Ипотека или аренда: что выгоднее?
Сегодня хочу рассмотреть достаточно интересную и неоднозначную тему: что выгоднее – ипотека или аренда? Наверняка с таким вопросом сталкиваются многие молодые люди и особенно семьи, начинающие самостоятельную жизнь. Допустим, собственного жилья, к примеру, оставшегося по наследству, нет. Тогда как быть? Снимать квартиру или брать ипотечный кредит?
Итак, прежде всего, необходимо понимать, что даже для того, чтобы в принципе было, из чего выбирать, нужно иметь определенные доходы. Причем, при определенном уровне доходов, если их хватает только для оплаты съемной квартиры, выбор аренда или ипотека в принципе невозможен. Поэтому я буду рассматривать ситуацию, в которой, допустим, человеку или семье текущих заработков хватит и на оплату аренды жилья, и на оплату платежей по ипотечному кредиту в случае его получения. И рассматривать я ее буду по нескольким ключевым параметрам.
1. Право собственности. Принципиальное отличие между арендой и ипотекой состоит в том, что при аренде вы будете жить на чужой жилплощади, а при ипотеке – на своей. Отсюда вытекает множество неудобств, которые могут быть связаны с проживанием в съемном жилье:
Во-первых, следует обязательно выяснить в банке, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру. Если кредитор не даст разрешения, а такое случается довольно часто, лучше не рисковать.
Так или иначе, к мысли о сдаче ипотечной квартиры в аренду приходят почти все заёмщики. Одни просто понимают, что ипотека не оставит им возможности жить безбедно, а для других доходы с арендного жилья – не более чем приятное дополнение к зарплате. Однако, чтобы сдавать квартиру, нужно иметь ещё одну, для проживания, в противном случае можно будет сдавать разве что комнату, но такой вариант даже не стоит рассматривать всерьёз.
Предпосылки на перспективу
Эксперты по недвижимости прогнозируют в перспективе рост цен на жильё от уровня 8%. Основание этому они видят в следующих факторах:
замедление строительного бума, наблюдаемое с 2008 года, продолжается, что способствует падению предложения;
замедление строительного бума, наблюдаемое с 2008 года, продолжается, что способствует падению предложения;
Какие же неприятности грозят тем заемщикам, кто по какой-то причине решит сдать ипотечную квартиру не поставив в известность банк? Если вдруг проверка обнаружит, что на квадратных метрах недвижимости, купленной по ипотеке, проживают по факту посторонние, а возможность сдачи в аренду квартиры не отражена в договоре, проблемы могут быть серьезными. В первую очередь – крупный штраф. Суммы должны быть прописаны в договоре. Самая большая неприятность, которая возможна, – банк может потребовать досрочно полностью погасить задолженность по ипотечному кредитованию.
Такие радикальные меры банки используют, конечно, не каждый день. Если у вас нет проблем с выплатами, то, скорей всего, ограничитесь уплатой штрафа. Но не стоит так рисковать и подрывать доверие банка. Кредитная история останется замаранной, и это может аукнуться через несколько лет, когда вам снова потребуется взять серьезный кредит.
Бесплатные и оперативные консультации по телефону 8 (495) 504–86–79 или 8 (916) 469-02-30
Мы задали консультантам один и тот же вопрос: «Можно ли, взяв ипотеку в их банке, сдавать квартиру официально в аренду?». Ответы нас удивили: подавляющее большинство банковских консультантов порекомендовали сдавать квартиру и… не информировать об этом банк. И лишь после повторного уточнения, что квартиру хотелось бы сдавать официально, была озвучена позиция банка по этому поводу. Но ответы были не утешительны: более 50% опрошенных сообщили, что их банк не разрешает сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку в данном банке.
Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.
