушение временных рамок подачи заявления на регистрацию.

Тем, кто предпочел самостоятельно оформить квартиру в собственность, следует внимательно отнестись к процессу заполнения всех необходимых документов: по закону к рассмотрению принимаются бумаги, не имеющие повреждений, подчисток, исправлений, зачеркнутых слов. Не примут в Росреестре и документы, в которых есть записи, выполненные карандашом. Штурмовать двери ФРС можно будет только после того, как застройщик оформит право собственности хотя бы на одну квартиру во вновь возведенном доме.

Часть необходимых документов возможно получить только у компании-застройщика, поэтому нужно быть готовым либо к отказу в предоставлении нужных бумаг, либо к доплате за их подготовку. Первое явно незаконно и может означать только одно – намерение застройщика самому выполнить процедуру оформления, естественно, получив за это определенную сумму.

В таком случае придется обращаться в суд, равно как и при отказе застройщика принять на себя обязательства по регистрации права собственности дольщика на квартиру. Инициированние судебного разбирательства – самый долгий и изнурительный пусть к получению заветного свидетельства, к тому же еще и затратный – сумма судебных издержек в среднем составит порядка 30 000 рублей. Поэтому прибегать к нему имеет смысл только в самом крайнем случае.

Проблемы при оформлении права собственности

На практике нередко возникают ситуации, препятствующие оформлению права собственности, и далеко не всегда они связаны с бюрократическими барьерами.

Отказ в регистрации права

Регистратор управления Росреестра может принять решение об отказе в регистрации по одной из следующих причин:

предоставление заявителем неполного пакета документов;
нарушение правил оформления документов, представленных с заявлением на регистрацию права;
выявление признаков, дающих основания для сомнения в подлинности поданных документов;
наличие ареста, наложенного на квартиру, подлежащую регистрации, а также запрета на совершение сделок с ней.

При принятии решения об отказе в регистрации заявитель должен быть уведомлен об этом в тот же день в письменной форме с обязательным указанием причин отказа. Заявитель же обязан в кратчайшие сроки устранить выявленные недостатки и вновь представить в управление Росреестра полный пакет документов.

При несогласии с отказом в регистрации собственник вправе оспорить это решение в судебном порядке.

Уклонение от регистрации

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимости, подлежит обязательной государственной регистрации, иначе оформление права собственности невозможно. Но бывают случаи, когда продавец, подписав договор купли-продажи и получив деньги за квартиру, считает сделку совершенной и уклоняется от явки в Росреестр. Соответственно, покупатель лишен возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное жилье.

Если методы убеждения не работают, остается судебная защита. В силу статьи 165 Гражданского кодекса, обязательная государственная регистрация договора, заключенного в полном соответствии с требованиями закона, может осуществляться на основании решения суда. То есть покупатель, добросовестно исполнивший все условия сделки и по причине бездействия продавца не имеющий возможности оформить квартиру в собственность, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о регистрации договора купли-продажи.

Зарегистрированный таким образом договор будет являться основанием для выдачи новому собственнику свидетельства о регистрации права.

Как оформить в собственность постройку на участке

К объектам недвижимого имущества причисляют самовольную постройку, правовой статус которой устанавливает ст. 222 ГК РФ. Объектом этого типа может быть жилой дом, гараж, сооружение или другая недвижимость (сарай, баня и т ...

Оформление дарственной на недвижимость

Дееспособный гражданин РФ, достигший совершеннолетия, имеет право подарить принадлежащее ему недвижимое имущество любому физическому либо юридическому лицу, включая государство. Договор дарения — популярная форма б ...

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты квартиры предполагает установление двухсторонних отношений между гражданами, основной целью которых является передача объекта имущественных прав в обмен на уплату рентных платежей за переданную ...

Утрата прав на жилое помещение

Актуальным вопросом для граждан является подача судебных исков, которые ставят своей целью оспаривание процедуры регистрации выбывших членов семьи. Такая необходимость часто является следствием бракоразводног ...

13.02.2017 - Николай Фадин

Здравствуйте, Юрьевич! Я купила квартиру на торгах по банкротству предприятия. Подала документы в Росреестр на оформление прав собственности. Оформление приостановили, т.к. нет справки о прописанных лицах. Могу ли я получить эту справку по договору купли-продажи?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.02.2017 - Наталья Медведева

Здравствуйте. Мне нужен перечень документов для предоставления на Свидетельство о праве собственности. Куда эти документы подавать? Квартира в ипотеке.

