Налог при продаже новостройки

Как правильно заплатить налог после продажи квартиры - Ипотека и финансы

09.02.2012 | 10:00

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке. Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

— Можно предположить, что процент таких продавцов на рынке строящегося жилья составляет примерно 80%. Основной мотивацией является мнимая возможность не платить налог с продажи жилья, — рассказывает Валентина Кондратьева, менеджер отдела продаж Железнодорожного района Центрального Агентства Недвижимости.

Согласно Федерального Закона от 30.12.2004 «214-ФЗ», дольщик вправе уступить право требования на объект долевого строительства до подписания акта приема-передачи, если в договоре долевого участия не установлено иное. Поэтому использовать отведенное законом время дольщики стараются до последнего. Ведь они знают, что сделка по уступке имущественных прав проходит быстрее и проще, чем сделки купли-продажи недвижимости. Права на квартиру можно просто уступить новому дольщику.

Еще одной предпосылкой к введению нового закона Министерством финансов стала борьба с недобросовестными продавцами, которые инициируют уход от уплаты налогов при продаже квартиры занижением указываемых в договорах цен. Если законопроект будет одобрен, то налог на прибыль будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Эта мера должна помочь государству в борьбе с серыми схемами ухода от налогов. Однако, по мнению экспертов, может возникнуть ситуация, когда реальная стоимость окажется ниже кадастровой. Не исключено, что в этом случае пошлину придется заплатить покупателю.

Новый налог при продаже недвижимости – в выигрыше владельцы единственного жилья

Налоги: платим и возвращаем. Все о налогах

Если рассматривать этот налог, то его можно считать возвращенным налогом на доходы. Имущественный налоговый вычет при проведении операции по покупке/продаже недвижимости может быть возвращен, либо может быть уменьшена налогооблагаемая база. Допустим, продавец недвижимого имущества находится в собственниках более пяти лет. Тогда он полностью освобождается от уплаты данного налога и без проблем может прописывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемой квартиры. Если же срок не дотягивает до пяти лет, налоговая льгота освободит продавца от уплаты налога лишь на сумму в один миллион рублей. Предположим, квартира продается за четыре миллиона рублей. Подоходный налог в 13% придется платить за три из четырех миллионов стоимости квартиры.

При покупке квартиры налог распространяется на суммы, затраченные на новое строительство, на покупку жилплощади и на погашение ипотечных кредитов. Как и приватизация, данная налоговая льгота предоставляется лишь раз в жизни. Допустим ваш доход меньше одного миллиона рублей в год, и в налоговый период длительностью в один год налоговый вычет был использован не полностью. В данном случае с получаемой вами суммы дохода за год будут возвращены те 13% налога. Что касается остатка вычета, то он переносится до полного использования на последующие налоговые периоды.

При подаче декларации и документов, подтверждающих право собственности, следует написать заявление, в ходе обработки которого будет предоставлена возможность использования налогового вычета.

Как изменения скажутся на рынке

Другая заявленная цель нового законопроекта — снижение числа инвестиционных сделок — вряд ли будет достигнута, нововведение вообще не способно как-то серьезно повлиять на рынок жилья, считают эксперты.

Наверняка многие постараются уменьшить размер налога на величину расходов, понесенных ранее по покупке недвижимости. Учитывая, что в последние несколько лет цена значительно не меняется, и многие аналитики предполагают, что за ближайший год цены не изменятся, размер налога может оказаться не таким большим.

В любом случае появятся какие-то схемы, люди будут стараться найти выход из ситуации. Если человек три года назад купил квартиру за 3,5 миллиона рублей, а теперь она стала стоить 4,2 миллиона, скорее всего, при продаже они договорятся с покупателем, и в договоре будет стоять та же цена в 3,5 миллиона рублей.

Что касается инвесторов, то в строительной компании большинство инвесторов не оформляют собственность на объект до момента сдачи дома, поэтому на них эти изменения вряд ли скажутся.

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:

В том случае если указанные выше бумаги в порядке, налоговая инспекция предоставит
вычет в размере фактически подтвержденных расходов, и налог по ставке 13% придется
заплатить только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи недвижимости.

Если она год назад "померла" и оставила вам, вы приняли наследство юридически все оформив, только полгода назад? Имущество в вашей собственности только 6 месяцев? Налог у вас с продажи будет 13% от суммы продажи. свыше миллиона...