Финансовый результат
| Виктор | 15.01.2014 в 8:34 |
| Вы пишете, что "калькулятор действительно не учитывает возможность досрочного погашения, поскольку этот вопрос абсолютно индивидуален". Тогда следуя Вашей логике, аналогичным образом индивидуальна и сумма накопления., разве нет. Давайте более подробно на примере. У меня была следующая ситуация, я платил за съем 17000 руб. плюс коммуналка, своих денег было 1300000, квартира стоила 2800000. Ипотека - 12% годовых. Всего денежных средств свободных каждый месяц после вычета питания, покрытия коммуналки "хозяйской квартиры" и прочих регулярных расходов оставалось около 60000 руб. Был выбор: отдавать из этих денег "хозяину" 17000 и копить или взять ипотеку. Я взял ипотеку и вот почему. Платеж по ипотеке при таком раскладе: 18 000 руб. в месяц, при этом свободных средств остается 42 000 руб. При съеме: 17000 в месяц - остается 43000 на накопления и накопить 2800000 я бы смог примерно за 27 месяцев при средней ставке по вкладу 8% и капитализации % каждый месяц. 42000 я пускал каждый месяц на досрочное погашение и выплатил ипотеку за 29 месяцев, заплатив банку 230000 процентов. За 27 месяцев накопления я бы отдал "дяде" 27х17000=459000, т.е. в 2 раза больше чем банку. При этом я не учитываю ежегодное повышение квартплаты, рост заработной платы и самое главное, что через 2 года рыночная стоимость моей квартиры стала 3600000, т.е. я бы через 27 месяцев я бы не смог купить такую квартиру и продолжал бы копить. | |
| Администратор | 14.01.2014 в 15:41 |
| Позвольте с вами не согласиться. Вы ввели параметры реальной ситуации и калькулятор рассчитал вам результат, который получится в реальности, если следовать плану, который вы задали входными параметрами расчёта. Вы говорите что это бред, но, это всего-лишь математика. " Я ввел параметры реальной ситуации из практики. У меня платеж по ипотеке и платеж за съем был одинаковый. И мне показало, что это равнозначные ситуации, хотя это бред" Виктор, спасибо за отзыв. Калькулятор действительно не учитывает возможность досрочного погашения ипотеки, поскольку этот вопрос абсолютно индивидуален и помимо всего ещё и сильно зависит от банка, поэтому наш ипотечный калькулятор этого не делает. Далее вы пишете : | |
| Виктор | 14.01.2014 в 15:20 |
| Калькулятор бредовый ИМХО. Он не учитывает возможность досрочного погашения ипотечного кредита из тех средств, которые откладываются в накопление. Логично же, что денежный поток должен быть для двух вариантов одинаковый, просто распределяться он должен по разному. Например, у меня есть свободных 50000 руб. В первом случае я плачу за съемную квартиру 20000 и остается у меня 30000. Во втором случае я плачу за ипотеку 35000, при этом 15000 я могу отдавать досрочно. Я ввел параметры реальной ситуации из практики. У меня платеж по ипотеке и платеж за съем был одинаковый. И мне показало, что это равнозначные ситуации, хотя это бред, так как в ипотечном платеже только часть - проценты, причем она уменьшается со временем, а за съем я всю сумму отдаю "дяде" вне зависимости от срока... | |
Важный момент - основным условием получения ипотеки будет наличие у вас постоянного дохода – на момент оформления, а не планируемого. Другими словами, если погашать заем вы планируете из арендных доходов, кредит вам попросту не дадут, так как достаточно сложно предсказать, как будут вести себя цены на рынке аренды через пару лет. Для банка это – дополнительные риски, ведь если такой доход для вас будет единственным, в случае падения цен вы просто не сможете платить по кредитным обязательствам. Поэтому прежде чем идти за кредитом на квартиру, которой вы намерены воспользоваться «не по назначению», тщательно все взвесьте, стоит ли предполагаемая прибыль таких рисков?
24
13
Нижегородская область
24
13
Саратовская область
23
13
Белгородская область
23
13
Новгородская область
22
12
Источник: АКГ «Финэкспертиза»