Время когда перезвонить: прямо сейчас

10.02.2017 - Татьяна Коновалова

8 лет назад при оформлении купли продажи квартиры, у матери взяли деньги, все это зафиксировано, а потом оказалось что договор купли продажи у них только копия, и оригинал дома они его потом привезут. И так прошло 8 лет, человек скрывается а в милиции нам сказали что мы не имеем право эту женщину искать. Что нам делать.

Ответ на вопрос дан по телефону.

10.02.2017 - Евгений Венгров

здравствуйте, если договор купли-продажи квартиры оформлен ноябрем, можно ли подать на гос регистрацию в феврале след года?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.02.2017 - Диана Григорьева

Я купил кватриру часть оплатил мат.капиталом, часть наличкой. как теперь оформить квартиру, разделив её на доли с детьми (двое) и женой?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

07.02.2017 - Иван Варфоламеев

Подали документы в Ростреестр.Могу ли я заселится в квартиру

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.02.2017 - Денис Курицын

Мой племянник является гражданином россии,но живёт в ии.Является не резидентом.КУчаствовал в долевом строительстве,после оформления в собственность ,решил продать квартиру по той же цене за какую купил .Вопрос - будет ли но платить налог от продажи и какой процент?Спасибо.

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.02.2017 - Богдан Федонин

Хочу прописать внучку(младенца) без выделения ей доли собственности.Квартира в собственности на 4-х, включая ее маму. 1. Возможно ли это? 2.В дальнейшем ребенка планируется прописывать в квартиру отца,купленную в ипотеку и с обременением. Не будет ли это ухудшением условий для ребенка и возможно ли в принципе?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

31.01.2017 - Евгения Дмитриева

Здравстауйте , ич. Я получила квартиру . Документы на приватизацию оформлялись без моего ведома . Кто ? Не знаю . Или муж или свекровь. Прав на собственность ни у кого нет. В разводе . Хочу оформить право собственности на квартиру . Какие шаги предпринять?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

30.01.2017 - Леонид Голиборода

В 2000 году приватизировали квартиру, но в регпалате не регистрировались. Т.е. сейчас есть только договор о безвоздмезной передачи квартир в собственность от 25 декабря 2000 года. Куда обращаться для завершения приватизации?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

30.01.2017 - Жанна Жукова

Здравствуйте! в течение какого времени необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после подписания акта приема-передачи?

Время когда перезвонить: 15:00 - 17:00

26.01.2017 - Денис Прокошин

здравствуйте. у меня такой вопрос. три года назад я купила квартиру по договору купли-продажи. сделка была оформлена в мфц. сейчас я эту квартиру продаю. сторона покупателя заказала выписку из егрн, на моей квартире оказалось обременение еще в 2004 году. как такое может быть? у меня в свидетельстве рава собственнрсти написано, что обременений не зарегестрировано? спасибо

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

22.01.2017 - Ксения Калинина

Здравствуйте!квартира на 3 человека.1 умер 16 лет назад.наследники не вступили в право наследования.хотят сделать это сейчас.какие документы нужны и куда обращаться?СПАСИБО!

Время когда перезвонить: прямо сейчас

21.01.2017 - Виктор Редин

как вы мне поможите

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.01.2017 - Николай Лукинов

какие нужны документы на оформление права собственности на жилое помещение

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2017 - Евгения Кудрявцева

Здравствуйте! Если пропишусь в квартиру тети. У нас с ней одинаковая фамилия. Могу ли претендовать на жилую площадь или быть собственником?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

17.01.2017 - Константин Шелудяков

в течении какого времени необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру после подписания акта притёма у застройщика

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.01.2017 - Владислав Бобренев

ПОДСКАЖИТЕ КАК ПОСТУПИТЬ Я С МУЖЕМ РАЗВОЖУСЬ КВАРТИРА КУПЛЕНА В ИПОТЕКУ КВАРТИРА СВИДЕТЕЛЬСТВО НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ТОЛЬКО У МЖА У РЕБЕНКА ИУ МЕНЯ НЕТ

Время когда перезвонить: прямо сейчас

13.01.2017 - Мария Беляева

Здравствуйте. Мне осталось в наследство половина квартиры в одске. Я проживаю в Минске (Беларусь). Как правильно оформить собственность на мою часть квартиры

