» » Проверка юридической чистоты квартиры
загрузка...

Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры, Москва

Наша фирма производит проверку юридической чистоты квартиры с подготовкой письменного или устного правового заключения.
Для получения более подробной информации выберите интересующий Вас вариант.

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартиреНекоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
    Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в "никуда" или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ (ордера, копии финансово-лицевого счета).
     по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостьюПосле проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности - 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
    Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области нас насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, мама ребенку и т.д.). Когда же вскрывается вышеуказанная ситуация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
    .
  3. Продавцы квартирыОбязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
    Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке - может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
    Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) . Приобретая квартиру, без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой "половиной".
    Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
    В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь - нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
    Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
    .
  4. Документы на недвижимостьДокументы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это однозначно касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.
    Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ и другие организации, сейчас - Росреестр). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
    Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения - есть и более экзотические (а значит, сложные) - договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
    .

Вы подобрали квартиру, которая отвечает всем Вашим требованиям. Месторасположение, количество комнат, количество квадратных метров, отдаленность транспорта и наличие инфраструктуры Вас полностью устраивает. С чего начать проверку квартиры? Безусловно, с правоустанавливающих документов. Первое, что Вы спрашиваете у Продавца – это основания, по которым эта квартира оказалась в собственности у Продавца. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого имущества, судебное решение, на основании которого квартира отошла к нему в собственность, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, соглашение о разделе наследственного имущества, свидетельство о праве на наследство по закону. При этом переход права собственности к Покупателю должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть к каждому договору и свидетельству, перечисленному выше должно прилагаться свидетельство о регистрации права собственности на эту квартиру, в которой должно быть указано основание возникновения права собственности. Проверив эти документы, Вы удостоверяетесь, что Покупатель является собственником квартиры и имеет право ее Вам продать.

Данные по предоставленным документам нужно сравнить с данными ЕГРП (Единого государственного реестра прав), для этого нужно запросить выписку в МФЦ (многофункциональном центре предоставления государственных услуг). Она называется Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая выдается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Из нее Вы узнаете о зарегистрированных правах на эту квартиру. Эти сведения являются доступными для всех. Вы можете сделать этот запрос самостоятельно, оплатив предварительно государственную пошлину. Сделать это также можно на сайте: rosreestr.ru. На этом же сайте Вы можете запросить и дополнительную информацию о квартире в режиме online, такие, как кадастровая стоимость квартиры, ее кадастровый номер, дата постановки на кадастровый учет. Эти сведения предоставляются бесплатно и сразу же после сделанного на сайте запроса.

Одновременно с документами на квартиру не помешает проверить и личность самого Продавца. Проверьте паспортные данные Продавца и сравните их с данными, указанными в правоустанавливающих документах на квартиру. Если все данные совпадают, то все в порядке. Если нет, нужно поинтересоваться, когда Продавец менял паспорт и в связи с чем. В паспорте должны быть указаны сведения о ранее выданных паспортах. Если паспорт менялся в связи с возрастом, это нормально. Если же паспорт был утерян или заменен в связи с его порчей, можно включить бдительность и проверить эти данные в УФМС. Бывают случаи, когда квартиру продают по подложному паспорту, при этом самостоятельно определить подделку документа невозможно.

2.       Проверка юридического прошлого квартиры.

  • Продажа квартиры
    по дубликатам(копиям), или так называемые "двойные" продажи.
  • Владелец квартиры изготавливает
    копии, дубликаты
    документов
    (либо несколько экземпляров
    договоров купли
    -продажи, и других документов). После этого продает квартиру нескольким покупателям. Собственником становится тот
    покупатель, который раньше
    зарегистрирует свое право собственности .
  • Продажа квартиры по поддельным или похищенным документам
  • Документы на
    квартиру подделаны, либо
    похищены(поддельные первичные
    документы-свидетельство о
    собственности, вторичные-
    договор купли продажи, дарения,
    иные документы). От имени владельца квартиры действует похожий на него человек. Квартира оформляется на фиктивного
    владельца и продается. Мошенник, получив деньги ,
    скрывается.

