Передача денег при покупке квартиры или дома

Вы купили квартиру или дом. Вернее подписали договор купли-продажи с продавцом и подали документы в регистрационную палату для переоформления права собственности на приобретенную недвижимость на себя. По закону этот процесс должен занимать не более 10 рабочих дней. А как насчет сохранности денежных средств в течение этих самых 10 дней? Где все это время должна находиться сумма, уплаченная за объект недвижимости? Ведь деньги-то немалые, а рисковать не хочется. Да и не надо, ведь все давным-давно продумано. А теперь подробнее…

Все мы помним знаменитую фразу О. Бендера «Может тебе ещё ключ от квартиры, где деньги лежат?» Бывают, случаи, когда получение ключей на долгожданную купленную квартиру, для покупателей оборачивается именно таким вопросом. Как сделать так, чтобы и продавец и покупатель были довольны совершенной сделкой? Как оградить себя от не приятностей связанных с передачей денег? И как выбрать банк так чтобы остались довольны все?
Прежде всего, нужно определиться, каким именно способом будут передаваться деньги.
Первый вариант деньги передаются из руки в руки. При этом вы как минимум должны доверять друг другу, но даже в этом случае помните русскую поговорку «доверяй, но проверяй». Поэтому выбрав этот способ оплаты нужно помнить следующие правила:
1. Передача денег должна осуществляться на нейтральной территории. Некоторые агентства готовы предоставлять свой кабинет и оборудование для проверки денег.
2. О том когда и где будут передаются деньги должны знать минимум людей, в идеале двое непосредственные участники сделки.
Второй более надежный способ — банковская ячейка. Вопросы сейфинга в России регламентирует 922-я статья Гражданского кодекса РФ «Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе». Согласно этой статье, клиент имеет право сам помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны выдать ключ от сейфа, карточку, позволяющая его идентифицировать, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
При использовании ячейки банка для осуществления расчетов в сделках купли-продажи недвижимости кроме основного договора аренды ячейки обязательно подписывают дополнительное соглашение. В нем указывают круг лиц, которые имеет право доступа к банковской ячейке, сроки и документы, предъявляемые сотруднику банка для доступа. Основными документами являются паспорт и экземпляр договора аренды банковской ячейки.
Обычно договор с банком заключают на месяц. В каждом конкретном случае этот срок индивидуален. Больший срок для доступа к банковской ячейке имеет продавец квартиры, так как минимум одну неделю договор купли-продажи и переход права собственности регистрируют в УФРС, к тому же продавцу необходимо несколько дней для того, чтобы получить свои деньги из ячейки. Если же договор купли-продажи жилья по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, покупателю даются два-три дня для того, чтобы забрать деньги.
В случае если в договоре два продавца, т. е. два собственника, обязательно это условие указывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. И если один из супругов не сможет присутствовать при получении денег, то необходимо оформить нотариально заверенную доверенность.
От ячейки, как правило, два ключа. Один остается в банке, другой выдают арендатору ячейки. Открыть ячейку возможно только двумя ключами одновременно.
До момента подписания банковского договора участникам сделки необходимо определиться, у кого будет храниться ключ от ячейки. Тот, у кого он остается, дает другим участникам сделки расписки о его хранении. Если ключ берет продавец, то он гарантирует его передачу покупателю в случае отказа УФРС в регистрации договора. Банк же является гарантией, что ячейка не будет вскрыта, и несет за это ответственность в соответствии с законодательством.
Самый безопасный способ — оплата по безналичному расчету, и в этом случае подходящим вариантом может стать передача денег по аккредитиву. Аккредитив — это фактически безналичный вариант сейфовой ячейки. Для сделки открывается специальный счет, на который покупатель переводит деньги за квартиру. Продавец имеет право воспользоваться счетом лишь при предъявлении оговоренного набора документов. Этот вариант часто используют в долевом строительстве при расчете с застройщиком.
Средства блокируются на счете, до момента окончания сделки, дату назначает банк, только после предъявления документов, например зарегистрированного договора купли-продажи. Деньги со счета покупателя продавец может получить наличными либо перевести на заранее открытый счет. При открытии счета в банке покупателем присутствие продавца обязательно.
Получая деньги в банковской упаковке, обязательно пересчитайте их, не отходя от кассы.
В случае, если продавцу квартиры понадобятся наличные деньги, то придется заплатить банку за обналичку. Кроме того, что бы не понести потери на разнице в курсе валют на территории России, счет лучше открывать в рублях. Надо учитывать и то, что при использовании аккредитива сумма должна быть одинаковой — как в договоре купли-продажи, так и на счету.
Калькуляция на аренду Банковской ячейки.
Для того, что бы наглядней показать во сколько обойдется процедура передачи денег от продавца — покупателю, ниже приведены тарифы на аренду сейфа в различных банках Санкт-Петербурга из расчета аренды на 1 месяц.

Представьте, что стоимость квартиры – не менее 3 миллионов рублей. Даже если купюры будут сложены по 5 тысяч, пачка все равно будет внушительных размеров.