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

28.12.2016 - Светлана Дорофеева

Здравствуйте! Строительная Компания не отдает документы для оформления собственности с 2010 года, требуя доп. оплаты- коммунальные платежи во время строительства и пр. Квартиру хочу сейчас продать. вопрос1- нужно ли платить налог 13% - ведь оплата произведена в 2007 году. Как потребовать компенсацию для уплаты налога при необходимости ?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.12.2016 - Станислав Разумовский

Здравствуйте. Квартира в ипотеке, собственник - один из супругов. Возможно ли переоформление 50% доли на второго супруга до выплаты долга? Спасибо.

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

23.12.2016 - Наталья Щербакова

Обязательна ли регистрация в Госреестре Право собственности на 0.5 квартиры .по наследству .

Время когда перезвонить: прямо сейчас

21.12.2016 - Анатолий Булавин

Здравствуйте, ич!Сажите пожалуйста, какие документы нужны для включения супруги в собственники квартиры?

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

09.12.2016 - Валерия Никитина

Продала 1-ком. квартиру, купленную до брака и на эти деньги купили с мужем в совместную собственность 4-х комнатную по ипотеке с использованием мат. капитала. Обязательство в ПФ составлено на меня и мужа и наших 2-х детей. Сейчас ипотека выплачена. Куда обратиться для выделения доли детям. Хотелось бы, чтобы у меня была большая доля в собственности, как это оформить, муж согласен.

Время когда перезвонить: прямо сейчас

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.12.2016 - Владислав Галимов

Здравствуйте, вот такой вопрос, Есть квартира мама получила ее по ордеру очень давно, но не заключила своевременно договор соц.найма, ордер соответственно пропал, и вот прийдя в администрацию с вопросом о заключении договора соц найма, сказали что квартира у них не числится и заключить договор они не могут так как нет договора соц найма, в квартире никто не прописан, но проживаем уже давно, что делать в таком случае и как обязать администрацию города заключить договор соц найма через суд, и на какие нормы законодательства ссылаться? Спасибо

03.12.2016 - Юрий Лошадкин

Здравтсвуйте,подскажите если договор дарения 1\4 доли квартиры был подписан дарителем и одаряемым (которые между собой родственники отец-сын) раньше чем вышли правки к закону от 02.06.2016,договор был в обычной письменной форме без нотариального заверения и без регистрации через МФЦ в Росреестре,можем ли мы сейчас подать на регистрацию в Росреестр без нотариального оформления?Имеет ли право МФЦ или Росреестр не принять у нас договор дарения доли общего недвижимого имущества составленный и подписанный ранее чем 02.06.2016г.?Или имеют ли право отказать нам в регистрации такого договора?

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.11.2016 - Михаил Рыбчевский

Здравствуйте Денис! Подскажите как вступить в права собственности квартиры если прошло 20 лет и в какую сумму это может обойтись.

20.11.2016 - Лилия Сорокина

Здравствуйте!, глубокоуважаемый Егор! Дело в том, что мы купили квартиру в новостройке по договору уступки.Часть суммы мы заплатили ипотечным кредитом, взятым в счёт материнского капитала. Дом сдан в декабре 2015 года и до сих пор кампания застройщик, взявшая за определённую сумму оформить в Росреес

20.11.2016 - Яков Авдеенко

я хочу купить квартиру по переуступки прав собственности есть ли риск и какой

18.11.2016 - Игорь Вожик

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, есть ли возможность прописаться в квартире без документов на собственность. Есть копия договора долевого участия. Документы на собственность будут готовы через 2,5 месяца, а прописка сейчас уже заканчивается. Спасибо

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.11.2016 - Любовь Мельникова

Здравствуйте,

Российское законодательство довольно четко регламентирует основное правило распоряжения долей: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки. Сначала необходимо предложить свою долю остальным участникам долевой собственности, и только в случае отказа, долю можно продать иным лицам, но на тех же условиях, на которых ее предлагали остальным участникам.

Заключение договора

Общие правила: письменная форма и государственная регистрация.

Плюсы долевого участия для заемщиков:

возможность покупки новой квартиры улучшенной планировки;
цена жилья на этапе строительства значительно ниже;
поручители не требуются, залогом выступают права на недвижимое имущество.