  • ,
    даются расписки в получении
    задатка и копии документов ,
    после чего квартира продается
    одному из них.задаток
    берется не с одного , а с
    нескольких покупателей
    в
    доказательство заключения
    договора и в обеспечение его
    исполнения- Получение задатка
    с покупателя жилья
  • Как правило, покупка
    через посредника,
    использующего генеральную
    доверенность. Либо оформление по договору
    купли-продажи, договору дарения (с помощью обмана, угроз расправы или
    насилия) на мошенника и перепродажа уже от его имени. Продажа квартиры, незаконно
    выбывшей из владения собственника путем обмана, угроз расправы или насилия.
  • (например, с лицами, сохраняющими право пользования, с судебными спорами, обременениями).Продажа квартиры с юридическими ограничениями
  • Продавец показывает покупателю квартиру по другому
    адресу ,а не ту, которая продается, либо продает фиктивную ( не существующую квартиру). Продажа квартир с поддельными адресами.
  • (либо скрывает
    сведения о других лицах,
    имеющих право пользования
    проданной квартирой,
    вследствие чего новый
    собственник не может в нее
    вселиться).Продавец, продав квартиру, не выписывается из нее
  • ( например не учел
    интересов несовершеннолетних
    детей),сделка признается
    недействительной.В 1991-92
    годах жилье приватизировали
    без участия детей. Продавец
    неправильно оформил
    приватизацию проданной
    квартиры
  • Причем, т.к.
    в договоре фиксируется
    заниженная стоимость квартиры
    (денежная сумма, как правило,
    равная оценке БТИ, а не
    реальной стоимости квартиры),
    даже если у Вас есть расписка о
    действительно уплаченной
    сумме, получить эти деньги
    назад будет весьма сложно.Продавец после
    продажи квартиры под
    каким-либо предлогом
    расторгает сделку
    купли-продажи(либо признает сделку недействительной).
  • - квартира может быть в залоге, либо уже продана другому лицу.Деньги передаются
    продавцу при оформлении договора купли-продажи (до подачи документов в Росреестр)

Как избежать рисков мошенничества
при покупке квартиры (что Вам надо проверить обязательно):

  • договор доверительного управления или поручения;
  • агентский договор;
  • нотариальная доверенность на совершение сделки.

Чаще всего действия продавца основаны на доверенности. Стоит выяснить перечень полномочий, которыми наделено доверенное лицо: на реализацию какого имущества выдана доверенность, имеется ли разрешение на передачу документов в Росреестр, на получение платы и пр., а также узнать у нотариуса, не была ли отозвана данная бумага.

Следует помнить: самым безопасным вариантом является тот, при котором продавец действует от своего имени, без доверенных лиц и представителей.

2. Проверка документов, устанавливающих права на имущество

Сроки проверки квартиры на чистоту

5. Переход квартиры в собственность в результате приватизации, при этом, если прописанный в данной квартире несовершеннолетний не участвовал в приватизации квартиры или его выписали в течение года до приватизации жилья, то могут возникнуть претензии по факту ущемления прав ребенка.

6. Среди собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети. В этом случае необходимым является получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи. Это разрешение выдадут, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены.


Следует отметить, что важным является наличие выписки из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и выписка из домовой книги.

Что вы получите в результате проверки квартиры

  • Дополнительные гарантии чистоты сделки, т. к. наши юристы не являются заинтересованной стороной.
  • Письменное заключение юриста по результатам проверки чистоты квартиры при покупке.

Чтобы получить дополнительную информацию об условиях предоставления услуги, а также заказать проверку юридической чистоты квартиры, обратитесь к нам по телефону


К сожалению наше государство не разыскивает родственников умершего. И если вдруг, в течении 3-х лет появится неучтенный на свою долю наследник и  докажет свои права на наследство, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны судом недействительными.  Провести проверку, которая докажет отсутствие таких наследников, — не представляется возможным.

Когда сделка может быть признана недействительной


Суд может признать сделку недействительной в следующих случаях, когда сделка совершена:

  • гражданином, признанным ограниченно дееспособным или недееспособным;
  • несовершеннолетним без согласия опекунов (родителей или органов опеки и попечительства);
  • гражданами, не отдающим отчета в своих действиях, и не способных руководить таковыми;
  • доверенным лицом, превысившим свои полномочия, или действовавшим по ненадлежащим образом оформленной доверенности;
  • как следствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств;
  • под давлением угроз, насилия или обмана;
  • под воздействием заблуждений.


Данной категории соответствуют сделки:

Как же осуществлять проверку юридической чистоты и нужно ли нанимать для этого частного детектива или иметь знакомых в "правоохранительных органах"? На самом деле, как правило, достаточно документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В этих документах содержится необходимая информация. Нужно только знать, на что конкретно обращать внимание. проверка юридической чистоты недвижимости – наша услуга.

Наверх