Как не стать обманутым дольщиком
На прошлой неделе прошла интернет-конференция «Право на квартиру» с директором по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Станиславом Михайловым. Руководитель Правового управления Холдинга RBI ответил на вопросы заинтересованных читателей.
Ещё одна скользкая ситуация: компания замораживает строительство и просит дополнительные деньги с будущих жильцов, якобы для того, чтобы продолжить строительство. «Это чистой воды вымогательство и сигнал к тому, что пора обращаться в суд, — считает председатель Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Антон Беляков. — Иллюзия, что стройка будет возобновлена, может привести и к утрате первоначально вложенных средств, и к дополнительным затратам. На строительном рынке работают только те компании, у которых надёжные связи с властями всех уровней. Поэтому даже при наличии всех необходимых документов покупателю будет трудно наказать застройщика-обманщика».
Деньги дороже договора?
•о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;
•о планируемой стоимости строительства;
•о подрядчиках;
•о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
•об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Обращайте внимание на уровень цен на квартиры в строящихся домах в вашем районе. Цена значительно ниже рыночной (на 20-30%) – повод еще более тщательно проверить все документы.
Стабильно развивающемуся и работающему застройщику нет необходимости продавать дешево построенную им недвижимость, некоторые фирмы даже способны строить новостройки, как говориться «не под заказ», а с расчетом на то, что продадут в течении какого-то неопределенного времени. На застройщиков, которые могут себе подобное позволить, стоит обратить внимание.
Участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:
•разрешением на строительство;
В итоге появляется не оформленная юридически инициативная группа пострадавших дольщиков некого объекта. В некоторых случаях такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но подобный исход случается, если ситуация на стройке не очень сложная, а инициативная группа, скорее, служит катализатором для развития уже сложившихся отношений власти и застройщика.
Если же положение достаточно сложное, то объединение дольщиков для достижения единой цели необходимо формализовывать. Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ).
– Что и от кого, мы, дольщики, можем потребовать для защиты наших интересов?
–Для того чтобы решить вопрос с достройкой своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и от застройщика скорейшего завершения строительства дома либо достраивать дом собственными силами, в том числе и за свои средства. Как показывает опыт и здравый смысл, по этим двум направлениям следует двигаться одновременно.
Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.
3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
- Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости
К основным характеристикам приобретаемой квартиры относится ее общая и жилая площадь, высота потолков, этаж, а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.)
- Определение порядка расчета стоимости итоговой площади квартиры
– На нашем строительстве была заменена организация-застройщик, которая не выполнила свои обязательства. Муниципальные власти передали земельный участок другому застройщику и заверили нас, что он выполнит перед нами все обязательства по предоставлению квартир. Однако, это не происходит. Что нам делать?
– Смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика – вообще вещь опасная. Ведь к моменту смены застройщика, что происходит, как правило, путем замены лица в основном инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилось еще и множество обязанностей перед каждым дольщиком по предоставлению ему квартиры. Однако уступка этой обязанности (в правовой формулировке – перевод долга) должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире. Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (гражданина-дольщика). Естественно, никто согласия от дольщиков не берет, более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком по передаче ему квартиры в собственность после завершения строительства.
Возникает ситуация крайне опасная для дольщика, а органы власти частенько, чтобы отчитаться о проделанной работе, не хотят замечать того, что новый застройщик вообще может продать строящиеся квартиры от своего имени, он же формально никому ничего не должен! Если такое случилось, дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной по причине несоответствия требованиям ст. 391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая закону.
–Можно ли самим достроить многоквартирный дом?
1) В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо. Не может быть владельцем земельного участка, застройщиком и лицом с которым Вам предлагается заключить договор долевого участия - физическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
2) Не допускается заключение договора инвестирования, либо предварительного договора купли-продажи. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
В договоре должно быть четко указано, что именно Вы получите, когда дом будет построен и принят Госкомиссией, а именно: количество комнат, площадь квартиры, ее строительный адрес, секция, подъезд, этаж, месторасположение на этаже, наличие балкона и лоджии. Иначе потом не жалуйтесь, что квартира совсем не такая и находится не там, где Вы предполагали. В договоре должна быть точно указана сумма, которую Вы обязаны заплатить застройщику и сроки платежей. В противном случае, не удивляйтесь, что Вам предложат еще за что-нибудь доплатить. Наконец, в договоре должно быть ясно прописано, за какой срок застройщик обязуется, не только возвести дом, но и предоставить Вам квартиру в собственность.
Если же вы чувствуете, что недостает юридической грамотности, обратитесь в агентство недвижимости, которое возьмет заботу по оформлению договора долевого участия на себя.