Да, безусловно, можно договориться о встрече на нейтральной территории, но где гарантии, что, во-первых, вы дойдете до этой нейтральной территории с такой суммой, а, во-вторых, что другая сторона договора – кристально честный человек и никому не рассказал о моменте передачи денег?

Если уж вы решили «рисковать» до конца и расплачиваться наличными денежными средствами, попробуем себя обезопасить:

После подписания договора купли-продажи недвижимости, с указанием способа расчетов посредством банковской ячейки, стороны Договора обращаются в банк предоставляющий услуги по аренде банковских сейфов (ячеек) и заключают договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе (ст.922 ГК РФ). Такой договор может быть как двухсторонний (Банк-Сторона договора купли-продажи), так и трех сторонний (Банк-Продавец-Покупатель), некоторые банки включают в договор еще и четвертую сторону – Риэлтора, у которого остается храниться ключ от сейфа до завершения сделки без права его использования единолично.

При двухсторонних договорах, как правило, выдается 2 ключа от банковской ячейки, открыть которую можно только при наличии обоих, один ключ выдается стороне по сделке (какой решают сами стороны), обычно Покупателю, его он передает Продавцу после процедуры государственной регистрации, другой остается у банка.

При трехсторонних договорах ключей может существовать как 2 так и 3, если выдано 2 ключа то порядок такой же как описано выше, если 3, то 1 ключ остается у банка, 2 выдаются сторонам, открыть ячейку можно при наличии двух ключей, после того как сейф был открыт и содержимое из него изъято, стороне у которой остался неиспользованный ключ необходимо вернуть его банку.

В договоре хранения подробно прописываются права и обязанности сторон, условия допуска к банковской ячейке, срок аренды ячейки.

После разрешения всех организационных вопросов стороны закладывают денежные средства в банковскую ячейку и закрывают, там деньги будут лежать до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, отказа в такой регистрации или ее приостановления.

К содержанию

Последние шаги: регистрация права собственности

После заключения договора купли-продажи и внесения платы за квартиру необходимо зарегистрировать ваше право собственности на приобретенное жилье и получить красивое зеленое свидетельство. Обычно это обязанность риелтора, но, если ваша сделка «без посредников», придется потрудиться вам, покупателю.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, ваш банк, скорее всего, предложит вам взвалить эту «тяжелую обязанность» на своего, аффилированного нотариуса. И если вы вежливо откажетесь, банк будет настаивать и даже, возможно, пригрозит расторжением кредитного договора. Почему?

Все очень просто. Услуга регистраторов стоит 15 000–20 000 руб. Из них 1000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности. Остальное берет себе прикормленный банком нотариус. Легко предположить, что и банку что-то достается... При этом реальные трудозатраты на регистрацию одной сделки для регистратора — час времени.

я оформлял через банковскую ячейку, там по условиям деньги может забрать только продавец принося с собой свид о регистр и зарегеный договор...а так они лежат как имущество покупателя но забрать помоему он его не может...

..тут куча вариантов приходит...

но совсем без рисков не получится, как ни старайся

Re: Подскажите как лучше передать деньги при прода...	#563055
Автор: courageous   Дата:   10 Дек 2012 16:21 Цитата: От пользователя: muchomacho Я бы сказал так: если ваш контрагент по сделке способен на мошеннические действия, то не существует на 100% безопасных вариантов за "разумные деньги".

1.
Продавцу квартиры при предъявлении им паспорта и зарегистрированного
договора купли-продажи квартиры на имя нового собственника. Для
этого продавцу дается время, достаточное для регистрации договора.
В идеале срок доступа продавца к ячейке должен быть больше, чем
максимальный срок регистрации договора (30 дней). Это нужно, чтобы
предотвратить следующую ситуацию. Если был оговорен срок в 14 дней,
а регистрация договора произошла на 16-ый, то банк не выдаст деньги
продавцу, поскольку его срок доступа истек. А покупатель будет вправе
забрать деньги, несмотря на то, что право собственности на квартиру
к нему перешло.

2.
По истечении срока доступа продавца (что подразумевает невозможность
регистрации договора) банковская ячейка будет открыта покупателю
при предъявлении паспорта. Для него обычно оговаривается срок 3-4
дня.

Данная
схема полностью исключает возможность недобросовестных действий
обеих сторон.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу - выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Т.е. в случае если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет. 

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть , «доверяю».

«Предельно простым данный способ кажется лишь на первый взгляд, — соглашается с коллегой Александр Мальцев. — На практике же все намного сложнее. Так при заполнении соглашения о доступе к ячейке необходимо учитывать ряд факторов, которые могут стать существенными при получении продавцом денег. Одна неправильная буква — и доступ к ячейке станет невозможным. В моей практике были ситуации, когда сложности возникали из-за неправильного написания имен или фамилий. — Это случается, когда пишут, например, НаталЬя вместо НаталИя, или пишут буквы “Е” вместо “Ё”, “И” вместо “Й…»

Желаем вам честных и удачных сделок!