агентство недвижимости Партнер как лучше продать квартиру
Регулярно просматривая объявления о продаже жилья, легко заметить, что некоторые квартиры уходят практически мгновенно, а другие не продаются месяцами. Возможно, продавцам таких «долгоиграющих» квартир фатально не везет, но, скорее всего, они просто не хотят их продавать или не умеют делать этого. Да-да, именно не умеют
У любого опытного риелтора есть в запасе пара-тройка историй о незадачливых продавцах, которые, сами того не понимая, делают все, чтобы сделка не состоялась. Стремясь получить максимальную выгоду, они могут продавать собственную недвижимость бесконечно долго, благо, цена на нее все время растет. Создается впечатление, что такой продавец совершенно не заинтересован в самой сделке, а стремится лишь к постоянной «капитализации» собственности. Вот такая получается своеобразная игра на повышение. Удивительно, насколько естественно некоторые, в общем-то далекие от биржевых спекуляций люди разыгрывают на бытовом уровне сложнейшие комбинации, причем часто вопреки своей выгоде. Если обобщить такой, с позволения сказать, передовой опыт, получится целый набор «вредных советов» на тему «Как лучше НЕ продать квартиру». Итак, допустим, вам нужно продать квартиру, но делать это вы не хотите ни в коем случае.
Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода. Есть ведь смысл немного поработать?
Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.
Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее.
О чём это правило. Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д., но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность. Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов. Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление. Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить через Агентство недвижимости окажется дешевле.
Одним словом, момент, когда можно было продать квартиру с выгодой, прошел, а следующего, судя по всему, придется ждать несколько лет. Впрочем, если продажа квартиры по какой-либо причине все-таки входит в ваши планы, сейчас как раз «последний вагон», когда можно обойтись без серьезного дисконта, считают эксперты рынка.
«Если решились продавать, то нужно немедленно действовать. Цены на квартиры на вторичном рынке начинают падать, — советует руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья» Александр Лунин, — Если сейчас это касается в основном бизнес- и элит-класса, то через 2-3 месяца ситуация обострится и в эконом-сегменте. Еще немного, и продавцам придется пересматривать свою ценовую политику. Быть готовым не только к стандартному дисконту, но и заранее к снижению стоимости своих квадратных метров. Вполне вероятно, что 10-15 процентов от сегодняшнего уровня можно будет потерять при продаже квартиры к середине 2015 года».
Рассмотрим несколько ситуаций:
— Наша молодая семья стартовала в маленькой комнате в коммунальной квартире, сейчас мы планируем продать ее и купить однокомнатную квартиру, хочется иметь свой санузел, кухню и не сталкиваться постоянно с соседями.
Предположим, дольщик не хочет ждать, когда «вызреет» наилучшая цена. Тогда продажа объекта осуществляется на этапе строительства дома одним из двух способов – либо по уступке прав требования, либо путем замены стороны в договоре. В тех случаях, когда оплата квартиры произведена не полностью, закон это прямо регламентирует: в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора, в нашем случае – застройщика. Но и в противном случае, если квартира оплачена полностью, без контактов со строительной компанией чаще всего не обойтись. В большинстве договоров прописано, что участник долевого строительства вправе уступить свое право требований только при наличие письменного согласия застройщика и банка (если квартира приобреталась в ипотеку).
«Как правило, застройщики закладывают в договоры плату за переоформление документов при оформлении переуступки. Это может быть фиксированная сумма в пределах 1-3 тыс. долл. или некий процент от стоимости квартиры», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. Единой практики по оплате этих дополнительных расходов нет: в одних случаях продавец включает в цену объекта, в других – делит пополам с покупателем.
Август - благоприятных дней нет;
Сентябрь - 21;
Октябрь - 7, 11 (день благоприятен для европейской части СНГ), 16, 25, 31;
Ноябрь - 8, 13, 14;
Декабрь - 1, 29.
«Самое время обратить внимание на недорогое загородное жилье — таунхаусы, дуплексы.
Это интересный и комфортный формат жилья, а цены на такую недвижимость сегодня минимальны», — считает председатель совета директоров ГК «Миэль» Григорий Куликов.
Четвертое: сделайте уборку в квартире. Любого человека привлекают чистые и просторные квартиры. Постарайтесь удалить из жилья всю ненужную мебель, но не выносить все - абсолютно пустая квартира может вызвать у покупателя неприятные эмоции.
- Паспорта всех собственников квартиры.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования.
- Договор купли-продажи квартиры, составленный у юриста или риелтора.
- Выписку из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи).
- Разрешение органов опеки и попечительства, если владелец доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным.
- Технический паспорт продаваемой недвижимости.
- Нотариально заверенное согласие супруга.
Что касается собственно квартиры, то желательно разобрать в ней ненужный хлам, оставить только самую необходимую мебель, очистить балкон. Никакой необходимости делать евроремонт в продаваемой квартире нет. Однако если вы хотите продать трехкомнатную квартиру в дорогом районе, будьте готовы к потоку состоятельных клиентов, которых будут смущать старая мебель и неприятный запах. Такой клиент хочет увидеть потенциал будущего жилья. Для этого ему необходимо показать, что квартира просторная, светлая и пространство перспективно для дальнейшей реконструкции. Для этого лучше всего максимально освободить пространство квартиры. Оставьте самую необходимую мебель, которая не загромождает комнаты. Оклеенные даже самыми недорогими обоями стены добавят свежести и чистоты жилью, освежат его запах. Кстати, о последнем – он может оказать существенное влияние на принятие импульсного решения о покупке жилья со стороны покупателя, поэтому дезодорируйте воздух в квартире спреями со свежими цветочными ароматами.
Во время осмотра квартиры покупателями обозначьте все выгодные моменты жилища (интеллигентные соседи, близость к метро, паркам, детским площадкам, школам) и упомянуть о них покупателям. Показывать квартиру лучше всего в светлое время суток, солнечный день также сыграет вам на руку.