Минусы долевого участия для заемщиков:

Когда залог доли в праве собственности невозможен?

Когда заемщик является единственным собственником всего объекта недвижимости и долевая собственность отсутствует. Понятно, что банк принимает во внимание долю собственности в качестве залога, если недвижимость официально «поделена» на доли между собственниками, и этот факт зафиксирован в ЕГРП;
Когда в залог передается доля в праве собственности на общее имущество жилого дома, а сама квартира в этом жилом доме в ипотеку не оформляется;
Если в залог оформляется собственность на земельный участок, который не выделен в натуре из земель, находящихся в общей и долевой собственности.

Обратиться в Регистрационную Палату, где будущие собственники квартиры должны предъявить следующие документы:
- Паспорт каждого собственника квартиры и свидетельства о рождении (до 14 лет) + копии всех страниц.
- Если действует доверенное лицо, то оригинал и копия нотариальной доверенности и его паспорт (также копия).
- Договор с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями, если таковые имеются. Например: договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования или другой договор. Лучше сделать копию в 2-х экземплярах договора и соглашений.
- Акт приема-передачи квартиры заключенный с Застройщиком. Также приложите копию в двух экземплярах.
- Кадастровый паспорт и экспликация квартиры, и их копии.
- Кредитный договор и закладная, если недвижимость куплена по ипотечной программе.
- Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников будет несовершеннолетний).
Также на процессе регистрации права обязан присутствовать представитель строительной компании. Для этого необходимо обратиться в строительную компанию и обговорить день проведения регистрации.
Подписать заявление на регистрацию права собственности. Заявление заполняется в электронном виде, работником Регистрационной палаты. В нем указано паспортные данные собственников, адрес квартиры и его технические данные. Так же в нем перечислено наименование и количество документов, принятых на государственную регистрацию права. Если занесенные данные верны, всем собственникам подписать заявление.
Оплатить квитанцию об оплате гос.пошлины в размере 1000 рублей. Если собственников квартиры несколько, то эта сумма делится между ними. Госпошлину можно оплатить в любом отделении банка. Чаще всего касса по приему платежей находится в здании Регистрационной палаты.
Сотрудник Регистрационной Палаты: проверит наличие всех собственников, представителя строительной компании и предоставленных документов; заберет оригиналы (кроме паспортов) и копии всех выше перечисленных документов для регистрации квартиры; выдаст расписку о получении документов, в котором указана дата их получения.
Максимальный срок регистрации права 30 дней, но не всегда регистрирующий орган укладывается в установленный срок. Это зависит от количества собственников приобретаемого жилья, ипотеки, обременения. Можно позвонить в Регистрационную Палату и уточнить день регистрации.
В назначенный день (можно позже) каждому собственнику необходимо забрать документы. При себе иметь паспорт и выданную ранее расписку.

Паспорт каждого собственника квартиры и свидетельства о рождении (до 14 лет) + копии всех страниц.
Если действует доверенное лицо, то оригинал и копия нотариальной доверенности и его паспорт (также копия).
Договор с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями, если таковые имеются. Например: договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования или другой договор. Лучше сделать копию в 2-х экземплярах договора и соглашений.
Акт приема-передачи квартиры заключенный с Застройщиком. Также приложите копию в двух экземплярах.
Кадастровый паспорт и экспликация квартиры, и их копии.
Кредитный договор и закладная, если недвижимость куплена по ипотечной программе.
Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников будет несовершеннолетний).

Если квартира приобретается с привлечением заемных средств по договору ипотеки, то приобретаемая собственность (или другое недвижимое имущество) становится залогом возврата кредита, то есть его обеспечением.

При этом оформление квартиры в собственность при ипотеке проходит в общем порядке, за исключением обременения, которое накладывается на регистрируемый объект недвижимости. До тех пор, пока долг по кредиту не будет выплачен, распоряжаться своим имуществом собственник сможет ограниченно или с согласия залогодержателя. Причем это касается не только купли-продажи, но и сдачи квартиры в аренду.

В пакет документов, который подается в орган Росреестра, необходимо помимо вышеперечисленных документов включить также закладную (включая все приложения) и заявление о государственной регистрации.

Сколько стоит регистрация права собственности на квартиру (стоимость регистрации и размер госпошлины)

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн.руб. (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн.руб., где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. - созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам (в размере своих расходов), представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.