Квартиры в Перми подешевели, но их все равно не покупают

- Мы сразу предупреждаем клиентов, что продать квартиру по ценам полугодичной давности не получится - нечего заниматься самообманом, - начала разговор председатель совета Российской гильдии риелторов в Пермском крае, директор АН «Территория» Екатерина Пахомова. - Мы выставляем объекты с дисконтом 5%, а потом еженедельно отчитываемся перед клиентом, был ли какой-то на них спрос или нет. И в итоге - все равно продаем по заниженной цене.

Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
      Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода.  Есть ведь смысл немного поработать?

Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными  правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.

Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее.
 О чём это правило.  Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д., но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность.  Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов.  Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление.  Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить  через  Агентство недвижимости окажется дешевле.

Почему одно агентство недвижимости способно продать квартиру быстрее, чем продавец, действующий самостоятельно? Во-первых, риелторы предлагают стратегию продвижения объекта и обычно придерживаются ее. Во-вторых, они зачастую имеют внутренние клиентские базы данных, и, следовательно, поиск покупателя проходит легче. В-третьих, серьезные агентства недвижимости заранее бюджетируют в статьях расходов затраты на рекламу, имея дополнительные возможности по размещению объявлений в Сети, специализированных изданиях и так далее.

В век высоких информационных технологий эксперты рекомендуют не отказываться от проверенных временем способов рекламы. Расклейка на подъездах и растяжки на балконах – это тоже действенные методы. Человек не всегда принимает решение о покупке, ориентируясь на сухие объявления. Часто его привлекает именно место, и если его сразу «зацепить» тем, что здесь есть отличный вариант, то покупатель сюда вернется.

Используя интернет-ресурсы, в том числе соцсети, помните, что покупатель будет оценивать квартиру прежде всего по фотографиям. «Объявления без фото или с изображениями низкого качества, конечно, резко снижают шансы на продажу, – говорит руководитель компании «Ключ-Инвест» Александр Чернов. – Наша компания пошла на эксперимент: мы стали подключать к работе фотографа с хорошей аппаратурой. Профессионально сделанные фото с объектов работают замечательно! Это не означает, что нужно увлекаться фотошопом. Не нужно пытаться что-то скрыть. Если покупатель обнаружит, что дворец на фото оказался в реальности старой хрущевкой, он будет разочарован. Фотографии должны быть достоверны. Причем делать их нужно после предпродажной подготовки квартиры».

Причина 3. Квартира не производит хорошего впечатления

Показывайте квартиру правильно

Следует придерживаться принципа: чем больше потенциальных покупателей осмотрят квартиру, тем быстрее она продастся. Не стоит показывать квартиру только по выходным дням. Выбирайте день и время, которое будет удобно и продающей, и покупающей стороне. Старайтесь показывать квартиру в светлое время суток, чтобы люди смогли рассмотреть все преимущества вашей квартиры и выбрали именно ее.

Многие застройщики не выполняют обещаний выданных дольщикам в части строительства и развития инфраструктуры застраиваемого микрорайона. Добиться от застройщика обещанных на бумаге объектов инфраструктуры очень сложно. Таким образом купив квартиру в новом строящемся микрорайоне вы можете оказаться далеко, как от школ и детских садов, так и крупных торговых центров и остановок общественного транспорта.

Взаиморасчеты наличными средствами.

При знакомстве с потенциальными покупателями и показе им квартиры лучше всего иметь при себе все необходимые документы. Им важно показать:

1. Правоустанавливающие документы.
2. Выписку из домовой книги или справку о прописке.
3. Документы из БТИ.
4. Если в семье есть несовершеннолетние дети, то важно иметь разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
5. Если квартира является совместно нажитым имуществом, то нужно согласие супруга или супруги на реализацию недвижимости.
6. Так же можно предъявить документ об оценочной стоимости квартиры, но это не обязательно.

Что касается цены продажи квартиры, то тут важно правильно её установить. Не стоит слишком завышать реальную стоимость в надежде снизить её при продаже. Это лишь отпугнет покупателей. Но и предельно низкая цена будет подозрительна, да и при торге уже некуда будет сбрасывать.

Если продаже осуществляется через агентство недвижимости, то риэлтор укажет вам максимальный и минимальный порог цены на ваши метры. Если же определить цену необходимо самостоятельно, то придется учитывать следующие факторы:

Когда бюджет на покупку жилья жестко ограничен Покупатели нередко делают выбор в пользу менее удобных квартир. И в первую очередь к таким объектам их, по мнению большинства экспертов, привлекают именно цены. И очень редко бывают случаи, когда квартира привлекает покупателей чем-то иным, например, удачно сделанным ремонтом или перепланировкой. Либо их покупают при расселении и разъезде из коммунальной квартиры. Пусть не очень удобная, зато отдельная и своя!

В огромном многообразии предложений жилья у любой квартиры есть свои плюсы и минусы. Удобство и неудобство – это очень субъективные факторы, поэтому не стоит отказываться от покупки квартиры, которая считается неудобной, но удовлетворяет всем запросам, тем более, что ее стоимость обычно ниже, чем стоимость аналогичных предложений в том же доме или районе. Но правда, надо отдавать себе отчет в том, что ликвидность неудобной квартиры низкая, и в случае экономических катаклизмов она теряет в стоимости быстрее и серьезнее, чем ее более удобная для проживания.

Не везет. В моей практике был один неудачный опыт продажи таунхауса в элитном месте – поселке Пионерский в Минске Лучше рекламной кампании, чем ту, которую мы провели по этому объекту, и представить нельзя. За несколько месяцев продажи объекта я показал его порядка двадцати потенциальным покупателям. Были небольшие вопросы к качеству строительства объекта, но «знаковость» места расположения таунхауса и приемлемость цены, должны были перечеркнуть все строительные недостатки. «Выкладывался» я на показах полностью, однако, впервые в моей практике мне не удалось продать объект недвижимости. Сегодня, вспоминая тот неудачный опыт и анализируя все то, что было сделано, прихожу к выводу, что мне просто не повезло… Так бывает, не всегда окружающая действительность подчиняется рациональным законам, иной раз и удача не помешает:)…

Вероятность продажи квартиры уменьшается, если вы обратитесь к агенту, который работает частным образом, их, называют маклерами. Когда находится покупатель на квартиру, маклер требует залог с покупателя, а так как он работает частным образом, он хочет получить деньги под свою расписку. Покупатели часто не доверяют такой схеме, поэтому не покупают квартиру. Нужно так же учитывать, что многие маклеры имеют вполне благородные намерения, они вкладывают деньги в ту квартиру, которую вы собираетесь купить, но есть и недобросовестные. Они просто утаят от вас сумму залога, вы думаете, что маклер получит от вас 50000 рублей, на самом деле 100000 рублей. Такая сумма соответствует комиссионному вознаграждению среднего риелторского агентства. Получается, что квартиру продать труднее, а маклер получает вознаграждение, равное стоимости использования агентства.

Если Вам понравилась эта статья, оставляйте комментарии, делитесь со знакомыми  в социальных сетях при помощи кнопок ниже.

С пожеланиями успехов, особенно в сфере недвижимости,

Евгений Хлопецкий